“我準(zhǔn)備今年結(jié)婚，目前正到處找房，之前已經(jīng)買了一套小戶型，現(xiàn)在想買一套大戶型，如果物業(yè)稅開(kāi)征的話，我到時(shí)時(shí)的負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)很重？”日前，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)正在進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)有有望明年“轉(zhuǎn)實(shí)”，于是，準(zhǔn)備買房的黃先生發(fā)出了以上的擔(dān)憂。與此同時(shí)，程女士也很苦惱，她目前有兩套物業(yè)，一套自住，一套用于出租，如果果物業(yè)稅開(kāi)征，對(duì)她用于出租的房子可能會(huì)有影響。種種跡象表明，物業(yè)稅開(kāi)征的步伐已經(jīng)越來(lái)越近。
已有10省區(qū)市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行物業(yè)稅
據(jù)了解，備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津4省市為房地產(chǎn)物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，目前已有10省區(qū)市開(kāi)始物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
據(jù)悉，物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在一些建房子買房子時(shí)需要繳納的稅，放到買房以后按年繳納。有人士透露，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)省區(qū)市中選擇部分地區(qū)進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
理論上，物業(yè)稅會(huì)令房?jī)r(jià)降三四成
有專家認(rèn)為，如果開(kāi)征物業(yè)稅，在理論上說(shuō)，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。因?yàn)閾?jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下降。
據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考慮到發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，房?jī)r(jià)也將有三四成的降幅。
活躍二手房交易，改變“土地財(cái)政”
北京房地產(chǎn)投資專家賈臥龍認(rèn)為，房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而加息、提高首付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒(méi)有起到根本性的作用。
開(kāi)征物業(yè)稅將直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說(shuō)，房屋價(jià)值如果提升了，則購(gòu)房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)�！吧唐贩康耐顿Y價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少�！�
賈表示，對(duì)于房屋的持有環(huán)節(jié)加重稅必然會(huì)引起二手房市場(chǎng)的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場(chǎng)。當(dāng)非剛性需求減少，在市場(chǎng)供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場(chǎng)上的供需關(guān)系將趨于平衡。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱則認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房?jī)r(jià)，其更重要的意義在于開(kāi)征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財(cái)”的開(kāi)發(fā)模式，穩(wěn)定政府稅收來(lái)源，避免“土地財(cái)政”。
爭(zhēng)議：開(kāi)征物業(yè)稅，發(fā)展商也不會(huì)降價(jià)
不過(guò)，理論歸理論，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商以及中介人士對(duì)“開(kāi)征物業(yè)稅可以降低或者平抑房?jī)r(jià)”存在不同的看法。
一位不愿意透露姓名的發(fā)展商告訴記者，開(kāi)征物業(yè)稅，減輕的反而是發(fā)展商的開(kāi)發(fā)負(fù)擔(dān)，但發(fā)展商是不愿意看到房?jī)r(jià)降低的，可能會(huì)通過(guò)品牌塑造、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)等手段繼續(xù)提升樓價(jià)，最終消費(fèi)者還是最大的“被誤傷者”，因?yàn)橘I房門檻不但沒(méi)有降低，而且變成“買房不容易養(yǎng)房更不容易”。
有中介人士坦言，在當(dāng)前的市場(chǎng)，發(fā)展商賺錢都賺瘋了，樓價(jià)早已背離了成本，就算是物業(yè)稅開(kāi)征，也對(duì)發(fā)展商的利潤(rùn)沒(méi)什么損害，到時(shí)負(fù)擔(dān)重的照樣是購(gòu)房者。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科指出，如果是象征性試點(diǎn)征收，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，也將給試點(diǎn)城市帶來(lái)一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。
關(guān)注焦點(diǎn):最關(guān)鍵的仍未有答案
稅率：統(tǒng)一稅率還是不同稅率？
據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅需要定期對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按評(píng)估價(jià)值對(duì)房產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率可能會(huì)在0.3%至0.8%之間。也有一種說(shuō)法認(rèn)為，全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。
起征點(diǎn)：140平方米將成界定點(diǎn)？
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然“空轉(zhuǎn)”并沒(méi)有提出起征點(diǎn)的問(wèn)題，但從政策上看，國(guó)家偏向鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，對(duì)140平方米以下的普通住宅也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)多限制性干預(yù)，對(duì)140平方米以上的大戶型開(kāi)發(fā)和消費(fèi)持抑制態(tài)度。因此，140平方米很可能成為物業(yè)稅征收的一個(gè)界定點(diǎn)。但未達(dá)到這個(gè)面積的是否真的會(huì)免征，仍要建立在完成了全國(guó)性的房源普查工作之后才有定論。
征收對(duì)象：普通房與豪宅齊征？
由于我國(guó)產(chǎn)權(quán)登記制度還不夠完善，房產(chǎn)信息還不完備，所以在具體操作過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題還有待解決，“比如新房與舊房是否應(yīng)該區(qū)分對(duì)待，普通住宅與高檔住宅是否都要征收等。”如果涉及房產(chǎn)的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)保有者的話，那么在物業(yè)稅開(kāi)征前已經(jīng)購(gòu)房的人就涉及重復(fù)征稅問(wèn)題。而且，如果物業(yè)稅開(kāi)征房?jī)r(jià)真有所下跌，那么對(duì)已購(gòu)房者也是一個(gè)影響。
業(yè)界聲音
“對(duì)多次置業(yè)者影響大”
經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金現(xiàn)在物業(yè)稅開(kāi)征的很多細(xì)節(jié)都沒(méi)有確定，比如稅率、征收對(duì)象和起征點(diǎn)等，所以對(duì)市場(chǎng)的影響力度不好判斷，但可以肯定的是，對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房者以及持有多套物業(yè)者的心理影響是很大的，擔(dān)心以后的持有成本太高。因?yàn)閭髀勚�，可能稅率�?-3%，也就是說(shuō)100萬(wàn)的房子，每年就要交1-3萬(wàn)元，投資者可能會(huì)因此調(diào)整自己的投資策略。假如開(kāi)征的稅率不低，對(duì)多次置業(yè)者的影響是不小的，而當(dāng)前廣州樓市的核心買家正是這批多次置業(yè)者，這樣一來(lái)，對(duì)廣州的樓價(jià)可能會(huì)有影響，體現(xiàn)在降價(jià)或者增幅放緩。另外，開(kāi)征物業(yè)稅還要注意一個(gè)問(wèn)題，就是要有嚴(yán)格的法律護(hù)航，香港就是如此。否則我們就算開(kāi)征物業(yè)稅，也難以實(shí)施到位。
“我贊成開(kāi)征物業(yè)稅”
北師大珠海學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授金貽國(guó)：我們現(xiàn)在的稅費(fèi)政策是開(kāi)發(fā)階段稅負(fù)比較重，但是占有階段幾乎沒(méi)有稅，這是不正常的，特別在我們?nèi)硕嗟厣俚那闆r下，房地產(chǎn)已經(jīng)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)供不應(yīng)求，所以應(yīng)該盡量遏制更多的人擁有多套住房，所以不管有多少困難，開(kāi)征物業(yè)稅我是贊成的。
他山之石 香港物業(yè)稅
香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊(cè)合作社購(gòu)買樓宇者。應(yīng)稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農(nóng)地）和建筑物。免稅項(xiàng)目包括：全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會(huì)或商會(huì)擁有的物業(yè)。
物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)評(píng)稅凈值，即應(yīng)評(píng)稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應(yīng)評(píng)稅值為換取物業(yè)使用權(quán)而付出的代價(jià)確定，包括租金、為樓宇使用權(quán)而支付的許可證費(fèi)用、支付給擁有人的服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、由住戶支付的擁有人開(kāi)支（如修理費(fèi)）等等。稅率為15%.如應(yīng)課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤(rùn)內(nèi)評(píng)定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評(píng)定的利得稅內(nèi)扣除。物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務(wù)當(dāng)局確定其納稅責(zé)任，該記錄必須最少保存7年。
加拿大物業(yè)稅
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財(cái)政的主要來(lái)源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財(cái)政收入的58.4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無(wú)限拉大，并通過(guò)對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來(lái)保持社會(huì)的基本平衡。
依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，不按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5～15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，地稅也不相同。對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30-50%.除此以外，不僅100%收稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
南方都市報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
