物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資意愿與投資性需求的抑制作用較大。物業(yè)稅的出臺(tái)，將標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范。
背景：物業(yè)稅試點(diǎn)擴(kuò)大至福建、天津等十省市
近日，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。與之相呼應(yīng)的是，繼2006年初北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)后，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已于近日再次批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，不過(guò)目前這十個(gè)試點(diǎn)省市仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過(guò)模擬征收來(lái)摸索征管體制，如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，將會(huì)在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后，將向全國(guó)推廣。
專家介紹，盡管征收物業(yè)稅目前還沒(méi)有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買(mǎi)房子時(shí)需交的稅，放到買(mǎi)房子后按年交。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等十個(gè)城市試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
國(guó)稅總局官員此前表示，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征稅存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，房、地分設(shè)稅種，計(jì)稅依據(jù)不合理，對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)比較多等問(wèn)題。開(kāi)征物業(yè)稅，不僅有利于各類企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，也有利于解決房和地分別征稅帶來(lái)的稅制不規(guī)范等一系列問(wèn)題，并可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器。“大家都想著未來(lái)價(jià)格上漲帶來(lái)的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱此前評(píng)價(jià)，開(kāi)征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；并穩(wěn)定政府稅收來(lái)源，避免“土地財(cái)政”。
但是，此次納入試點(diǎn)城市的當(dāng)?shù)貙＜胰员硎�，雖然已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)，但全面開(kāi)征物業(yè)稅條件仍不成熟。其中起征點(diǎn)設(shè)計(jì)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等技術(shù)問(wèn)題還需要征求各方面意見(jiàn)。即使開(kāi)始征收，也不會(huì)所有房產(chǎn)一并征收，有可能從大面積戶型開(kāi)始征收，且征收比例較小。
分析：住房消費(fèi)將會(huì)發(fā)生什么樣的變化
對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅，普通市民是持一個(gè)怎樣的態(tài)度呢？根據(jù)搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果，有67%的受調(diào)查者表示不贊成開(kāi)征物業(yè)稅，接近總數(shù)的七成，普遍擔(dān)心物業(yè)稅會(huì)增加房屋買(mǎi)賣(mài)中的費(fèi)用。那么，物業(yè)稅開(kāi)征后，住房消費(fèi)將會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？
準(zhǔn)備購(gòu)房者：房?jī)r(jià)有望趨于穩(wěn)定，無(wú)房者影響不大
據(jù)相關(guān)人士介紹，由于開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通購(gòu)房者在購(gòu)一套住房的過(guò)程中，有30%—40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本和房?jī)r(jià)均可大幅下降。從理論上說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)，消費(fèi)者至少可降低10%—20%的購(gòu)房成本，如果這樣，根據(jù)英美等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，新房子的價(jià)格有望相應(yīng)降低，即可能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低一至兩成。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的決定因素很多，供求關(guān)系也是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。但不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅出臺(tái)，房?jī)r(jià)必將受到抑制。
但與此同時(shí)，由于稅種的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房后的物業(yè)稅將比過(guò)去的稅務(wù)支出有所增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能導(dǎo)致住宅商品房“平買(mǎi)貴用”的現(xiàn)象，也就是說(shuō)老百姓有可能買(mǎi)房容易養(yǎng)房難了。但對(duì)收入較高的年輕白領(lǐng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息，它降低了置業(yè)的門(mén)檻。
自住購(gòu)房者：用房成本會(huì)區(qū)別對(duì)待，稅費(fèi)不會(huì)超出承受能力
搜狐網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)房者對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋中存在的費(fèi)用還是相當(dāng)關(guān)心的，因?yàn)橛捎诜績(jī)r(jià)較高，所涉及到的一切費(fèi)用都是一筆不小的數(shù)目。打個(gè)比方，購(gòu)買(mǎi)目前一套市場(chǎng)上較為主流的單價(jià)6000元、面積100平方米，總價(jià)60萬(wàn)左右的住房為例，即使是普通住房只需交納總價(jià)1.5%的契稅，其費(fèi)用也會(huì)達(dá)到9000余元，相當(dāng)于1.5平方米的價(jià)格，對(duì)于一個(gè)普通購(gòu)房者而言，等于少用了1.5平方米。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)稅即使征收，也不會(huì)采取一刀切的措施。按照目前部分地區(qū)物業(yè)稅試點(diǎn)的思路，是對(duì)高檔住房、大戶型住房開(kāi)展征收物業(yè)稅，起步階段征稅門(mén)檻可以定得高一點(diǎn)，稅率定得低一點(diǎn)。因此中檔小戶型的投資者有可能免受物業(yè)稅的影響，那些高價(jià)豪宅、大房子的業(yè)主受到的影響就比較明顯。但不論如何預(yù)測(cè)，所有的具體實(shí)施情況則還是要看最終的物業(yè)稅實(shí)施方案。
投資炒房者：房子閑著也要交稅，炒房或受抑制
據(jù)了解，由于銀行存款利息的較低，股市的風(fēng)險(xiǎn)性大，使得房地產(chǎn)成為近年來(lái)投資的一種重要手段。征收物業(yè)稅后，初始房?jī)r(jià)降低了會(huì)不會(huì)助長(zhǎng)或抑制“快進(jìn)快出”的炒樓風(fēng)呢？有關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但物業(yè)稅也會(huì)帶來(lái)好處，一方面樓價(jià)下降后，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。另外，初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。
還有些人擔(dān)心，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)以“買(mǎi)房出租”作為投資的購(gòu)房形式將會(huì)受到打擊，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，“買(mǎi)房出租”的利潤(rùn)會(huì)大大縮水，投資者會(huì)把資金轉(zhuǎn)移到其他投資項(xiàng)目中，從而影響投資型物業(yè)的市場(chǎng)前景。
專家：物業(yè)稅開(kāi)征有待相關(guān)細(xì)則的完善
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓針對(duì)可能開(kāi)征物業(yè)稅的動(dòng)態(tài)表示：“我國(guó)可能會(huì)在明年選擇個(gè)別中小城市試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅�！钡蔷唧w名單尚未確定。待試點(diǎn)城市積累了一定的經(jīng)驗(yàn)后，再向全國(guó)推廣。
記者在采訪南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心副教授王家庭時(shí)，他告訴記者，物業(yè)稅的征收有其現(xiàn)實(shí)必要性。具體表現(xiàn)在：其一，調(diào)整市民在資源占有上的利益關(guān)系，維護(hù)社會(huì)公平。第二，開(kāi)征物業(yè)稅，抑制過(guò)度享受性、奢侈性的住房消費(fèi)，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)能省地型住宅和公共建筑的發(fā)展。第三，可以有效地推進(jìn)現(xiàn)有住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。第四，建立和完善針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過(guò)物業(yè)稅與利息稅等財(cái)政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實(shí)現(xiàn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效調(diào)節(jié)。
王家庭同時(shí)指出，之所以遲遲未征，是因?yàn)槿珖?guó)各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，差異化很大，很難測(cè)算一旦全國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅后，對(duì)各個(gè)方面的影響程度。“物業(yè)稅開(kāi)征的前提是相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步完善，短期開(kāi)征還有一定的難度。首先是征收標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，此前有專家傾向普通住宅免征物業(yè)稅，但是否免征還有待相關(guān)部門(mén)制定具體的政策。其次，現(xiàn)有房屋和新購(gòu)房屋是否區(qū)別對(duì)待。第三是稅基的評(píng)估問(wèn)題。開(kāi)征物業(yè)稅需要建立一支高效、公正、廉潔的評(píng)估隊(duì)伍，評(píng)估職能是由稅務(wù)機(jī)構(gòu)還是由中介來(lái)承擔(dān)，目前還存在爭(zhēng)議。最后也是非常重要的是，相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善�！�
國(guó)稅總局：物業(yè)稅模擬試點(diǎn)有望轉(zhuǎn)實(shí)
10月12日下午，國(guó)家稅務(wù)總局召開(kāi)前三季度稅收收入情況及特點(diǎn)新聞發(fā)布會(huì)。對(duì)于財(cái)政部啟動(dòng)的物業(yè)稅第二輪模擬試點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰在會(huì)議上表示，第二批試點(diǎn)延承了第一批試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，兩者并無(wú)本質(zhì)區(qū)別�！耙粋�(gè)稅制設(shè)計(jì)成熟的稅種如若出臺(tái)，在立法上都需要兩年的時(shí)間。目前物業(yè)稅的設(shè)計(jì)還不夠完善，而且還沒(méi)有相關(guān)的立法動(dòng)作，近期難以出臺(tái)�！辈苈敱硎�。
對(duì)于目前的模擬試點(diǎn)的工作，曹聰認(rèn)為，進(jìn)度是令人滿意的，取得了一些成績(jī)。為了準(zhǔn)確評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，國(guó)稅總局準(zhǔn)備了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅軟件，同時(shí)也儲(chǔ)備了業(yè)務(wù)人才，物業(yè)稅試點(diǎn)有望明年轉(zhuǎn)入實(shí)際運(yùn)行。
對(duì)于模擬試點(diǎn)的轉(zhuǎn)實(shí)，曹聰解釋，這是為了給完善稅制提供經(jīng)驗(yàn)。其一重要原則就是不增加試點(diǎn)城市的稅收負(fù)擔(dān)。例如，在實(shí)際征收時(shí)，政府將按照比房屋真實(shí)市值偏低的原則來(lái)計(jì)算征稅額，稅率也不會(huì)太高。
不過(guò)，曹聰也指出：“物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思路還不夠成熟，而一個(gè)稅法的出臺(tái)，要經(jīng)過(guò)許多部門(mén)的決策，提案需要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)，經(jīng)過(guò)幾讀后再提交到全國(guó)人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要兩年�！�
今晚經(jīng)濟(jì)周刊
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
