由于媒體對“物業(yè)稅在全國十個城市空轉(zhuǎn)”的消息報道，使得關(guān)于物業(yè)稅征收的話題再次引起人們廣泛關(guān)注。國民經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，國家利益和私有財產(chǎn)利益的關(guān)系表現(xiàn)為日趨復(fù)雜，對二者利益關(guān)系的梳理、調(diào)整和確認，必然成為法律制度的責(zé)任和任務(wù)。我們面臨的國情正是如此。
什么原因?qū)е挛飿I(yè)法呼之欲出
我國物業(yè)法的話題，從2003年十六屆三中全會提出：“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，去年北京等6城市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實驗，到今年初國稅總局的《2007年全國稅收工作要點》又將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍，一路成為公眾熱點話題。
從理論的角度看，國家制訂物業(yè)法，早已大勢所趨。第一，在我國稅收體系中，由于缺失物業(yè)法而嚴重影響稅法的完整性。其自身建設(shè)要求物業(yè)法盡早誕生；第二，早在起草《物權(quán)法》時，物業(yè)法的概念也就必然隨之出現(xiàn)了。原因很簡單：當(dāng)國家給予公民私有財產(chǎn)保護的時候，財產(chǎn)人交納相關(guān)稅費就是義務(wù)。這表現(xiàn)為權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一。所以說，當(dāng)《物權(quán)法》承認保護私有房地產(chǎn)權(quán)益的同時，《物業(yè)法》對房地產(chǎn)課稅必將接踵而至。
從這個角度看熱點話題，至少會在思路上超然一些。但它絕不是問題的全部。當(dāng)今世界上有200多個國家，實施物業(yè)法的也只有約80個。從世界三大法系的基本狀況來看，物業(yè)法的情形呈現(xiàn)出很大差異。比如奧地利、波蘭稱為“不動產(chǎn)稅”；德國、美國等稱“財產(chǎn)稅”； 新西蘭、英國、馬來西亞等稱之“地方稅”。
一般說來，多數(shù)國家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財政收入，而我國臺灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產(chǎn)占有成本，從而促進不動產(chǎn)的流動和更有效的利用，提高不動產(chǎn)的供給量。韓國房地產(chǎn)經(jīng)濟從2000年初開始過熱，首爾江南區(qū)首當(dāng)其沖。韓國幾次修改財產(chǎn)稅來遏制房價漲幅。目前韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達到30%，并且將進一步提高稅率。顯然，物業(yè)法的神經(jīng)，直接被地方財政收入需要，直接被房地產(chǎn)價格的極端化等因素牽動著。現(xiàn)在，我們再由此出發(fā)，以實際和理論的雙重觀點看待我國物業(yè)法的問題，就比較全面和理性了。
物業(yè)法與當(dāng)前的房地產(chǎn)熱
物業(yè)法的客觀要求與當(dāng)前的房地產(chǎn)熱有直接關(guān)系，將來物業(yè)法內(nèi)容的修訂稅率的變更也被房地產(chǎn)發(fā)展所牽動。那么，究竟應(yīng)該如何看待二者之間的關(guān)系呢？這也是社會最為關(guān)注的一個問題。
首先，物業(yè)法應(yīng)該是房地產(chǎn)市場價格的調(diào)節(jié)器和穩(wěn)定器，而絕不是房地產(chǎn)價格的打壓工具。二者之間，根本上不存在水火不容的對抗。物業(yè)法是國家法制體系的元素，其使命在于國家的整個經(jīng)濟秩序和地方財政的穩(wěn)定收入。用長遠和發(fā)展的眼光看房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)法一定會穩(wěn)健地推動這個行業(yè)的健康發(fā)展。
但是，對于不正常不符合國情狀況的房地產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)實，物業(yè)法肯定會起到強制的調(diào)節(jié)和遏制作用。比如，你買了一套或幾套不是自己住的房子，干什么？無非投資保值增值，無非用來出租獲得收益等。但是，如果你的增值或者出租收益還抵不上物業(yè)法稅率對你的課稅，或者收益不大，你還爭先恐后地去買多余的房子嗎？當(dāng)然例子簡單了點，但道理很明顯。遏制不必要不正常的投資需求，冷卻市場的追捧，就是法律的強制調(diào)節(jié)功能。
宏觀經(jīng)濟學(xué)大致區(qū)分需求為基本需求和投資需求。有人懷疑和指責(zé)國家對當(dāng)前房地產(chǎn)投資需求的限制（如二手房的稅費和銀行借貸），其實，在社會供給有限時，或者嚴重失衡時，國家必然為了盡量滿足社會貧困弱勢階層的基本需要而一定程度地犧牲社會的投資需求。否則，社會的貧富差距就可能加大，社會就可能出現(xiàn)不和諧，這是我們社會主義制度的本質(zhì)所不允許的。
其次，物業(yè)法真的能讓眼下的房地產(chǎn)價格大跌嗎？這類觀點有炒作的嫌疑。在進入中等收入國家后，我國的城市化過程將要走很長一段歷程。城市建設(shè)，城市人口增加，城市人口住房的基本需求日益擴大和強烈，一定反映在房地產(chǎn)的供求關(guān)系上。其表現(xiàn)，必將導(dǎo)致一定時期的主流傾向，即求大于供。當(dāng)社會的供給依然無法全然滿足社會的基本需求時，任何力量都難以顛覆或者改變這個格局，物業(yè)法的功能也是如此。物業(yè)法無疑會發(fā)揮對房地產(chǎn)過熱的遏制作用，但它的使命不是摧毀這個行業(yè)的發(fā)展，而是為房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到平衡穩(wěn)定調(diào)節(jié)的作用。
物業(yè)法對于緩解社會貧富差距的作用
表象上看，物業(yè)法的功能一定會對社會貧富差距的擴大產(chǎn)生緩解中和的作用。因為不動產(chǎn)擁有多者，必然是社會富裕階層。而對其擁有的房地產(chǎn)征收高稅率的稅費，并且是持續(xù)不斷地年年課稅，又必然遏制其財富的膨脹。反過來稅收所得豐富地方公共事業(yè)特別是公共福利事業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)縮小貧富差距的社會調(diào)節(jié)作用。這的確是物業(yè)法普遍性的一項社會功能。物業(yè)法的這項功能性在一些福利國家發(fā)揮得淋漓盡致。
但是，根據(jù)我國的實際國情，一定要謹慎評估物業(yè)法的這項社會功能。這是因為，我國改革開放時間短，市場的發(fā)育性和成長性都不很健全，財富的獲取和聚集方式非常復(fù)雜，并且財富的占據(jù)形式往往不去轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)。西方人大都好奇中國喜歡用現(xiàn)金消費。這里除了我們民族的習(xí)慣性，我們的市場體制發(fā)育不健全，資本流通方式單一化等因素外，恐怕還有更深刻的社會根源。物業(yè)法是對不動產(chǎn)征稅的，如果財產(chǎn)擁有者階層不將大筆的財富變成不動產(chǎn)，而是以現(xiàn)金、股票等有價證券形式持有，那物業(yè)法對其如何呢？
物業(yè)法立法框架話題
物業(yè)稅的概念在廣義上依然存在分歧，但實質(zhì)主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)征稅。其特點是要求其所有者或占有使用者每年都繳付一定稅款。有消息說，國家稅務(wù)總局相關(guān)人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，就是把現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
應(yīng)該說，這樣無疑是個合適的方向。但是，在立法技術(shù)上將會面臨諸多挑戰(zhàn)和難題。物業(yè)法與其他法律的協(xié)調(diào)一致，物業(yè)法典與原有法規(guī)政策條例等契合上，國家利益和地方利益的統(tǒng)籌性方面，在地區(qū)間稅收利益平衡方面，以及在法典現(xiàn)實適應(yīng)性的原則與韌性兼顧，以及國家物業(yè)法同經(jīng)濟全球化現(xiàn)實相適應(yīng)等等方面，我們依然有很多矛盾需要解決，立法的程序還有一段艱辛的道路，絕不是一朝一夕的事情。
總之，我們應(yīng)該以熱情平和的心態(tài)，來面對物業(yè)法的一系列社會熱點話題，求得一個理性的了解和認知。
第一財經(jīng)日報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
