2016年3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局正式頒布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），自2016年5月1日起，全面推開營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。為便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解此次營改增的主要內(nèi)容，廣州市國家稅務(wù)局現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的主要政策整理如下，供社會各界參閱。
一、增值稅納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。
單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
二、征稅范圍
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
三、增值稅納稅人分類
（一）增值稅一般納稅人：適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣。
1.年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的納稅人應(yīng)登記為一般納稅人。其中：（1）年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的其他個人不屬于一般納稅人。
（2）年應(yīng)稅銷售額超過500萬元但不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個體工商戶選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。
2.年應(yīng)稅銷售額未超過500萬元的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
（二）增值稅小規(guī)模納稅人：適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。
四、稅率和征收率
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用的稅率為11%。
（二）小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法的，征收率為5%。
五、增值稅計稅方法
（一）一般計稅方法
一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅，按以下公式計算：
應(yīng)納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額
銷項稅額=銷售額×稅率
銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）
（二）簡易計稅方法
1.適用范圍
（1）小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：
①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
2.計稅方法
簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
六、銷售額的計算
（一）一般規(guī)定
銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費。但不包括以下項目：
1.代為收取并同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。
（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；
（3）所收款項全額上繳財政。
2.以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。
（二）特殊規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
不含稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
當期允許扣除的土地價款按照當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積占房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積的比例計算，計算公式如下：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦睋�(jù)。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
七、增值稅進項稅額抵扣
（一）允許抵扣進項稅額
納稅人購進與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，并取得下列增值稅扣稅憑證的，可以在購進時抵扣進項稅額。其中，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
增值稅扣稅憑證包括：
1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。
2.從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
3.購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：
進項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。
購進農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
4.從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（二）不得抵扣項目
1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。
納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
2.非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
4.非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
5.非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。
6.購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
接受貸款服務(wù)向貸款方支付與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用。
八、納稅地點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管國稅機關(guān)申報納稅。
九、納稅義務(wù)時間
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
（二）視同銷售服務(wù)，為服務(wù)完成的當天。
十、稅收優(yōu)惠
（一）起征點
個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。
增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。
廣東省增值稅起征點如下:
1.按期納稅的，為月銷售額20000元（含本數(shù)）。
2.按次納稅的，為每次（日）銷售額500元（含本數(shù)）。
（二）小微企業(yè)
對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數(shù)）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。
增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額，和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
十一、發(fā)票開具
（一）增值稅一般納稅人
一般納稅人可以使用增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可手工開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
1.向一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以開具增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
2.向小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以開具增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
（二）增值稅小規(guī)模納稅人
1.月銷售額超過3萬元的小規(guī)模納稅人使用增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可手工開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
（1）向一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以自行開具增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。
（2）向小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以自行開具增值稅普通發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
2.月銷售額3萬元（含）以下的小規(guī)模納稅人可使用廣東電子稅務(wù)局中的電子（網(wǎng)絡(luò)）發(fā)票系統(tǒng)開具廣東省國家稅務(wù)局通用機打發(fā)票，也可手工開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
（1）向一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以自行開具廣東省國家稅務(wù)局通用機打發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。
（2）向小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以自行開具廣東省國家稅務(wù)局通用機打發(fā)票，也可開具廣東省國家稅務(wù)局通用定額發(fā)票。
（三）不得開具增值稅專用發(fā)票的情形
1．向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2．適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為，不得開具增值稅專用發(fā)票。
十二、納稅申報
（一） 納稅期限
一般納稅人按月申報，自次月1日起15日內(nèi)申報納稅。
小規(guī)模納稅人按季申報，自季度期滿次月1日起15日內(nèi)申報納稅。
（關(guān)注廣州國稅微信-我要查詢-申報期預(yù)告可查詢申報期。）
（二）申報方式
小規(guī)模納稅人：網(wǎng)上申報、微信申報、自助辦稅終端機申報及上門申報。
一般納稅人：網(wǎng)上申報、自助辦稅終端機申報及上門申報。
選擇網(wǎng)上申報的納稅人，需要向廣州市電子簽名中心領(lǐng)購數(shù)字證書（CA證書）。如果納稅人5月1日前已經(jīng)有地稅CA證書，也可以直接使用該證書進行國稅的網(wǎng)上辦稅，國稅網(wǎng)上辦稅大廳支持目前地稅在用的多種類型CA證書，包括納稅人在電信及其他CA運營商領(lǐng)用的CA證書。
（三）預(yù)繳申報
1.一般納稅人預(yù)繳申報
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，并在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
納稅人以當期銷售額和適用稅率或征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
2. 小規(guī)模納稅人預(yù)繳申報
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，并在取得預(yù)收款的季度期滿的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
納稅人以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
十三、其他
（一）試點納稅人購買新系統(tǒng)稅控專用設(shè)備支付的費用以及每年繳納的技術(shù)維護費，可按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知》（財稅〔2012〕15號）在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
（二）納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。
（三）兼營
納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：
1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。
2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。
3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。
（四）混合銷售
一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。
上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。
