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你好 正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的。數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時也要依靠房地產(chǎn)估價師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實(shí)務(wù)中盡量同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出最終的估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師的判斷力。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。 基于房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)，世界上許多國家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師，不僅應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價理論知識，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，中國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)估價師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實(shí)際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗(yàn)者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。” 雖然房地產(chǎn)估價也是一門藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價的客觀性。