國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布有關(guān)通知，要求各地從今年2月1日起，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％-60％不等的土地增值稅。而上海地產(chǎn)商準(zhǔn)備聯(lián)合上書(shū)反對(duì)清算土地增值稅。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》1月20日?qǐng)?bào)道：1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過(guò)一次面，“準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書(shū)’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問(wèn)題�！�
毫無(wú)疑問(wèn)，土地增值稅的嚴(yán)格征收會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，受到?jīng)_擊最大的是那些低價(jià)拿地，高價(jià)出讓的企業(yè)，拿地越便宜，企業(yè)利潤(rùn)越高，需要繳納的增值稅也就越高；房?jī)r(jià)抬得越高，房?jī)r(jià)利潤(rùn)越大，需要交納的增值稅也就越高。這些都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)成本的增加，利潤(rùn)大幅度減少，可以說(shuō)這一旨在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，觸及了房地產(chǎn)商的“痛處”，他們出聲“叫痛”，大喊“要命”是在預(yù)料之中的。
但是，這也不至于危及到那些大型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上海的房地產(chǎn)巨商的“生存”吧？房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直是社會(huì)公認(rèn)的“暴利行業(yè)”，盡管沒(méi)有哪個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承認(rèn)其“暴利”，這次上海的房產(chǎn)商也表示“并沒(méi)有外界說(shuō)的那么‘暴利’”�？删驮谇安痪茫�(cái)政部對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查后，發(fā)現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)商隱瞞了數(shù)額不小的利潤(rùn)，存在超過(guò)100%乃至200%以上的暴利，如按開(kāi)發(fā)商自身投入的自有資金計(jì)算資本利潤(rùn)率則會(huì)更高。上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也表明：2005年，上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億。該專家據(jù)此估算，其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。
房地產(chǎn)投資的熱度、房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行以及其快速的漲幅，都是由政府投入大量資金不斷改善道路交通等城市公共設(shè)施和環(huán)境而托起的，因而政府通過(guò)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增值額征收較高稅款的方式獲得相應(yīng)的回報(bào)也是理所當(dāng)然的。而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又豈有隱瞞利潤(rùn)，軟磨硬抗清繳土地增值稅之理呢？！
早在1993年底，國(guó)務(wù)院就頒布了《土地增值稅暫行條例》。從該《條例》規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)和四級(jí)超率累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)來(lái)看。開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價(jià)在開(kāi)發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增。當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律。
但由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般周期較長(zhǎng)，土地增值額在較短的期限內(nèi)難于核準(zhǔn)核定，加之《條例》缺乏剛性的結(jié)算征收規(guī)定，在執(zhí)行上曾被一度擱置，后來(lái)制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。因此，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。這就使土地增值稅的征收管理大打折扣，未能發(fā)揮其應(yīng)有的聚財(cái)和調(diào)控功能。
當(dāng)前將土地增值稅從“預(yù)征收制”拉回到清算并按實(shí)征收，無(wú)論是對(duì)于強(qiáng)化這一稅種的征收管理，充分發(fā)揮其聚財(cái)和調(diào)控作用，維護(hù)國(guó)家稅收法規(guī)的嚴(yán)肅性，還是對(duì)于平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)，使之回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律都有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。因此，在土地增值稅的征管上，該清算的一定要清算，絕不能手軟，否則，某些房產(chǎn)商就又會(huì)鉆政策的空子，采取一些軟磨硬抗的手段拒絕清算，使土地增值稅的征收管理猶如米湯淘飯——樣板還原，回到預(yù)征的老路上。
