物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”意義重大，房價以及地產(chǎn)格局都將出現(xiàn)顛覆性的變化。但是，物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到“落實”，仍然要面臨許多問題，疑問重重。
疑問一：如何確定起征點？
減少市場閑置商品房，平衡市場供需是開征物業(yè)稅的目的之一。因此，如何確定起征點，既能真正擠壓出市場的投資性需求，又不至于損害到普通購房者的自住利益，成為各方關(guān)注的熱點。以個人、家庭還是以住房面積為單位進(jìn)行征收？假若以個人或是家庭為單位，如何確定第二套住房？如果以面積為單位，多大面積起征最為合適？這些都是確定起征點時需要考慮的問題。
長期以來，房地產(chǎn)市場上保障性住房與商品房的界點為90平米，而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米，各地有20%的浮動空間。選擇90還是120平米作為起征點，成為物業(yè)稅落實的關(guān)鍵一環(huán)。征收物業(yè)稅的初衷是增加住房的保有成本，類似于征收個人所得稅，以縮小貧富差距。因此，物業(yè)稅征收很可能會采取大范圍低稅率的方式進(jìn)行征收，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對于處在征收范圍內(nèi)的住房，據(jù)其面積大小實行累進(jìn)稅率。
疑問二：以何標(biāo)準(zhǔn)確定稅率？
征收物業(yè)稅的最大特點就是“買房容易養(yǎng)房難”，因此，物業(yè)稅率的高低，是整個政策能否真正顯效的一個重點。假若稅率過低，每套房子每年僅僅繳納幾千元，對于投資者來說，可謂“九牛一毛”，與房價上漲所帶來的利潤無法抗衡；但是如果稅率過高，對于普通的購房者而言會是一個沉重的負(fù)擔(dān)，一旦稅率影響到了消費(fèi)者的正常生活質(zhì)量甚至讓購房者養(yǎng)不起房；物業(yè)稅的征收就沒有太大的積極意義了。
目前空轉(zhuǎn)階段物業(yè)稅的稅率有兩種計算模式：一種是自住需求，按房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；對于投資性需求，則以投資回報的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。由于10個空轉(zhuǎn)試點城市并不能代表我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”到“落實”，還需要進(jìn)行全方位測算。
疑問三：新舊房產(chǎn)如何對接？
征收物業(yè)稅，新舊房產(chǎn)的對接問題尤為重要，也是物業(yè)稅能否在保障各階段購房者權(quán)益的前提下，順利執(zhí)行的關(guān)鍵。一般說來，消費(fèi)者在購房時已經(jīng)把房產(chǎn)的大部分稅費(fèi)一次性支付，而物業(yè)稅是現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅以及土地增值稅等的總和。開征后繼續(xù)對購房者實施收費(fèi)略顯重復(fù)，顯然有失公平。但是如果僅僅對于新房進(jìn)行征收，征收前市場中的投資性房產(chǎn)，則無法進(jìn)入到供需環(huán)節(jié)流通，因此如何選擇一個恰當(dāng)?shù)呐R界點，要在全方位考慮政策的基礎(chǔ)上妥善運(yùn)行。
疑問四：繳納年限如何規(guī)定？
按照《物權(quán)法》的最新規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后可以自動續(xù)期，而實行物業(yè)稅后，繳納年限如何確定成為又一難以平衡的問題。與前面的稅率問題相似，戰(zhàn)線過長增加老百姓的心理負(fù)擔(dān)，也不符合中國老百姓傳統(tǒng)的消費(fèi)心理；而繳納年限過短，分?jǐn)偟矫磕甑亩愵~增多，自然也就加重了老百姓的資金負(fù)擔(dān)。所以，如何找到一個平衡點是考驗政府智慧的另一個難題。
疑問五：是否將土地出讓金納入征收范圍？
自從1994年我國確立分稅制框架后，逐步進(jìn)行稅制改革。特別是2003年后，新一輪稅制改革正式啟動，對現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中的一項重要改革就是完善以財產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，出臺物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個考慮。但是，土地出讓金以價格形式存在，而物業(yè)稅屬于稅收范疇，如此將其納入征稅范圍，容易引發(fā)“稅”“價”不分的嫌疑，與我國稅費(fèi)改革的大趨勢有所沖突，不利于稅收體系的完善。
另外，地價一直是抬高房價的一個重要因素，把土地出讓金分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)保有時期的物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)的成本就會大幅下降，從而會帶來房價的下跌。開發(fā)成本下降，必然會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮；而房價下跌，自然也會引發(fā)購房熱潮，如此供需兩旺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)過熱趨勢。
物業(yè)稅最初以地產(chǎn)保有稅的形式出現(xiàn)，目的是要打擊市場中的投資性行為，放緩?fù)顿Y性需求，使自住性需求凸顯出來，在一定程度上平衡市場供需。但是由于房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)、社會、民生等有著千絲萬縷的聯(lián)系，物業(yè)稅的“落實”需要多方權(quán)衡。國際慣例一直是“高稅收”下“高福利”保障，期待政府“組合”模式的完善。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
