近兩年，全國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會(huì)公平與和諧。如何通過包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策的調(diào)控，有效抑制房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高的狀況，成為民眾普遍關(guān)心的焦點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局在制定“十一五”規(guī)劃時(shí)提出，要在條件具備時(shí)，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
構(gòu)筑科學(xué)房產(chǎn)稅制
據(jù)了解，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問題是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過低，不利于實(shí)現(xiàn)人人有房住的和諧社會(huì)目標(biāo)。
物業(yè)稅改革的基本框架就是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段收取的物業(yè)稅。把房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策，改為由購(gòu)房者在房產(chǎn)使用過程中分次繳清。這一模式意味著占住宅成本50%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)將在70年內(nèi)繳清，銷售時(shí)只需繳納微小的一部分。毫無疑問，這種做法將大大降低房屋的開發(fā)成本，從而大大降低房產(chǎn)的銷售價(jià)格。
但同時(shí)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市人民生活的改善，土地、房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)不斷上漲，而物業(yè)稅是按現(xiàn)有價(jià)值征收，在房產(chǎn)使用的50-70年的時(shí)間里，土地價(jià)格將不斷提高，最后房產(chǎn)分次支付的價(jià)格將比一次性支付的價(jià)格增加很多。
那么，如何通過征收物業(yè)稅達(dá)到平衡貧富、促進(jìn)社會(huì)公平的目的呢？據(jù)了解，物業(yè)稅將主要依據(jù)對(duì)土地資源的占用程度來征收，即對(duì)擁有單套面積過大、超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率；對(duì)低收入階層生活必需部分的自有住房實(shí)行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要量力而行、理性消費(fèi)；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。
從這個(gè)意義上說，物業(yè)稅通過稅率的設(shè)置來平均財(cái)富、平均稅賦，增加政府轉(zhuǎn)移支付能力，增進(jìn)社會(huì)公平，政府充當(dāng)著公共利益維護(hù)者的角色，這與原本收取土地出讓金的土地所有者的政府角色是不同的。數(shù)據(jù)顯示，在過去的20年中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到2005年的26平方米；1999年到2005年，城鎮(zhèn)居民每人每年居住面積的增長(zhǎng)速度為1平方米多，按照這樣的速度，我國(guó)可用于居住的土地將不可能滿足未來15年到20年的發(fā)展需要，因此從節(jié)約土地資源，抑制資源浪費(fèi)方面看，征收物業(yè)稅也是一項(xiàng)著眼未來的務(wù)實(shí)之舉。
完善物業(yè)稅任重道遠(yuǎn)
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出，我國(guó)已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。在20世紀(jì)80、90年代，人們生活水平的提高主要體現(xiàn)的收入的不斷增加，因此作為調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的重要手段，稅收的任務(wù)也主要表現(xiàn)在對(duì)工資收入進(jìn)行征稅。從上世紀(jì)90年代末至今，國(guó)民富裕程度大幅度提高，部分私人資產(chǎn)加速累積，與此相適應(yīng)，稅收在調(diào)節(jié)收入分配上也由單純對(duì)收入征稅逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)資產(chǎn)，如存款進(jìn)行征稅，并進(jìn)一步過渡到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅上。
目前，物業(yè)稅試點(diǎn)工作已經(jīng)在我國(guó)部分城市展開，實(shí)行效果還有待進(jìn)一步觀察。但由于其對(duì)原有房產(chǎn)收稅模式的變動(dòng)較大，因此對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不可小視，推行過程中面臨的困難也不可避免。
我國(guó)住房類型多樣，既有商品房，也有公產(chǎn)房，既有經(jīng)濟(jì)適用房，也有大型豪華別墅，如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，是物業(yè)稅開征首要解決的問題；其次，取消交易環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)大大降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資門檻，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時(shí)間內(nèi)有可能大幅增加，政府面臨著如何進(jìn)行有效監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的挑戰(zhàn)；此外，實(shí)行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高了，相應(yīng)地房租也會(huì)有所提高，而租房市場(chǎng)恰恰是以低收入者為主要承租對(duì)象的，過高的房租不利于住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)，因此有必要很好地協(xié)調(diào)物業(yè)稅與房租價(jià)格關(guān)系�？偠灾飿I(yè)稅的出臺(tái)非一日之功，需要對(duì)各地不同住房情況進(jìn)行認(rèn)真分解和總結(jié)使這趨于完善，才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)合諧的目的。毫無疑問，物業(yè)稅將解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范的問題，比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值和納稅人的承受能力，有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為和囤積土地，提高土地資源的利用率，使未來地方政府分享土地增值帶來的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源，將更多的物力財(cái)力轉(zhuǎn)移到社會(huì)公共利益中來。
