網(wǎng)校原創(chuàng)：投資性房地產(chǎn)核算及稅務(wù)處理

企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，財(cái)務(wù)核算與稅務(wù)是怎么規(guī)定的，會(huì)計(jì)和稅法是否存在差異？帶著這種疑問去學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)核算與稅務(wù)處理：

財(cái)務(wù)核算按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

如果按公允價(jià)值計(jì)量，未對(duì)房產(chǎn)計(jì)提折舊，那么稅法是否可以調(diào)減投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的折舊呢？

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。”企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算。

據(jù)此，企業(yè)按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物）按會(huì)計(jì)規(guī)定不計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額，可按直線法計(jì)算其折舊或攤銷作為納稅調(diào)減處理。

企業(yè)所得稅法第十一條列舉的“下列固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除”中不包括投資性房地產(chǎn)，因此不禁止以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊；其次，稅法中沒有投資性房地產(chǎn)的概念，企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十一條所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用時(shí)間超過12個(gè)月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。投資性房地產(chǎn)符合稅法關(guān)于固定資產(chǎn)的定義，應(yīng)按照房屋、建筑物類固定資產(chǎn)處理，并按照不低于企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六十條規(guī)定的房屋、建筑物類固定資產(chǎn)最低折舊年限計(jì)提折舊。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。

基于上述理解，我認(rèn)為，這屬于一項(xiàng)財(cái)稅差異，根據(jù)企業(yè)所得稅法第二十一條的規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算。因此，以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但在稅收上可以計(jì)提折舊。