今年，國家對(duì)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控可是下了大力氣。一波未平一波又起，在營業(yè)稅出臺(tái)后，緊接著個(gè)稅又浮出水面，兩稅的接連落地引起了二手房市場的軒然大波，也讓消費(fèi)者對(duì)二手房交易所需交納的費(fèi)用備感疑惑。
為此，記者專門走訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢，“我愛我家”房產(chǎn)專家對(duì)二手房買賣雙方所需交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，詳細(xì)列明如下：
賣方：①印花稅——0.05%
�、跔I業(yè)稅——5.5%（個(gè)人購買住房不滿5年的普通住房）
�、蹅�(gè)人所得稅——（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%
買方：①契稅——1.5%（普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下這3個(gè)條件的住房為普通住房）
——3%（非普通住宅按3%稅率征收契稅。）
�、谟』ǘ悺�0.05%
為了讓消費(fèi)者更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛我家”特舉例說明：
第一類：二手商品房
甲于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售給乙。那么
�。ㄒ唬┘邹D(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：
印花稅＝成交額×0.05％＝65萬×0.05％＝325元
營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65萬×5.5％＝35750元
根據(jù)北京市地稅下發(fā)的通知規(guī)定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。那么，就該套房屋而言，其個(gè)稅將會(huì)有兩種算法：
�、侔凑�20%征稅：（商品房及其他住房合理費(fèi)用為：最高扣除限額為房屋原值的10%.）
個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%
＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）×20％萬＝17185元
�、诎凑�1%征稅：
個(gè)稅＝住房轉(zhuǎn)讓收入×1%
�。�65萬×1%＝6500元
如果按20%征收個(gè)稅，那么，甲所需交納的稅費(fèi)總額為53260元；如果按1%征收個(gè)稅，那么，甲所需交納的稅費(fèi)總額為42575元。
�。ǘ┮屹徺I房屋需要交納的稅費(fèi)為：
由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。
契稅＝成交額×1.5%＝65萬×1.5%＝9750元
印花稅＝成交額×0.05%＝65萬×0.05％＝325元
乙所需交納的稅費(fèi)總額為10075元。
第二類：已購公房
甲于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售給乙。由于該套房屋已滿五年并且屬于家庭唯一生活用房，因此甲出售時(shí)無需交納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。其它稅費(fèi)為：
�。ㄒ唬┘邹D(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：
印花稅＝成交額×0.05％＝50萬×0.05％＝250元
甲所需交納的稅費(fèi)總額為250元。
（一）乙轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：
由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。
契稅＝成交額×1.5%＝50萬×1.5%＝7500元
印花稅＝成交額×0.05%＝50萬×0.05％＝250元
乙所需交納的稅費(fèi)總額為7750元。
第三類：二手經(jīng)濟(jì)適用房
甲于2002年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬，現(xiàn)在以54萬元出售給乙。根據(jù)政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)不用交納個(gè)稅。其稅費(fèi)具體為：
（一）甲轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：
印花稅＝成交額×0.05％＝54萬×0.05％＝270元
營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝54萬×5.5％＝29700元
甲所需交納的稅費(fèi)總額為29970元。
�。ǘ┮肄D(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：
由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。
契稅＝成交額×1.5%＝54萬×1.5%＝8100元
印花稅＝成交額×0.05%＝54萬×0.05％＝270元
乙所需交納的稅費(fèi)總額為8370元。
（上述三個(gè)案例詳細(xì)列表如下）
由以上的例子可見，轉(zhuǎn)讓二手房過程中，買賣雙方所要交納的稅費(fèi)并未如消費(fèi)者所想象的那么多，因此消費(fèi)者不必過多擔(dān)心。
此外，“我愛我家”房產(chǎn)專家還對(duì)消費(fèi)者疑問較多的幾個(gè)稅費(fèi)問題作出了解釋：
�。�1）契稅有1.5％和3％兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。這3個(gè)條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。
（2）營業(yè)稅有征收和不征收兩種。如果個(gè)人購買的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓，則業(yè)主需支付成交額的5.5％作為營業(yè)稅；如果已滿5年則不需支付該稅。
（3）營業(yè)稅有全額營業(yè)稅和差額營業(yè)稅兩種。如果個(gè)人購買的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓，那么必須支付成交額5.5％的全額營業(yè)稅；如果個(gè)人購買的住房已滿5年再轉(zhuǎn)讓，普通住宅不用再征收營業(yè)稅，而非普通住宅（標(biāo)準(zhǔn)同契稅優(yōu)惠中談到的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）則需付售房收入減去購房價(jià)款的差額征收5.5％的營業(yè)稅。
�。�4）個(gè)稅有20％和1％兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。
最后，“我愛我家”建議，今年兩稅的出臺(tái)，使得消費(fèi)者的心頭大石終于落地，心態(tài)也將趨于平穩(wěn)，市場的預(yù)期和走勢將會(huì)更加明朗化，因此，在經(jīng)歷過一輪短暫的觀望后，消費(fèi)者應(yīng)該抓住這個(gè)平穩(wěn)期，該出手時(shí)就出手。
