當(dāng)下，社會(huì)的發(fā)展給我們的經(jīng)濟(jì)帶來了無限的可能，房子也越來越成為人們生活和投資的熱門領(lǐng)域。隨著社會(huì)的大勢(shì)所趨，大量學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)的人士逐步投入到房地產(chǎn)的領(lǐng)域。作為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的入行小白，我們應(yīng)該掌握哪些專業(yè)知識(shí)呢？一起來看一下吧！

一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)及財(cái)稅要點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)是做什么的?                                                                                                        

（1）房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。                                                                                                                     

房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。                                                                                      

地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別就是有無權(quán)屬關(guān)系。

（2）房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

（4）地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的“熟地”的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)

（1）投資金額大； （2）開發(fā)周期長(zhǎng)； （3）回收期長(zhǎng)； （4）風(fēng)險(xiǎn)高。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅要點(diǎn) 

（1）成本核算及管控； （2）資金平衡及籌集； （3）稅收處理及籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)術(shù)語

1.房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資質(zhì) 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四這四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

2.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，在資質(zhì)審批部門的網(wǎng)站或平臺(tái)提出申請(qǐng)備案事項(xiàng)，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、專業(yè)技術(shù)人員資格證書和勞動(dòng)合同的電子材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng) 在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng) 情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取 《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期 不得延長(zhǎng)。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。

一級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件： 

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此 相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（3）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額； 

（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格 證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人； 

（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 

（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

四級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件： 

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

（2）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％； 

（3）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； 

（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng) 專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

（5）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 制度； 

（6）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特色科目

1.開發(fā)成本科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目。

（1）開發(fā)成本按用途可分為四類：

a.土地開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的 各項(xiàng)直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用。

b.房屋開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉(zhuǎn) 房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

c.配套設(shè)施開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉(zhuǎn)讓的大配套 設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

d.代建工程成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（2）企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑 安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 

企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑 安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本 核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。

（3）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款 -應(yīng)付工程款”科目。 

假定支付施工企業(yè)天海項(xiàng)目房屋開發(fā)的工程款，會(huì)計(jì)分錄如下： 

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)（或項(xiàng)目輔 助核算） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（假定適用一般計(jì)稅方法） 

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款/合同負(fù)債

2.開發(fā)間接費(fèi)用科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”科目。

（1）企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊” 、“周轉(zhuǎn)房”等科目。 本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬。 假定結(jié)轉(zhuǎn)工程部人員工資，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開發(fā)間接費(fèi)用-工程部-工資薪酬（或部門輔助核算） 

貸：應(yīng)付職工薪酬

（2）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān) 的成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目，本科目期末應(yīng) 無余額。 假定結(jié)轉(zhuǎn)天海項(xiàng)目應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開發(fā)成本-天海項(xiàng)目-開發(fā)間接費(fèi)用（或項(xiàng)目輔助核算） 

貸：開發(fā)間接費(fèi)用-工資薪酬、福利費(fèi)、辦公用品、交通費(fèi)等

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