地下車位涉稅處理實務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)形成地下車位,有的可以辦理產(chǎn)權(quán)證書,有的無法辦理產(chǎn)權(quán)證,通過租賃的形式銷售給業(yè)主使用。最近,很多房地產(chǎn)企業(yè)的會員,經(jīng)常咨詢這類問題相關(guān)的稅務(wù)處理,老顧給大家梳理了以下相關(guān)政策,供大家參考。
★ 企業(yè)所得稅
關(guān)于地下車位的所得稅處理,可以參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)相關(guān)規(guī)定:
第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等, 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的,可作為代收代繳款項進行管理。
第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進行處理:
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
(二)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所,應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,作為公共配套設(shè)施進行處理。
也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售地下車位,如果可以辦理產(chǎn)權(quán),取得的銷售價款應(yīng)一次性確認收入計入應(yīng)納稅所得額,其成本應(yīng)當(dāng)單獨核算。如果是無產(chǎn)權(quán)的,車位的成本應(yīng)該作為公共配套設(shè)施費用進行處理。
★ 增值稅
營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的規(guī)定計算繳納增值稅,銷售地下車位的使用權(quán)按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。
其中36號文附件1中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》關(guān)于銷售不動產(chǎn)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
國家稅務(wù)總局在2016年5月份的營改增政策解答中也予以明確:
“8.出售車位或儲藏間,沒有獨立產(chǎn)權(quán),是否按不動產(chǎn)出售處置?
答:按照實質(zhì)重于形式的原則,如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力,仍應(yīng)按照出售不動產(chǎn)處理”。
★ 土地增值稅
轉(zhuǎn)讓地下車位,如何計算繳納土地增值稅,目前的政策依據(jù)參考如下:
(一)國家層面的規(guī)定
1、《土地增值稅暫行條例實施細則》
第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號
四、土地增值稅的扣除項目
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計算收入,并準予扣除成本、費用。
該文件說明得比較明確,停車場(庫)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)該作為收入計算,并準予扣除成本、費用,并沒有強調(diào)有無產(chǎn)權(quán)。
(二)典型的地方政策規(guī)定
1、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2015]8號)
五、關(guān)于車庫(車位、儲藏室等)問題
(一)能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)單獨轉(zhuǎn)讓時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認收入并計算成本費用。
(二)不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等),按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第(三)項的規(guī)定執(zhí)行。
(三)隨房附贈的車庫(車位、儲藏室等),無論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計算成本費用。
2、吉林省地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造地下車位(庫)征收土地增值稅問題的批復(fù)》(吉地稅函[2012]54號)
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車位(庫),應(yīng)計算土地增值稅收入,并準予扣除相應(yīng)的成本、費用;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的無產(chǎn)權(quán)的地下車位(庫)出租或自用,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本、費用。
從上述規(guī)定來看,地方政策在土增值稅方面,執(zhí)行口徑有一定的差異,希望大家在實務(wù)中應(yīng)該多跟主管稅局溝通,了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定和執(zhí)行口徑。
| 作者:老顧(正保會計網(wǎng)校答疑專家)