2016年5月1日營(yíng)改增以后，發(fā)票管理的重要性已被普遍認(rèn)識(shí)，做好發(fā)票管理工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)管理的共識(shí)。問(wèn)題來(lái)了，有關(guān)發(fā)票管理的稅收法規(guī)文件沒(méi)有成千也有上百，作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的你，是不是頭有點(diǎn)大？是不是有點(diǎn)抓狂？學(xué)員@走向遠(yuǎn)方在網(wǎng)校論壇“青藤計(jì)劃”活動(dòng)當(dāng)中分享房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)票管理的幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，下面帶大家來(lái)捋一捋。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外開具發(fā)票

牢記第一條，虛開增值稅發(fā)票紅線不可觸碰，開具增值稅發(fā)票必須根據(jù)真實(shí)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)開具，增值稅發(fā)票開具的內(nèi)容、數(shù)量、金額、購(gòu)買方等要素信息必須和實(shí)際交易行為相符、保持一致。財(cái)務(wù)有關(guān)發(fā)票的內(nèi)控管理首先必須守住這一條紅線。

第二，根據(jù)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間來(lái)開具發(fā)票。提前開具發(fā)票的，需提前繳稅；事后補(bǔ)開具發(fā)票的，繳納稅款的時(shí)間不可退后，否則可是要交滯納金和受處罰的。

第三，票面的各項(xiàng)信息填寫齊全。開具增值稅普通發(fā)票時(shí)，購(gòu)買方的基本信息中購(gòu)買方名稱和納稅人識(shí)別號(hào)必填，地址、電話、開戶銀行及賬號(hào)如果沒(méi)有可以不用填寫。

第四，準(zhǔn)確選擇稅收分類編碼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款沒(méi)有到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不用繳納增值稅，但辦理按揭等業(yè)務(wù)客戶需要發(fā)票時(shí)，可選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”來(lái)開具發(fā)票，發(fā)票票面上的稅率顯示為零，無(wú)需繳納稅款。

第五，銷售不動(dòng)產(chǎn)“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄需注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)對(duì)外出租收取租金開具發(fā)票時(shí)，備注欄也需注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

第六，享受銷售折扣的按折扣后的金額開具發(fā)票，或者折扣金額體現(xiàn)在同一張發(fā)票上。不開具在同一張發(fā)票上可是不能抵減銷售額，要多交稅的。

最后，別忘了發(fā)票上需要加蓋發(fā)票專用章，加蓋財(cái)務(wù)專用章或公章都是不合規(guī)的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取發(fā)票

財(cái)務(wù)人員在收取發(fā)票環(huán)節(jié)請(qǐng)擦亮雙眼，重點(diǎn)核查以下幾個(gè)方面：

首先要核對(duì)的就是收到的發(fā)票跟業(yè)務(wù)是否相符，避免收到虛開的增值稅發(fā)票。

其次，收到總包等施工單位開來(lái)的建筑安裝發(fā)票，一定要檢查備注欄，是否注明了項(xiàng)目名稱和項(xiàng)目地址，沒(méi)有注明項(xiàng)目名稱和項(xiàng)目地址的建安類發(fā)票，收了可是不能作為土地增值稅稅前扣除憑證的。

第三，收到物流企業(yè)開來(lái)的材料運(yùn)費(fèi)運(yùn)輸發(fā)票備注欄是否注明了“起運(yùn)地、到達(dá)地、車種車號(hào)以及運(yùn)輸貨物信息”。

第四，檢查發(fā)票開具是否符合開具的其他要求。

三、發(fā)票開具這么多要求，開錯(cuò)了，怎么辦？

發(fā)票開錯(cuò)了，也別慌。先看看是否符合作廢條件，增值稅專用發(fā)票開具后同時(shí)符合以下條件的可以作廢：

1.未超過(guò)發(fā)票開具的當(dāng)月；

2.未在稅控系統(tǒng)中抄稅和入賬；

3.未認(rèn)證，能收回專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)。

如果超過(guò)開票的當(dāng)月不符合作廢條件了，那就申請(qǐng)開具紅字增值稅專用發(fā)票，在稅控系統(tǒng)中填寫紅字增值稅專用發(fā)票信息表，經(jīng)稅務(wù)局審核后取得帶有編號(hào)的紅字增值稅專用發(fā)票信息表，憑稅務(wù)局賦予編號(hào)的信息表開具紅字專用發(fā)票后再重新開具正確的專用發(fā)票。

普通發(fā)票就更簡(jiǎn)單了，在開票的當(dāng)月能收齊發(fā)票的全部聯(lián)次，可進(jìn)行作廢處理，在開票的次月及以后收回發(fā)票聯(lián)的，可憑借收回的發(fā)票聯(lián)開具紅字普通發(fā)票，再重新開具正確的普通發(fā)票。

四、發(fā)票認(rèn)證有期限

自2017年7月1日起，增值稅專用發(fā)票、稅控版機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)完稅憑證需要在開具之日起360天內(nèi)認(rèn)證抵扣或申請(qǐng)稽核比對(duì)通過(guò)后抵扣。自2019年3月1日起，全部增值稅一般納稅人取消認(rèn)證，可通過(guò)增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)進(jìn)行選擇確認(rèn)，記得要在抵扣期限內(nèi)進(jìn)行勾選確認(rèn)。

如果沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行抵扣，可以查閱并判斷是否屬于國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第50號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第78號(hào)文中規(guī)定的客觀原因?qū)е?，屬于客觀原因的，可以按文中規(guī)定的程序報(bào)稅務(wù)局審核后進(jìn)行抵扣。

五、發(fā)票保管有要求

增值稅發(fā)票保管應(yīng)有明確的保管人、空白發(fā)票存放于保險(xiǎn)柜、月末盤點(diǎn)并制作盤點(diǎn)表。已開具的發(fā)票至少保管5年。增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)等抵扣憑證分類型按月裝訂成冊(cè)，妥善保管。

看完以上內(nèi)容，作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的你，是不是豁然開朗？原來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)票管理也沒(méi)有那么難嘛。查看原貼>>>

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