據(jù)了解，備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開。國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津4省市為房地產(chǎn)物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，目前已有10省區(qū)市開始物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。雖然目前物業(yè)稅仍處在“空轉(zhuǎn)”階段，但社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅已給予極大關(guān)注，“實(shí)轉(zhuǎn)”后可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)等帶來哪些影響呢？
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在一些建房買房時(shí)需要繳納的稅，放到買房以后按年繳納。有人士透露，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)省區(qū)市中選擇部分地區(qū)進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
猜想一
一手房?jī)r(jià)將會(huì)降低？
溫州綠城房開策劃部經(jīng)理周銀丹表示，一旦物業(yè)稅開征，一手房售價(jià)的急劇下降將是不可避免的。溫州的房?jī)r(jià)款中，土地成本基本在50%以上，60%以上的也非常常見。物業(yè)稅的實(shí)施相當(dāng)于把原來是一次性結(jié)清的地價(jià)分割成“租金”分70年來付，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1/70，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考慮到發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，房?jī)r(jià)也將有三四成的降幅。
猜想二
能抑制投資者炒房？
據(jù)了解，10月份溫州房屋產(chǎn)權(quán)交易登記中心日均收件30件左右，環(huán)比下降了40%左右。有關(guān)中介人士表示，10月份房產(chǎn)交易回落，銀根緊縮是一方面原因，還有一個(gè)重要的原因就是物業(yè)稅的隔空敲響。
資深房產(chǎn)營(yíng)銷人士陳鴻認(rèn)為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。溫州房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的交易活躍，很大一部分是因?yàn)橥顿Y市場(chǎng)的旺盛，房?jī)r(jià)的持續(xù)走高讓許多市民產(chǎn)生了“遲早要買房，晚買不如早買”的想法，于是市場(chǎng)異�；钴S，房?jī)r(jià)越走越高。物業(yè)稅的隔空運(yùn)轉(zhuǎn)，給投資市場(chǎng)敲響了警鐘，市民開始觀望，交易量也就隨之下降。
溫州大學(xué)建工學(xué)院副院長(zhǎng)石海均表示，物業(yè)稅的開征意在穩(wěn)定、平抑房?jī)r(jià)，直接加大房產(chǎn)持有者的持有成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大，能有效降低市場(chǎng)投資需求，平衡自住需求市場(chǎng)的剛性供需。
因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說，房屋價(jià)值如果提升了，則購(gòu)房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)稅費(fèi)也隨之上升，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)。“商品房的投資價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。”
猜想三
引發(fā)二手市場(chǎng)活躍？
溫州房屋產(chǎn)權(quán)交易登記中心主任汪福忠認(rèn)為，房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而加息、提高首付等手段在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的購(gòu)房者，即便這部分購(gòu)房者是購(gòu)房自住的，所以加息、提高首付不能針對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行劃分調(diào)控。
汪福忠表示，對(duì)于房屋的持有環(huán)節(jié)加重稅將會(huì)盤活市場(chǎng)存量供應(yīng)，引起二手房市場(chǎng)的活躍。那些擁有多套房產(chǎn)的持有者可能會(huì)因?yàn)楦哳~的物業(yè)稅而選擇出售手中多余房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場(chǎng)，市場(chǎng)存量供應(yīng)增加。當(dāng)市場(chǎng)投資需求減少，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，并且得到滿足，價(jià)格也將趨于理性。陳欣欣
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中國(guó)香港物業(yè)稅
香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地產(chǎn)的承押人、向注冊(cè)合作社購(gòu)買樓宇者。應(yīng)稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農(nóng)地）和建筑物。免稅項(xiàng)目包括：全部由業(yè)主自住和純作為家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會(huì)或商會(huì)擁有的物業(yè)。
物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)評(píng)稅凈值，即應(yīng)評(píng)稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應(yīng)評(píng)稅值為換取物業(yè)使用權(quán)而付出的代價(jià)確定，包括租金、為樓宇使用權(quán)而支付的許可證費(fèi)用、支付給擁有人的服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、由住戶支付的擁有人開支（如修理費(fèi)）等等。稅率為15%，如應(yīng)課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤(rùn)內(nèi)評(píng)定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評(píng)定的利得稅內(nèi)扣除。物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務(wù)當(dāng)局確定其納稅責(zé)任，該記錄必須最少保存7年。
加拿大溫哥華物業(yè)稅
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財(cái)政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財(cái)政收入的58.4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來保持社會(huì)的基本平衡。
依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，不按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5～15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，地稅也不相同。對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30~50%.除此以外，不僅100%收稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
溫州網(wǎng)-溫州晚報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
