《中級會計實務》第五章投資性房地產(chǎn)要點總結(jié)

　　一、概念

　　1.屬于：

　　A、已出租的土地使用權(quán)

　　B、已出租的建筑物

　　C、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　注意：AB為“已出租”，計劃出租但尚未出租不行。

　　C強調(diào)的是“管理者的意圖”但僅指土地使用權(quán)，如果說持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物不行，按規(guī)定，牢記！

　　2.不屬于：

　　A、自用的

　　B、存貨

　　注意：一項房地產(chǎn)部分出租（或增值）部分自用，可以區(qū)分確認；不能區(qū)分則確認為固/無。

　　二、確認

　　1.首先符合投資性房地產(chǎn)概念

　　2.同時滿足兩條件：A、經(jīng)濟利益很可能流入 B、成本能可靠地計量

　　三、初始計量（按成本）

　　1.外購：買價+稅費+直接相關(guān)費用

　　2.自建：達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出（如材料、職工薪酬、折舊等）

　　注意：

　?。?）開始計量的時點：外購是購入同時開始租（或增值），自建為可使用同時開始租（或增值），即為租賃期開始日，而非租賃開始日，一字之差，大不相同，注意聽講！

　?。?）要跟后續(xù)計量兩種模式相區(qū)別，千萬不要弄混，頭腦要保持清醒，初始計量就此一個按其成本，考題喜歡在這樣的地方迷惑我們，要警惕！

　　四、后續(xù)計量（兩種模式）

　　按規(guī)定有兩種：成本模式和公允價值模式，一般應采用成本模式，滿足特定條件可用公允，牢記同一企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用一個模式，不能同時這個用成本那個用公允。（判斷題的話是對的哦，教材原話嘛，極個別例外就不想了）

　　1.成本模式

　　此法簡單，如為建筑物類似第三章的固定資產(chǎn)，土地使用權(quán)則類似第四章的無形資產(chǎn)，方法類似，只是需單獨記下科目，容易理解。

　　（1）初始按成本

　　借：投資性房地產(chǎn)（注意都是按成本，只是公允模式此處有二級科目，名兒不同）

　　　　貸：銀行存款（在建工程等）（實際成本）

　?。?）需計提折舊和攤銷（按月）

　　借：其他業(yè)務成本（類似出租通過其他收支核算）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　?。?）需計提減值準備（有減值跡象測試計提）

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

　　（4）收到租金，走其他業(yè)務收入。涉及營業(yè)稅，通過營業(yè)稅金及附加。（類似出租業(yè)務）

　　2. 公允價值模式

　?。?）應用前提：需同時滿足A、活躍市場（投資性房地產(chǎn)所在地）

　　B、合理估計（公允價能可靠計量）

　?。?）不計提折舊，不進行攤銷，也不計提減值準備（牢記）

　?。?）初始按成本

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　貸：銀行存款（在建工程等）（實際成本）

　?。?）資產(chǎn)負債表日

　　公允價值>原賬面價

　　借：投資性房地產(chǎn)--公允價值變動

　　　　貸：公允價值變動損益（利潤表科目，影響營業(yè)利潤）

　　公允價值<原賬面價，做相反分錄，容易理解！

　　注意：這里的公允價值變動損益在處置時要轉(zhuǎn)入投資收益。

　?。?）取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。（同成本模式）

　　五、后續(xù)計量模式的變更

　　1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　注意“隨意”兩字，如果說“不得變更”，判斷即為錯。

　　2、滿足前提，成本模式可轉(zhuǎn)公允模式，但應做為會計政策變更處理。（即追溯調(diào)整）

　　【例5－6】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90 000 000元，已計提折舊2 700 000元，賬面價值為87 300 000元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價值為95 000 000元。

　　假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%計提盈余公積。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本） 95 000 000（變更日公允價值）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2 700 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 90 000 000

　　　　利潤分配——未分配利潤 6 930 000

　　　　盈余公積 770 000

　　3、已采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不可以再轉(zhuǎn)為成本模式。就是說成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

　　六、轉(zhuǎn)換

　　初看這部分感覺有點兒亂，一會兒這樣一會兒那樣，就暈進去了，沒法子，只好多聽課多看書多做題了。首先要明確的是投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是我們將這個資產(chǎn)改變用途了，原來出租不租了改自用，或原來自己用后來出租了等等，要跟后續(xù)計量的模式變更區(qū)別開，兩者不同，分別記憶！

　　1.轉(zhuǎn)化日：

　　A、租賃期開始日

　　B、確定增值日

　　C、達到自用時

　　2.轉(zhuǎn)換類型（容易暈的地方到了）

　?。?）成本模式：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　?。?）成本模式：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)

　　（3）公允價值模式：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　?。?）公允價值模式：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)。

　　注意：（1）非投資性房地產(chǎn)一般可以理解為自用和存貨。

　?。?）成本模式下的兩種情況比較簡單，對應結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生損益，沒有差額，只換下分錄名兒就可以了。

　?。?）公允模式下的兩種情況有些麻煩，主要是會有差額，而差額的處理不同，很容易混淆，我的辦法就是只記一點就好，即牢記非投轉(zhuǎn)投，公允大于賬面記入資本公積，其他全為記入公允價值變動。（解釋：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于其賬面價值記入資本公積。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，公允價值小于其賬面價值；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，公允價值不論大于大于還是小于其賬面價值，均記入公允價值變動。另外此時記入這兩個科目的差額，在處置時都要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入。

　　七、處置

　　這點比較容易，就是在出售、轉(zhuǎn)讓、報廢、毀損時要終止確認。

　　1.不管什么模式，該業(yè)務都通過其他業(yè)務收支核算。

　　2.上面提到的轉(zhuǎn)換過程的差額記得要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入。再多寫一句：公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入這筆分錄，不影響處置凈收益。而資本公積轉(zhuǎn)入的部分會影響利潤，這也是為什么會要求將非投轉(zhuǎn)投差額記入資本公積的原因，可以避免企業(yè)以此為由修飾利潤表。

　　3.公允模式在持有過程中資產(chǎn)負債表日的公允價值的變動要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入。

　　以上就是投資性房地產(chǎn)的要點總結(jié)，關(guān)于練習題我覺得認真完成課后作業(yè)，練習中心，再加一本夢想成真的輔導書，認真做兩三遍就沒問題，看完書再聽聽網(wǎng)校的課，效果會更好。

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作者：先鋒學習公社·2010年會計實務突擊隊 zhanghw-文文