近日，當(dāng)各方還在為第二套住宅認定標(biāo)準(zhǔn)而爭論不止時，又有消息傳來，福建已被國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)為四個房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)之一，這標(biāo)志著我省成為繼北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶后的第二批試點地區(qū)。不少業(yè)內(nèi)專家指出，物業(yè)稅的征收，表明國家調(diào)控之手已由流通環(huán)節(jié)延伸到持有環(huán)節(jié)，但是該政策能否平抑房價、穩(wěn)定房價仍有待觀望。
事件：“物業(yè)稅”爭議多
自2006年初開始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行試點，但目前這些試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，并沒有實際運行。雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點工作，但是由于物業(yè)稅開征爭議較大，所牽涉的工作和部門較多，物業(yè)稅的推行難度很大。同時，也有部分試點城市擔(dān)憂物業(yè)稅的開征對吸引外來投資產(chǎn)生較大沖擊。
在此背景下，財政部已經(jīng)啟動了第二輪模擬試點，9月5日，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建和天津4個省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，這標(biāo)志著我省成為第二批試點地區(qū)之一。
一時間，對物業(yè)稅的關(guān)注聲不絕于耳，各種坊間傳聞流傳�！伴_征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10%～20%，降價幅度最高甚至可達35%以上�！比涨斑@種觀點正在報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體泛濫開去。這種觀點的依據(jù)在于，通常而言，物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。為此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法在社會上廣為流傳。
但近段時間，財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部的官員在多個場合明確表示“正在推進的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓物業(yè)稅是降房價的利器這一傳言不攻自破。
省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生認為，物業(yè)稅如果要同時牽動開發(fā)商和購房者，可能性不大。物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)要盡可能的簡明化，其實際上就是財產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅，是屬于消費型的稅源，而土地出讓金是屬于生產(chǎn)型的稅源。兩種稅源不具備合并的可行性。物業(yè)稅的出臺，“劍指”持有多套住宅或者是豪宅的購房者，對首次置業(yè)的普通老百姓影響不是太大。物業(yè)稅體現(xiàn)了社會公平公正的原則，可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。楊益生的觀點得到了諸多業(yè)內(nèi)人士的認可。
影響：樓市靜待變革
物業(yè)稅的開征對于市場和政府本身都是大有裨益的。當(dāng)前的調(diào)控政策多為外部用力，而物業(yè)稅則被喻為房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，由于對房地產(chǎn)市場前景的良好預(yù)期，認為房價必然繼續(xù)上漲，同時又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹。而開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于高端住宅的需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源。
“現(xiàn)在物業(yè)稅的征收還屬于試點階段，其基礎(chǔ)工作過于薄弱，也沒有經(jīng)驗可以借鑒，因此首批物業(yè)稅的試點城市和地區(qū)遭遇‘空轉(zhuǎn)’并不奇怪，但是物業(yè)稅的開征將保障樓市的健康發(fā)展，物業(yè)稅的開征勢在必行�！遍_發(fā)商王先生認為。
投資需求遭打壓
業(yè)內(nèi)人士楊朝龍認為，和一般產(chǎn)品不同，房產(chǎn)既有自住型的需求也有投資性的需求，征收物業(yè)稅的本意在于加大對物業(yè)的持有成本從而減少投資性的需求。物業(yè)稅如果要切實得以執(zhí)行，實施細則和相關(guān)配套法律支持要做好。從提高第二套住房的首付比例到如今醞釀出臺的物業(yè)稅，不難看出，政府的調(diào)控力量已經(jīng)著重于持有環(huán)節(jié)，并且從“銀根”延伸到“地根”，物業(yè)稅出臺的本意在于抑制高端物業(yè)的需求、引導(dǎo)投資的方向。
“無論是自住還是投資，如果按面積來征收物業(yè)稅是比較合理的�！睏钜嫔Q，鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%～3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定的適用稅率。一般而言，以人均30平方米的面積作為起征點，既能合理地保證居民的小康居住條件，又能為征收物業(yè)稅提供依據(jù)。他認為，物業(yè)稅的稅率也應(yīng)根據(jù)人均標(biāo)準(zhǔn)的不同而不同，可以根據(jù)30～50平方米、50～100平方米、100平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)征收不同的稅率。誰享受得多一些，誰交的稅費就應(yīng)該高一些，這樣才能體現(xiàn)社會公平。另外征收物業(yè)稅可以參照所得率，采取累進式的征收，以達到抑制囤房、炒房等行為，解決“居者有其屋”的問題。
房價跳水很有限
“房價關(guān)鍵取決于供求關(guān)系，其次是土地價格�！睒I(yè)內(nèi)人士楊朝龍認為，盡管最近政府緊鑼密鼓地出臺了一系列的政策，使得不少人持觀望的態(tài)度，如果物業(yè)稅正式出臺，可能觀望的態(tài)度還會更濃一些。但是現(xiàn)在的市場依舊是賣方市場，剛性的購房需求還很旺盛。“如果是購買中小戶型的首次置業(yè)者，即使開征物業(yè)稅其稅率肯定也不是太高，對于購買高端物業(yè)的人來說，即便征收物業(yè)稅也不能放棄豪宅帶來的舒適生活�！睏畛埛Q。
業(yè)內(nèi)人士王先生認為，即便是取消土地出讓金能帶來成本下降，但是在求大于供的市場條件下，追求企業(yè)利潤最大化的房地產(chǎn)商，也不會輕易讓利給購房者。
“通觀市場，伴隨‘海西’知名度的不斷飆升，越來越多物業(yè)持有人盡管擔(dān)心政策危及自身的利益，但出于對市場的良好預(yù)期，他們對物業(yè)的升值前景信心充足�？梢钥吹奖M管受政策組合拳的影響，很多賣家開始拋售房源，同時買家也還在觀望。但是賣家的價格卻沒有絲毫松口的跡象。”業(yè)內(nèi)人士余先華認為，即便是物業(yè)稅開征，房價還會是處于高企。
后市：投資客另謀出路
如果物業(yè)稅開征，對持有多套住宅的炒房者而言，資金壓力將大幅增加，在這種情況下，房產(chǎn)越多，負擔(dān)就越重。因此，肯定會有更多的業(yè)主將手上的多套房產(chǎn)掛牌出讓，讓更多的房源流向市場。業(yè)內(nèi)人士王先生說，“我想物業(yè)稅的開征也是想要把炒房者從購房者隊伍中清除出去，讓他們的資金去證券、股票、基金市場一展身手�！�
中小戶型成主導(dǎo)
90平方米以下的住宅應(yīng)是物業(yè)稅少征或者免征的對象，而大戶型或高端物業(yè)將成為物業(yè)稅征收的主體，因此小戶型將成為購房者的首選。業(yè)內(nèi)人士楊朝龍說：“在這種背景下，開發(fā)商很可能順應(yīng)市場，主力構(gòu)造中小戶型，把中小戶型做精做細，這對購房者而言是有利的�！�
物業(yè)稅成建設(shè)基金
物業(yè)稅屬于地方稅種，開征物業(yè)稅能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施，提供更多公共服務(wù)，改進區(qū)域環(huán)境，從房地產(chǎn)價格升值中獲得更多收益。業(yè)界普遍認為將采取累進式的征收方式。主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，其稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，也是地方財政的長效收益。在近期內(nèi)，物業(yè)稅的征收旨在解決社會公平、百姓安居的問題，用物業(yè)稅來擴大建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等，以解決低收入人群的住房問題；而遠期目標(biāo)應(yīng)該著眼于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通發(fā)展等問題。楊益生如是說。
懸念：起征點如何界定
物業(yè)稅的征收，必定要制定一系列翔實的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)稅的起征點如何界定，是按照面積還是按照套數(shù)？只有根據(jù)“試點”的精神，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，才能制定出切實可行的起征點。這也是開征物業(yè)稅最為基礎(chǔ)和關(guān)鍵的工作。
征收范圍如何界定
我國的房產(chǎn)屬性不盡相同，因此征稅的覆蓋范圍也需要逐一考量。只收城市不收農(nóng)村，還是城鄉(xiāng)統(tǒng)征？只征商品房不征單位房，還是商品房、單位房一起征？新房是否同舊房一起征收？自主性住房和投資性住房是否參照同一標(biāo)準(zhǔn)征收？這些都成為亟待解決的問題。
值得一提的是，如果物業(yè)稅只針對城市，勢必導(dǎo)致多數(shù)人想方設(shè)法地往農(nóng)村建房，造成農(nóng)用地被大量征用、農(nóng)村建房處于失控狀態(tài)、國家稅收流失等不良后果。因此，從試點城市和地區(qū)開始，就應(yīng)該建立城鄉(xiāng)公平的政策，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅也納入物業(yè)稅的征收范圍之列。法律依據(jù)還需細化
《物權(quán)法》將所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)厘清并納入法律框架，為征收物業(yè)稅提供了法律依據(jù)，但是很多細化的法律依據(jù)還存在缺口，例如如何界定是自住消費還是投資消費。
小貼士
物業(yè)稅：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。在不同國家、地區(qū)其名稱不盡相同，有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱“不動產(chǎn)稅”，有的則稱“物業(yè)稅”，要求其產(chǎn)權(quán)所有人或承租人每年繳付一定稅款，稅值隨土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的升值而提高。不少業(yè)內(nèi)人士認為，這項政策的醞釀出臺，也是政府繼續(xù)加強對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控的信號。
海峽都市報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
