能有這等好事?好不容易籌得購房首期款的小白一直擔(dān)心漲了又漲的房價收不住上漲的腳步。
開征物業(yè)稅不是空穴來風(fēng)
開征物業(yè)稅,可不是空穴來風(fēng)。十六大《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確指出,"實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。"在此之后,財政部和國家稅務(wù)總局的權(quán)威人士在公開場合闡述下一步稅收改革基本思路時,也多次提及"物業(yè)稅"問題。今年初,中國人民銀行行長周小川表示,我國將在適當(dāng)時機試點實施物業(yè)稅,屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消其它與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。而"廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅"的消息更是一石激起千層浪�？吹贸�,物業(yè)稅正走近我們。
何謂物業(yè)稅?專家的說法是,物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,"主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高"。
財政部稅政司某負責(zé)人前不久透露,物業(yè)稅改革的基本框架,是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。一個必不可少的內(nèi)容是改變現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法,轉(zhuǎn)而按照一定年限的評估價值對房地產(chǎn)征稅。但到目前為止,物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定,但有一個基本原則,即科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模,令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。
開征物業(yè)稅將平抑房價
開征物業(yè)稅將對樓市產(chǎn)生重大影響,但到底有多大的影響,目前也僅僅是停留在分析與猜測上。
那么,房價最高可能降四成的說法又是從何而來的呢?要知道,現(xiàn)在的房價里包含著50年到70年的土地出讓金,房價高,土地成本急劇上升是很重要的因素。目前,我國實行的是"批租"土地使用制度,即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),而其中大部分稅費,用地者須一次性支付。
專業(yè)人士算了一筆帳,在目前的房價構(gòu)成中,稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費,現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。估算下來,由于地價和相關(guān)稅費分70年交,也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納原先的七十分之一,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了(70-1)／70＝98.57%。計算在房價中,成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。即使扣除發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素,再減讓其中的10%份額,房價也至少有39%以上的降幅。
這樣一來,我國的房價與年收入之比就將從目前的12-13:1大幅下降到6-7:1,基本與國際水平接軌。開征物業(yè)稅確實能降低消費者購房"門檻",增強百姓改善住房的機會和能力。
實施新稅制還有很長一段路
看來,小白應(yīng)該聽未婚妻小皚勸,把買房的計劃暫時擱置一下�？墒�,又要等到何時呢?業(yè)內(nèi)人士分析,從部分地區(qū)試點到全國統(tǒng)一實施,物業(yè)稅真正面向普通市民,可能還有相當(dāng)一段路要走。但無論是與國際接軌,還是完善我國城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā),開征物業(yè)稅都將是大勢所趨。
戴維是海歸派,眼下在上海浦東張江高科技園區(qū)的電子芯片公司中擔(dān)任工程師,他曾經(jīng)在加拿大待過幾年。說起物業(yè)稅,他一點也不陌生。戴維早些年花20多萬美金購置的一套小別墅,他自己動手裝修了一番,結(jié)果稅務(wù)官評估下來升值了2萬美金,第二年起就加他的物業(yè)稅。
戴維的遭遇其實是國際慣例,征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅,因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。比如物業(yè)周邊的公路、地鐵開通后,隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè),沿線的房產(chǎn)價格就會提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也會提高。
因此也有專家認為,新的房地產(chǎn)稅收方式會導(dǎo)致購房者在以后按年交納稅費時,有可能會比一次性交納時承擔(dān)的要多,這種情況會產(chǎn)生一種"平買貴用"的現(xiàn)象,對部分購房者來說,就有買房容易養(yǎng)房難的窘境。
一年前剛購置了新房的周小姐憂心忡忡,"我們已經(jīng)承擔(dān)了這么高的房價,如果還要另外交稅,那怎么辦！"新房總值70萬元,她首付20萬元,月供近4000元,此外每個月的物業(yè)費,水電、煤氣、暖氣、電話等開銷平均接近千元,如果將來再交納一筆物業(yè)稅,壓力可想而知。
同樣憂心的還有周小姐的老板張先生,張先生前幾年開始投資房產(chǎn),這幾年下來陸陸續(xù)續(xù)買進了5、6套,一直"以租養(yǎng)房",在新的稅收制度下,利潤將大大縮水,張先生原本50歲以后做太平紳士的計劃看來要重新規(guī)劃了。
開征物業(yè)稅激起的波浪還在持續(xù)擴散中,專家們正在規(guī)劃多種方案力求公平稅賦,但是難題不少,顯然將是一個漫長而充滿懸念的過程。
小白的婚房還要不要買呢?開征物業(yè)稅帶來的懸念,何時才有解?
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