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2024年稅務(wù)師《稅法一》易錯(cuò)題:房地產(chǎn)開發(fā)成本

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:春分 2024/05/27 09:09:40 字體:

本階段的"每日一練"是以基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)練習(xí)為主。

下面就2024年5月20日到2024年5月26日的題目進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

錯(cuò)題點(diǎn)評(píng):2024年5月23日

某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年開發(fā)一期住宅樓,已知一期項(xiàng)目在完成了全部拆遷以及前期工程后只開發(fā)了一半土地,住宅樓當(dāng)期已完工并銷售了90%。已知該企業(yè)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的有:拆遷補(bǔ)償費(fèi)900萬元,前期工程費(fèi)100萬元,建筑工程費(fèi)1100萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬元,公共配套設(shè)施費(fèi)300萬元,開發(fā)間接費(fèi)用250萬元,銀行借款利息200萬元,那么該企業(yè)當(dāng)年清算土地增值稅時(shí),可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為(?。┤f元。

A、2115

B、2850

C、2565

D、2745

查看答案解析
【答案】
A
【解析】

土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除??煽鄢姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=【(900+100)×50%+1100+200+300+250】×90%=2115(萬元)。

點(diǎn)評(píng):房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目的確定

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
【提示1】地價(jià)款:出讓方式為支付的土地出讓金,劃撥方式為按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金,轉(zhuǎn)讓方式為支付的地價(jià)款。
【提示2】費(fèi)用:取得土地使用權(quán)過程中的登記、過戶手續(xù)費(fèi)及契稅等稅費(fèi)。
【提示3】土地閑置費(fèi)不得扣除。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
(2)前期工程費(fèi):包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
(3)建筑安裝工程費(fèi):是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
(5)公共配套設(shè)施費(fèi):包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
(6)開發(fā)間接費(fèi)用:是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新房精裝修費(fèi)用可扣除;預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。
【提示2】質(zhì)量保證金如計(jì)入發(fā)票中,則可以扣除。
【提示3】納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱,否則不得計(jì)入扣除。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
不按賬簿金額扣除,應(yīng)計(jì)算扣除。
(1)能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:
開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?,或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的:
開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【提示1】全用自有資金,沒有利息支出的,按方法2扣除。
【提示2】利息計(jì)入開發(fā)成本的,應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用扣除。
【提示3】利息注意兩點(diǎn):
①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。
②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。
【提示4】5%或10%的比例為扣除上限,各地具體扣除計(jì)算比例可能低于該數(shù)值。
(四)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(1)房企:城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
(2)其他企業(yè):城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。
【提示1】印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”以0.5‰稅率計(jì)算;房企銷售開發(fā)項(xiàng)目不得扣除印花稅。
【提示2】收入不含增值稅,扣除也不能扣增值稅。
【提示3】房企實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。不能分清的,按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除。
【提示4】扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目;不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
(五)其他扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×20%
【提示1】?jī)H限房企銷售開發(fā)項(xiàng)目享受,非房企無此項(xiàng)扣除,房企不開發(fā)也無此項(xiàng)扣除。
【提示2】縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取,可作為收入計(jì)稅;在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用可以扣除,但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取,可不作為收入;代收費(fèi)用不得在收入中扣除。
存量房扣除項(xiàng)目的確定
(一)評(píng)估法1.取得土地使用權(quán)支付的金額(含買地契稅)
未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的,不允許扣除
2.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
重置成本價(jià):是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
含:評(píng)估費(fèi) 不含:買房契稅
因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣
3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅
(二)發(fā)票法1.1票+2加計(jì)=發(fā)票價(jià)×(1+5%×年數(shù))
年數(shù):購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年,超過一年,未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,可以視同為一年。
2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅
注意:購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%基數(shù)
(三)核定法對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收

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