近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（31號(hào)文），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.與2003年發(fā)布的83號(hào)文相比，本次稅收調(diào)整最明顯的變化有兩點(diǎn)：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由過(guò)去的15%提高至20%；二是以銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點(diǎn)變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號(hào)文對(duì)征稅手段加以改進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。
上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司認(rèn)為：過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目公司注冊(cè)在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，交納稅收后，可以獲得當(dāng)?shù)卣姆刀悆?yōu)惠，從而降低了開(kāi)發(fā)成本。新稅收會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，開(kāi)發(fā)商未來(lái)可能會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。但對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目公司注冊(cè)不會(huì)有太大影響。目前成本與房?jī)r(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。預(yù)售征稅的提高，無(wú)疑讓房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否再次提上日程。之前，建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度，但是目前預(yù)售稅率提升，也從另外一個(gè)方面顯示出政府對(duì)預(yù)售制度的制約。
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中必然存在很多問(wèn)題，不能因此就廢除這個(gè)制度�，F(xiàn)在中國(guó)的開(kāi)發(fā)商大部分還處在一個(gè)為生存而努力的階段，這個(gè)時(shí)候如果取消了預(yù)售房制度，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)釜底抽薪。
