開征城鎮(zhèn)土地使用稅造成一些誤解和一個疑問。
誤解之一，是很多媒體把城鎮(zhèn)土地使用稅和物業(yè)稅比較，認為城鎮(zhèn)土地使用稅開征是物業(yè)稅啟動的探測器。我不清楚政府在相關決策中是否有此意圖，但兩稅顯然區(qū)別較大，不足以起到投石問路的作用。
城鎮(zhèn)土地使用稅的征收對象是使用中的土地，物業(yè)稅的征收對象是以房屋為物理形式的財產(chǎn)，雖然同是保有環(huán)節(jié)的稅種，征收對象并不緊密相關。
誤解之二，是城鎮(zhèn)土地使用稅繳稅多少，要看納稅人實際占用土地面積。有報道按照房屋建筑面積乘以所在等級區(qū)域年單位面積稅額估算出年應繳稅款，不對。一處房屋實際占用土地面積不等于其建筑面積，相同建筑面積、不同容積率的房屋實際占用土地面積不同，而很多房屋實際占地面積在房產(chǎn)證上并未載明。因此，由這種估算方法推導出“出租房稅負增三成多”的結論不成立。
疑問，是上海市政府曾于1989年出臺《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》（以下簡稱“辦法”），1991年上海市人民政府第9號令修改后重新發(fā)布。該“辦法”第七條列明了可以免繳土地使用稅的土地，其中第五款為“按《上海市土地使用權有償轉讓辦法》獲得土地使用權的土地”。這一免繳對象不在2006年修訂的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》免繳對象之中。至今年11月12日，市政府通知發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》（以下簡稱“規(guī)定”）。關于免征、減征城鎮(zhèn)土地使用稅的對象，僅在第二條中說明“按照國家有關規(guī)定執(zhí)行”。那么，有關規(guī)定包不包括“辦法”呢？“規(guī)定”第十一條明確，“自2007納稅年度起，本市城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理依照《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》和本規(guī)定執(zhí)行”，沒有講清“辦法”是否已廢止。如果“辦法”不曾廢止，經(jīng)有償轉讓的土地使用者都不需要繳土地使用稅。如果“辦法”已因“規(guī)定”生效而自動廢止，在“規(guī)定”中明確這一法規(guī)接替關系，應該不是浪費文字。
誤解和疑問都是技術問題，無關大局。更值得重視的，是城鎮(zhèn)土地使用稅征收對居住用出租房屋市場的影響。不管多少，征收土地使用稅確實增加了房東出租房屋的成本，一定程度上，抑制了房東出租房屋的意愿。房屋不出租，就會出現(xiàn)在二手房市場上？不一定，除非二手房價暴漲到房東認為難以為繼，或者，房東現(xiàn)金流動性出了問題。所以，出租意愿降低，只會絕對減少出租市場的供應，卻未必增加買賣市場的供應。另外，有業(yè)內(nèi)人士認為，土地使用稅增加的稅負不會導致房東轉嫁成本、市場租金上漲，理由是居住用出租房屋供過于求�？墒�，假設市場房屋租金比目前水平下降一成、兩成或者三成，還會供過于求嗎？且不說房東會不會轉嫁成本因人而異、因房而異，稅負對房東降低租金的意愿而言，是一種反向激勵�？梢姡瑢幼∮贸鲎夥课菡鞫�，可能減少居住產(chǎn)品的供給，阻礙房東在市場供過于求時通過降價達成交易，或不利于對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。建議減免。
