沉寂一段時(shí)間后，物業(yè)稅的討論又浮出了水面，最近一段時(shí)間，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種。從稅制原理來(lái)看，居民土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)越多，其稅基就可能越大。從具體開征物業(yè)稅的方式來(lái)看，估計(jì)有兩種，一種是象征性的試點(diǎn)征收，另一種是實(shí)質(zhì)性的全面性嚴(yán)格征收。
在象征性試點(diǎn)征收的方式上，我認(rèn)為，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，當(dāng)然，這也將給試點(diǎn)城市帶來(lái)一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。
另一種是按照稅務(wù)總局的部署，在“十一五”期間強(qiáng)制并嚴(yán)格征收，這種方式無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的影響，以國(guó)外為例，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有（保有）環(huán)節(jié)，因此，由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買能力，還要考慮和衡量未來(lái)的居住成本。這樣的話，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。
因此，物業(yè)稅不僅對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有用，對(duì)防止住房市場(chǎng)比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題（即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過一般民眾購(gòu)買力的大戶型住房供應(yīng)過剩）也大有裨益。但是，如果這樣嚴(yán)格征收的話，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)稅的重負(fù)下將面臨崩潰的局面。
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。而對(duì)非自用型商品房進(jìn)行征收，將導(dǎo)致投機(jī)客的持房成本提高。物業(yè)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅和保有稅，不同于股票市場(chǎng)的印花稅，印花稅是流轉(zhuǎn)稅，物業(yè)稅的保有稅性質(zhì)將使炒房客手上的商品房成為燙手的山芋，捏在手里的感覺是不舒服的。因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達(dá)到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉?lái)的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收齲方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購(gòu)買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無(wú)控制上漲，也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。
鑒于物業(yè)稅的開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成中低收入家庭負(fù)擔(dān)過重的后果，物業(yè)稅的開征是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過程，如果在“十一五”期間我國(guó)強(qiáng)制性征收物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重磅炸彈，屆時(shí)，房?jī)r(jià)將得到有效的抑制，但部分房地產(chǎn)開發(fā)商也將面臨倒閉的危險(xiǎn)，從“十一五”這個(gè)時(shí)間來(lái)看，我預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將于2010年前后出現(xiàn)拐點(diǎn)。
（作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任）
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
