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稅務(wù)師題庫稅法一試題解析：應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定
5【單項選擇題】
某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2019年8月將其營改增前開發(fā)的商品全部出售，取得不含稅銷售收入4000萬元，選擇了增值稅簡易征收方式。開發(fā)建造商品房支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費用合計1400萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元；與該商品房開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用100萬元，管理費用80萬元，財務(wù)費用100萬元（包括向金融機構(gòu)借款的利息支出70萬元，能夠提供金融機構(gòu)證明，并能按開發(fā)項目計算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%，則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為（?。┤f元。
A.548.75
B.539.75
C.434.5
D.555.5
查看答案解析
【答案】
C【解析】
考查知識點：應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定
參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝70＋（1400＋600）×5%＝170（萬元）；增值稅簡易征收應(yīng)納稅額＝4000×5%＝200（元），城建稅、教育費附加及地方教育附加＝200×（5%＋3%＋2%）＝20（萬元），扣除項目金額合計＝1400＋600＋170＋20＋（1400＋600）×20%＝2590（萬元）；增值額＝4000－2590＝1410（萬元），增值率＝1410÷2590×100%＝54.44%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；則應(yīng)繳納土地增值稅＝1410×40%－2590×5%＝434.5（萬元）。
【點評】本題是對“土地增值稅應(yīng)納稅額的計算”的考查。此部分內(nèi)容難度較大，需要考生理清思路，這樣會變得簡單容易一些，土地增值稅的扣除項目的相關(guān)總結(jié)如下：
| 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 1.出讓：支付的土地出讓金 2.劃撥：按規(guī)定補繳的出讓金 3.轉(zhuǎn)讓：支付的地價款 |
| 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補償費：含耕地占用稅 （2）前期工程費 （3）建筑安裝工程費 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （5）公共配套設(shè)施費 （6）開發(fā)間接費用 |
| 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用 | 期間費用，不按賬簿金額扣除。 （1）不能按項目計算分?jǐn)偫?，或不能提供貸款證明的： 開發(fā)費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) （2）能按項目計算分?jǐn)偫?，并能提供貸款證明的： 開發(fā)費用＝利息＋（地價款及費用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) |
| 四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 房企：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加 其他企業(yè)：加扣印花稅 【提示1】不包括增值稅 【提示2】房企實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。不能分清的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的金額扣除 |
| 五、其他扣除項目 | 僅適用于房企新建房：加計扣除費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×20% |
| 縣級及以上政府要求房企售房時代收的各項費用： 如計入房價中一并收取，應(yīng)作為收入計稅，同時可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。 代收費用如在房價之外單獨收取，可不作為收入計稅，同時不允許扣除 | |
| 六、舊房扣除項目 | 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 【提示1】對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除取得土地支付的金額。 【提示2】評估費也可扣除，但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按評估價格計稅時的評估費不可扣除。不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。 扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)） |
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