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2013注冊資產(chǎn)評估師《經(jīng)濟法》預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度
知識點四、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
?。ǘ┏擎?zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度
| 概念 | 1.國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。——直接出讓 2. 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。——先征后讓 |
| 期限 | 1.居住用地70年； 2.工業(yè)用地50年； 3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 5.綜合或其他用地50年。 |
| 方式 | 1.土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 2.商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式；沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。——相對要求 3.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。——絕對要求 |
| 合同 | 1.采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。 3.未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 4.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)?！?/td> |
1.定義：經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
【注意】不同于出讓的有償
2.劃撥的情形：由縣級以上人民政府批準(zhǔn)
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；
?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
?。?）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w評估管理制度
1.要求：國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
2.價格：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的“房地產(chǎn)市場價格”，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。
【注意】只是房價，不含其它
3.評估：拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)。
4.公示：估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價報告和分戶估價報告。
5.異議處理：拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。
6.回避：估計專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，估價無效。
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