“物業(yè)稅”熱議中的冷思考
近來，伴隨房價的持續(xù)上揚，各地房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)成交量萎縮的現(xiàn)象。10月22日，為期4天的2007大連秋季房交會以1104套商品房的成交量告終。這一成績，與去年同期相比減少了579套，與今年的春季房交會相比減少了22套，顯示出商品房成交量持續(xù)走低的市場趨勢。
與房市的低迷現(xiàn)象形成鮮明對比的是，近段時間，關于“物業(yè)稅”的議論持續(xù)升溫�！拔飿I(yè)稅能否起到調控房價的作用”、“物業(yè)稅可能明年開征”、“物業(yè)稅開征尚無時間表”……一時間，各種說法此起彼伏。而且在許多人眼里，盡早開征物業(yè)稅已經(jīng)成為平抑房價的“救世主”。
然而，在關于“物業(yè)稅”的種種熱議之中，有一種頗顯冷靜的聲音值得我們關注。日前，國家稅務總局地方稅司副巡視員曹聰表示，物業(yè)稅不會為打壓房價而設計，稅制的設計是為了完善政府財產(chǎn)稅體系；所取得的稅收是為了增加財政收入，并且用來改善居民的公共生活，與目前的物業(yè)費有相似之處。
無獨有偶，中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所副所長高培勇也認為，物業(yè)稅作為財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，征收的目的是為了調節(jié)貧富差距，難以對房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)起作用；即使能影響到房價，物業(yè)稅也不會成為調節(jié)房價的工具。他說：“抑制房價從來都不是物業(yè)稅出臺的理由，房價的高漲自然也影響不了物業(yè)稅的出臺�！�
由此可見，面對“物業(yè)稅”的急劇升溫，房地產(chǎn)市場需要更多的冷靜思考。
基調：抑制投資泡沫、不增居民負擔
據(jù)了解，物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。從理論上說，物業(yè)稅是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要對持有土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或承租人每年征收一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
在我國的稅制改革實踐中，物業(yè)稅的話題其實由來已久。只是近段時間以來，在房地產(chǎn)市場價格高漲的大背景下，人們對物業(yè)稅的期盼才顯得越來越熱切。早在10年前，便有學者向國土管理部門提出開設物業(yè)稅的嘗試性建議，盡管未能在實踐中被列入議事日程，但學界和業(yè)界的探討卻一直在持續(xù)。4年前，中國人民銀行行長周小川表示，我國將在適當?shù)臅r機選擇試點實施物業(yè)稅。
對此，國務院發(fā)展研究中心副主任李劍閣也曾表示，在條件成熟時，我國將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應地取消有關其他收費。同時他認為，現(xiàn)行的土地“批租制”導致地價較高，房地產(chǎn)價格也隨之增高，居民置業(yè)的門檻就比較高。
據(jù)介紹，我國現(xiàn)有的土地使用制度被稱為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權。根據(jù)土地的不同用途，批租的期限一般從40年至70年不等，而其大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。根據(jù)這一政策，房地產(chǎn)業(yè)主在購入房地產(chǎn)的同時，房價當中其實已經(jīng)包含了這一固定時期內(nèi)幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。
而如果開征“物業(yè)稅”之后，將改變原有體制，把以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。相應地，改革后房地產(chǎn)的初始價格也會有所降低。對此，李劍閣認為，在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)將后移，這樣可以令初始房價下降；業(yè)主購房之后，每年再交納相應的稅金。這樣可以降低居民的置業(yè)門檻，另外還可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關心投資環(huán)境。
“開征物業(yè)稅的作用是多方面的，可以體現(xiàn)社會公平，節(jié)約用地、節(jié)約資源，改變地方政府土地財政現(xiàn)狀�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，目前我國房地產(chǎn)領域的稅收并不合理，開發(fā)環(huán)節(jié)稅費雜亂，流通環(huán)節(jié)稅費高，保有環(huán)節(jié)的稅比較缺乏。而比較合理科學的稅收應該是開發(fā)環(huán)節(jié)清楚、流通環(huán)節(jié)稅費低、保有環(huán)節(jié)征稅。
許多專家認為，和“批租制”的一次性定價不同，征收“物業(yè)稅”實際上代表了另一種“細水長流”的土地管理體制和相應的稅費制度，可以起到抑制房地產(chǎn)市場投資泡沫的作用，同時不會增加居民的購房負擔。
觀點：緩解供需矛盾的稅收杠桿
近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資迅猛，供給迅速增加，空置面積不斷增大。但同時，房地產(chǎn)不僅價格持續(xù)攀升，新建樓盤又以高檔大戶型居多，和城市一般居民的需求在結構和支付能力之間存在供需矛盾。
對此，北京大學中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫認為，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)投機性需求造成的。對于房地產(chǎn)的投機需求如果不加以抑制，不僅多數(shù)居民和企業(yè)正常的使用需求因為房價太高無法得到滿足，還可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。他表示，為了抑制房地產(chǎn)投機需求，除了國家已經(jīng)出臺的政策，還可以考慮征收物業(yè)稅和轉手交易資本獲益稅。
對于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，著名經(jīng)濟學家樊綱認為，投資性的購房行為多了，消費性的購房需求就必然被擠占，而滿足基本需求的必須消費部分就更少了。緩解這一矛盾，應當依靠市場價格變化和稅收杠桿實現(xiàn)的自我調節(jié)。他說：“我國房地產(chǎn)市場還缺少一個內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調控，這是市場矛盾的焦點所在。”這個內(nèi)在穩(wěn)定器，就是物業(yè)稅。
樊綱認為，開征物業(yè)稅至少會在四個方面產(chǎn)生積極作用。第一，物業(yè)稅是對財產(chǎn)征稅。一個不對財產(chǎn)征稅的稅收體系本質上是有缺陷的，而對財產(chǎn)征稅有利于財富的轉移，有利于緩解社會收入的不平等。第二，物業(yè)稅將會成為一個穩(wěn)定的稅源，“只要有房子在那里就有稅”，使政府可以做很多其他事情。第三，有了這個稅源，就可以減少其他流通、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的稅收，可以減少生產(chǎn)者的稅負。第四，可以使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市保持好，而不是更多依賴于賣地。
國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所研究員王小廣認為，我國經(jīng)濟發(fā)展存在著過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的問題。但從國際經(jīng)驗來看，任何發(fā)達國家在工業(yè)化階段的初期都沒有把房地產(chǎn)業(yè)當作支柱產(chǎn)業(yè)的例子。與此同時，房價太高也阻礙了我國的城市化進程。據(jù)此，他認為，適度壓抑房地產(chǎn)的發(fā)展應成為常態(tài)，我國應采取中性偏緊的房地產(chǎn)政策。同時還應建立土地管理長效機制，應改變70年土地出讓金一次性征收的模式，代之以物業(yè)稅，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這樣既增加了物業(yè)的持有成本，又使地方財政有了長期穩(wěn)定的收入，有利于土地資源的保護。進展：擴大模擬試點、穩(wěn)步進行籌備據(jù)了解，“物業(yè)稅”一詞源于國外，在東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。在世界各國，對于物業(yè)稅的叫法有所不同，被稱為“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的增值而提高。
據(jù)介紹，世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況：其一，國家只征收轉讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉額為計稅依據(jù)；其二，國家對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；其三，國家對轉讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。就我國而言，整備各方所熱議的物業(yè)稅應屬于第二種情況，即對保有房地產(chǎn)課稅。
據(jù)了解，我國物業(yè)稅改革的基本框架已經(jīng)初步確定，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
近日，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為第二批房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉”運行。去年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產(chǎn)改革和推進物業(yè)稅進行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經(jīng)在幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
盡管房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作進行順利，但物業(yè)稅何時開始征收目前尚沒有一個明確的時間表。對此，國家稅務總局相關負責人近日表示，開征物業(yè)稅政策性比較強，而我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備。目前，國家稅務總局等有關部委正積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，在立法前尚需進行更多的研究。
東北新聞網(wǎng)
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
