國(guó)稅總局7月26日發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號(hào)文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。
國(guó)稅總局昨天又發(fā)布《進(jìn)一步明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題》的通知，強(qiáng)調(diào)此次不是出臺(tái)新政策，只是對(duì)原有規(guī)定的進(jìn)一步完善和細(xì)化，是要加強(qiáng)征管。
受上述消息影響，昨天，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳再現(xiàn)千人過戶的瘋狂場(chǎng)面。一位權(quán)威人士透露，上海、北京等地的相關(guān)細(xì)則已經(jīng)浮出水面，基本會(huì)嚴(yán)格按照國(guó)稅總局的要求執(zhí)行，強(qiáng)征的可能性很大。
賣方 為趕“末班車”主動(dòng)降價(jià)
昨天，個(gè)稅強(qiáng)征新政公開的第一天，上海證券報(bào)記者從滬上各家中介了解下來(lái)，短短一天時(shí)間中，不符合免稅條件的賣家中接近兩成主動(dòng)進(jìn)行了降價(jià)，意欲趕在政策大限來(lái)臨之前擠上交易“末班車”。
“這一天的成交量可以說(shuō)是激增、激增！”昨天，漢宇不動(dòng)產(chǎn)一家門店店長(zhǎng)嗓子都有點(diǎn)沙啞，“比平時(shí)有近2倍的增長(zhǎng)。”他透露，有些買賣雙方平時(shí)一直在價(jià)格上膠著，賣家不肯降價(jià)，買家卻又不能接受；但是昨天的強(qiáng)征個(gè)稅一經(jīng)傳出，很多這種情形的買賣雙方迅速達(dá)成妥協(xié)成交。
“我們前天晚上就開始忙碌起來(lái)了�！敝性禺a(chǎn)上海虹口區(qū)區(qū)域副總監(jiān)瞿玲表示。一方面，中介需要督促已經(jīng)達(dá)成意向但尚未過戶的買賣雙方盡快完成；另一方面則對(duì)還在議價(jià)洽談階段的賣家進(jìn)行協(xié)調(diào)，以期做業(yè)務(wù)上的最后沖刺。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部提供的資料顯示，截至昨日，公司待售房源中有近40%不符合個(gè)稅減免要求，這些房源中有20%的業(yè)主明確表示愿意下調(diào)售價(jià)，降價(jià)幅度大致在所征個(gè)稅的3至5成。
中原地產(chǎn)上海浦東新區(qū)區(qū)域副總監(jiān)葉厚彪表示，強(qiáng)征個(gè)稅的政策對(duì)業(yè)主的影響比較顯著，部分已簽合同還未過戶的業(yè)主急切要求趕在8月1日前過戶，以合理規(guī)避個(gè)稅；約50%的業(yè)主則舉棋不定，暫時(shí)并不調(diào)整價(jià)格；有個(gè)別急售的業(yè)主表示，如果能趕在8月1日前過戶，則愿意將售價(jià)適當(dāng)下調(diào)10%至15%；20%的房東則表示將原來(lái)的售價(jià)改為到手價(jià)，將個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上；30%的房東則明確表示改售為租。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法及時(shí)規(guī)避稅收的業(yè)主很可能采取封盤等待、轉(zhuǎn)售為租及轉(zhuǎn)嫁稅收的做法來(lái)降低損失。由此很有可能導(dǎo)致短期內(nèi)上海二手房市場(chǎng)中的房源總量有所減少，而部分次新“無(wú)稅房”可能占據(jù)房源市場(chǎng)主力地位。
我愛我家人士則指出，在市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也在面臨洗牌�！笆紫�，不規(guī)范的交易行為將很快從市場(chǎng)上銷聲匿跡。其次，中小中介公司在市場(chǎng)上的生存空間越來(lái)越小。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的大型品牌中介公司實(shí)際的業(yè)務(wù)交易量卻在明顯上升。”該人士表示。
買方 市民稱一年后再考慮買房
昨天，零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)發(fā)布的一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查顯示，目前廣州市50%以上市民對(duì)房?jī)r(jià)的心理承受上限為5000元/平方米。同時(shí)，面對(duì)高不可攀的房?jī)r(jià)，七成被調(diào)查廣州市民打算一年以后再考慮買房，37.9%的受訪者把自己的買房計(jì)劃安排在三年以后。
數(shù)據(jù)顯示，從2005年11月起，廣州房?jī)r(jià)從均價(jià)5267元上漲到2006年4月的均價(jià)6253元，半年內(nèi)暴漲了將近千元。根據(jù)零點(diǎn)訪集團(tuán)此前調(diào)查結(jié)果，83.7%的廣州受訪者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)偏高，52%的受訪者能接受的最高房屋均價(jià)為單價(jià)5000元。相比起廣州樓市最新的6153元/平方米的均價(jià)，這一心理價(jià)位比現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)低20%.也就是說(shuō)，要想滿足大部分購(gòu)房者的實(shí)際支付能力，廣州房?jī)r(jià)似乎還需要調(diào)整出近20%的下降空間。調(diào)查還顯示，廣州市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅回落的可能性并不大。
從去年的新老“國(guó)八條”到今年5月17日的“國(guó)六條”，政府一直對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控。其中一個(gè)新的突出特點(diǎn)是嚴(yán)格新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求。對(duì)于這一新規(guī)，廣州市民僅有21.1%認(rèn)為會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生明顯影響。
開發(fā)商 對(duì)新房市場(chǎng)影響很小
“我只掃了一眼文件，沒仔細(xì)看�！弊蛱�，北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖表示，對(duì)開發(fā)商，特別是以自住型開發(fā)項(xiàng)目為主的開發(fā)商而言，強(qiáng)征個(gè)稅政策影響較小。
范的態(tài)度在開發(fā)商中很有代表性。北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，強(qiáng)征個(gè)稅政策主要針對(duì)投資性購(gòu)房客戶，直接影響到二手房市場(chǎng)的交易。雖然，“受該政策的影響，一些投資性客戶會(huì)慎重步入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成客戶流失。但是，總的來(lái)看對(duì)新房市場(chǎng)影響很小�！�
“二手房市場(chǎng)的水流動(dòng)不起來(lái)，會(huì)制約新房市場(chǎng)的發(fā)展�！币晃灰酝顿Y性項(xiàng)目為主要開發(fā)對(duì)象的開發(fā)商卻表示。他指出，北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)從單純解決居住問題的“增量市場(chǎng)”，轉(zhuǎn)向更加舒適居住條件的“更新?lián)Q代市場(chǎng)”。在這種情況下，強(qiáng)征個(gè)稅對(duì)二手房市場(chǎng)的“利空”，將制約住宅“更新?lián)Q代”的消費(fèi)。
然而，也有分析人士指出，利用好合理避稅工具，實(shí)際個(gè)稅可能僅占房款的較少部分，因此對(duì)市場(chǎng)的影響有限，至少不會(huì)出現(xiàn)過多制約新房市場(chǎng)的問題。
銀行 二手房房貸總量或下跌50％
“二手房強(qiáng)征個(gè)稅對(duì)個(gè)人房貸的影響同樣巨大�！弊蛱欤裆y行上海分行一位信貸經(jīng)理表示。這位信貸經(jīng)理預(yù)計(jì)，二手房的交易量將在近期大幅降低。受此影響，本已嚴(yán)峻的銀行房貸形勢(shì)不容樂觀。
上海一位外資銀行人士更預(yù)計(jì)，未來(lái)8、9月間，上海二手房交易帶來(lái)的房貸總量可能比“國(guó)六條”出臺(tái)前下降50%左右�！斑@一回，外資銀行也不能幸免。”
雖然統(tǒng)計(jì)顯示，6月上海房貸余額總量止跌回升。但業(yè)內(nèi)人士介紹，這是因?yàn)榉抠J數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，這種增長(zhǎng)只反映今年前幾個(gè)月的情況。此次，上海銀居投資管理有限公司總裁陳富根表示，一旦二手房個(gè)稅強(qiáng)征，再加上外資限購(gòu)與之前營(yíng)業(yè)稅等政策的多重影響，上海二手房交易量在7月明顯下降的基礎(chǔ)上還將繼續(xù)下滑。
中原地產(chǎn)一信貸經(jīng)理介紹，目前上海自住型購(gòu)房出現(xiàn)盡量少貸款的情況。“投資與自住的重要區(qū)別是用足金融工具與否。自住客能少貸就少貸，投資客能多貸就多貸。像上海、北京、深圳等投資抬頭的一線城市，房貸所受影響更大�！毙帕x房產(chǎn)一位分店店長(zhǎng)表示。
另外，銀行人士還提醒，由于更多原有的投資客將遭遇無(wú)法成交，可能導(dǎo)致更多的銀行房貸壞賬產(chǎn)生。
