您知道如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控嗎？核算對(duì)象是什么嗎？快來(lái)一起學(xué)習(xí)下吧！

一、成本核算的基本流程 ：

確定成本核算對(duì)象----歸集開(kāi)發(fā)成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)支出 （稅法口徑）”和“預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費(fèi)用”）----確定成本分?jǐn)偡椒?---在成本對(duì)象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本（包括：“固定資產(chǎn)”；“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”）---銷售成本。

二、成本核算對(duì)象的確定和核算

（一）計(jì)稅成本對(duì)象確定

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條： 

1、可否銷售原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

案例：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，其中住宅可對(duì)外出售，幼兒園根據(jù)規(guī)定需無(wú)償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則，需將住宅作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算，將幼兒園作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌?xiàng)目。

2、分類歸集原則：對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可作一個(gè)成本對(duì)象核算。

案例：開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，其中開(kāi)發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)8萬(wàn)平方米于2015年3月開(kāi)始施工建造，于2017年6月完工；西區(qū)12萬(wàn)平方米于2015年8月開(kāi)始施工建造，于2018年2月完工。根據(jù)分類歸集原則，需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對(duì)象核算。 

3、功能區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且有不同使用功能時(shí)，可作獨(dú)立成本對(duì)象核算。

案例：開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開(kāi)發(fā)兩棟商業(yè)樓，根據(jù)功能區(qū)分原則，需將兩棟商業(yè)樓作獨(dú)立成本對(duì)象核算。 

4、定價(jià)差異原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作成本對(duì)象核算。

案例：開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)12,000元/平方米，其他是普通住宅，單位平均售價(jià)40,000元/平方米，根據(jù)定價(jià)差異原則，需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對(duì)象核算。

5、成本差異原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

案例：開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)為12,000元/平方米，五棟是普通住宅，單位平均售價(jià)40,000元/平方米，另有三棟是精裝修高檔商品房，單位平均售價(jià)80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則，需將精裝修商品房分別作成本對(duì)象核算。（也適用定價(jià)差異原則）

6、權(quán)益區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象核算。

案例：開(kāi)發(fā) A項(xiàng)目，在項(xiàng)目外，需為地方政府代建一座體育館，資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則，需將代建的體育館單獨(dú)作成本對(duì)象核算。

計(jì)稅成本對(duì)象的管理：稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) ：

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

三、成本核算對(duì)象管理 ：

（1）單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 

（2）對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對(duì)象。在此基礎(chǔ)上，同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè)，還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對(duì)象。 

（3）不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)或銷售的配套設(shè)施不作單獨(dú)成本核算對(duì)象，先作過(guò)渡性成本對(duì)象將發(fā)生的成本費(fèi)用歸集，然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆?jì)入能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本核算對(duì)象。 

（4）成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對(duì)象同時(shí)開(kāi)發(fā)，應(yīng)由成本部門在成本支付時(shí)注明屬哪個(gè)成本核算對(duì)象， 以便財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確核算。

四、成本費(fèi)用的歸集與分配

（一）歸集開(kāi)發(fā)成本（6類成本科目、3類成本項(xiàng)目），準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用：合理劃分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

6類成本科目：

①土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地使用費(fèi)屬于本項(xiàng)，土地使用稅不屬于本項(xiàng)；

②前期工程費(fèi)；

③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

④建安工程費(fèi)；

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 

3類成本項(xiàng)目：

①實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本； 

②4類預(yù)提費(fèi)用，包括合同金額不超10%金額，按預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用、按土地整體預(yù)算成本分配的土地開(kāi)發(fā)成本； 

③待攤費(fèi)用，如：前期已完工的配套設(shè)施，后期應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分待攤費(fèi)用要建立明細(xì)臺(tái)賬。

（二）準(zhǔn)確核算成本中的直接成本和共同成本。

國(guó)稅發(fā)【2009】31文件第29條：直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本比分配。

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計(jì)算與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬直接成本和能分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益和配比原則分配至各成本對(duì)象。

1.商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，

2.商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯，

3.地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡(jiǎn)裝，可直接歸屬影響的成本… … …

（三）合理分?jǐn)偣餐杀?/strong>

土地及成本須按占地面積法分?jǐn)?，一次性取得土地，分期開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)成本，在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可按土地整體預(yù)算成本分配，待全部完工后再行調(diào)整；配套設(shè)施須按建筑面積法分?jǐn)偅?貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偅?其余共同成本分?jǐn)偲髽I(yè)在四種方法中自行確定。

1.土地成本 

先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

2.建造成本 

個(gè)性化成本直接歸集，可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集（如玻璃幕墻）；共同成本（如基礎(chǔ)設(shè)施）按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

3.成本分?jǐn)偡椒?/strong>

（1）占地面積法，按已動(dòng)工成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積比分配。

①一次開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積比分配。 

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積比分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積比分配。

（2）建筑面積法，按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積比分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積比分配。

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積比分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積比分配。      

（3）直接成本法，直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

（4）預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。--土增沒(méi)有這種方法

（四）合理歸集各成本對(duì)象計(jì)稅總成本、分配過(guò)渡成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi)。

（五）根據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告匯總可售面積。

（六）計(jì)算單位計(jì)稅工程成本。

（七）根據(jù)銷售部提供的銷售臺(tái)賬，統(tǒng)計(jì)已銷售面積。

（八）計(jì)算稅收銷售成本。

（九）以后年度后續(xù)成本調(diào)整。

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