房產(chǎn)企業(yè)，以房抵款賬務(wù)該怎么處理？

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/04/21 13:37:33　　字體：大小

在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)涉及到的一筆業(yè)務(wù)就是，以房抵工程款，當(dāng)會(huì)計(jì)遇到這種不按常理出牌的套路時(shí)，該怎么做賬呢？

以房抵工程款，是否要納稅？

房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵分配股東股息就是有償取得其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅納稅義務(wù)人，應(yīng)視同銷(xiāo)售依法繳納增值稅。

以下行為都應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定視同銷(xiāo)售, 依法向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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案例分析

大成房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目,在2019年6月15日領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》。大成房地產(chǎn)公司于2019年3月20日與施工方簽訂了“以房抵債協(xié)議”。協(xié)議約定:

1.項(xiàng)目總建筑面積6萬(wàn)平方米，大成地產(chǎn)將其中1萬(wàn)平方米建筑面積的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以10000元/平方米(含增值稅)的平均價(jià)抵償應(yīng)付建筑施工企業(yè)工程款11000萬(wàn)元(含增值稅) ，剩余1000萬(wàn)元(含增值稅)的工程款于本協(xié)議簽訂之日起10天之內(nèi)付清。后期發(fā)生的建筑工程款仍按照原工程承包合同約定的工程進(jìn)度及支付時(shí)間履行付款義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。

2.大成房地產(chǎn)公司將項(xiàng)目中1萬(wàn)平方米建筑面積的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵施工方的工程款，在.施工方找到實(shí)際購(gòu)房人時(shí)，由大成地產(chǎn)與實(shí)際購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)房款全額用于償還拖欠施工方工程款，實(shí)際售價(jià)超過(guò)10000元/平方米的部分，作為大成地產(chǎn)延期支付工程款的利息歸建筑企業(yè)所有。截至開(kāi)盤(pán)后的2019年9月, 大成地產(chǎn)公司賬面上的“其他應(yīng)付款-——施工方”科目貸方余額為8000萬(wàn)元。根據(jù)以上協(xié)議，分析大成地產(chǎn)應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)和稅務(wù)處理。

大成地產(chǎn)賬務(wù)處理

1、大成地產(chǎn)于2019年3月20日與施工方簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，根據(jù)協(xié)議及付款憑證

借：應(yīng)付賬款——施工方11000

貸：其他應(yīng)付款——施工方10000

銀行存款1000

2、大成地產(chǎn)與施工方找到的實(shí)際購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,收取價(jià)款時(shí)

借：銀行存款2000

貸：預(yù)收賬款2000

借：其他應(yīng)付款——施工方2000

貸：銀行存款2000

此時(shí)，大成地產(chǎn)賬面“其他應(yīng)付款——施工方” 貸方余額8000萬(wàn)元( 10000-2000)。

確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)，取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；

未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

“其他應(yīng)付款——施工方”貸方余額稅務(wù)處理，需不需要繳納增值稅？

一、如果該“以房抵債協(xié)議"中約定的抵債房號(hào)、樓層和建筑面積的房屋在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)或建委的網(wǎng)站上進(jìn)行了備案(或網(wǎng)簽) ，則大成地產(chǎn)“其他應(yīng)付款--施工方” 科目貸方余額8000萬(wàn)元，必須向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

二、如果沒(méi)有報(bào)備，則大成地產(chǎn)“其他應(yīng)付款--施工方” 科目的貸方余額8000萬(wàn)元，沒(méi)有達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不需要向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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