稅種頻出 威懾有限
作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，稅收一直是政府引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)的重要手段。今年以來，新的稅收政策不斷推出，但除了物業(yè)稅，其他多是毛毛雨，威懾力有限。
漲幅猛，何懼稅收
影響2007年廣州樓市的稅收政策，可追溯到去年5月底，當(dāng)時，建設(shè)部等九部分的一紙政令，讓二手房買賣的成本大增。不過，在資產(chǎn)大幅升值的浪潮中，5%的營業(yè)稅絲毫擋不住地產(chǎn)交易，房屋炒賣的熱度，今年第一季度廣州二手房在交易宗數(shù)上超越一手，就是明證。
同時，在今年年內(nèi)，政府開征土地增值稅，制定新《企業(yè)所得稅法》，推出新版?zhèn)�稅申報表、還暗示物業(yè)稅可能在部分城市率先推行。但是，隨著房價、地價的瘋長，眾多稅收新政中，只有物業(yè)稅有較大的威懾力和殺傷力，其他多是毛毛雨，對開發(fā)商影響實在有限，而像新《企業(yè)所得稅法》，甚至對開發(fā)商更有益。
百億入庫
政府受益商品房稅收
對政府而言，稅收和土地出讓是兩大收入來源，廣州地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，也讓政府在稅收上受益不少。
記者了解到，今年1-10月，廣州十區(qū)新建商品房交易登記總面積為949.80萬平方米，交易金額為809.65億元，同比增長26.4%；二手房交易登記面積為875.41萬平方米，交易金額為334.17億元，同比增長為34.0%.而房地產(chǎn)市場交易活躍導(dǎo)致商品房稅收增長迅速。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，商品房稅收入庫105億元，增速高達(dá)35.4%，約占廣州地稅局稅收收入的1/4.
延續(xù)影響
未滿五年二手房，全額征收營業(yè)稅
去年5月底，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》�！兑庖姟分赋�，為進(jìn)一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。
由于2006年6月1日“國六條”也正式出臺，因此兩大政策累積產(chǎn)生威力。數(shù)據(jù)顯示，2006年7月，廣州一手樓市成交量環(huán)比大跌近4成。
不過，新的稅收政策很快被市場消化，二手房交易持續(xù)放量，今年第一季度，二手房的成交宗數(shù)就超越一手，廣州投資客依然增多。業(yè)內(nèi)人士指出，相對于房價動輒50%的漲幅，5%的營業(yè)稅實在不算什么。
重要節(jié)點
物業(yè)稅若開征
房價將應(yīng)聲下降
時間：2007年10月15日
事件：國稅總局表態(tài)，物業(yè)稅出臺正穩(wěn)步推進(jìn)
作用：★★★★★
重磅消息！10月中旬，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。權(quán)威人士更透露，明年有望在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個試點省市中選擇部分城市進(jìn)行物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”，不過，全面征收仍需要更充分的準(zhǔn)備。
物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
物業(yè)稅是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的強政，有專家認(rèn)為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降，因為據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%，而物業(yè)稅能以持有稅的形式分期支付地租和稅費，大大減少購房初期的支出。有研究機構(gòu)甚至表示，物業(yè)稅的開征，房價將有三四成的降幅。
與此同時，物業(yè)稅對多次置業(yè)，炒家，以及囤房者打擊極大，投資者必須“賭博”物業(yè)高速升值，才敢入市操作，否則將被稅收壓垮，這無疑改變投資者的心理預(yù)期，直接拉低樓市需求。同時，多次置業(yè)的改善型買家，在物業(yè)稅面前也必須掂量自己的承受力，不敢倉促出手，需求也受到遏制。而一旦需求下降，樓價下跌或者平穩(wěn)便是水到渠成。
黃金樓市認(rèn)為
如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是增加了保有方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用極大。而一旦需求下降，樓價下跌或者平穩(wěn)便是水到渠成。
由于物業(yè)稅牽涉面太廣，威力太大，因此被稱為懸在開發(fā)商頭上的利劍。不過，物業(yè)稅的正式開征還有眾多細(xì)節(jié)需要完善，比如稅率、征收對象、起征點等。而廣州由于之前樓價一直理性，未納入物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”試點，開征的幾率較低。
增值稅開征一個月
規(guī)避手法已冒頭
時間：2007年2月1日
事件：土地增值稅的正式開征
作用：★★★
從今年2月1日開始，我國開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，扭轉(zhuǎn)之前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，土地增值稅稅率從30%至60%不等，將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項目以分期項目為單位清算。
增值稅的開征，主要影響房企的現(xiàn)金流，防止開發(fā)商盲目提價，對行業(yè)來說無疑是利空消息，因此在消息公布后，一些地產(chǎn)股出現(xiàn)急瀉。
不過，一些實力雄厚的企業(yè)早在2006年就對增值稅的開征做了提留，確保資金鏈不出問題。另外，土地增值稅出臺不到一個月，各種規(guī)避手法就已經(jīng)出來，其中精裝修是最普遍的方法：發(fā)展商通過與裝修公司“聯(lián)動”，增加開發(fā)成本，降低賬面利潤，從而減少土地增值稅的繳納。
黃金樓市認(rèn)為
增值稅的開征，主要影響房企的現(xiàn)金流，防止開發(fā)商盲目提價，對行業(yè)來說無疑是利空消息。但對實力雄厚的大企業(yè)來說，它們早在去年就對增值稅的開征做了提留，確保資金鏈不出問題。
此外，土地增值稅出臺不到一個月，各種規(guī)避手法就已經(jīng)出來，恰到好處地增加了開發(fā)成本，降低賬面利潤，從而減少土地增值稅的繳納，因此，該稅種的威力并不大。
明年預(yù)測
物業(yè)稅廣州開征幾率低
對廣州而言，稅收新政對明年樓市走向影響不大。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州不是物業(yè)稅的試點城市，因此正式開征的幾率極低。同時，政府雖然計劃在年底上調(diào)土地增值稅，但增幅較少，難以沖擊市場。
此外，廣州擁有多家內(nèi)資房企，隨著兩稅合并，房企利潤更高，而資金的充足，將讓它們在產(chǎn)品研發(fā)和拿地上更加爽手，整個市場依然穩(wěn)定。
全年節(jié)點
“兩稅合并”，利潤上升
時間：2007年3月16日
事件：新《企業(yè)所得稅法》經(jīng)人大審核通過，自2008年1月1日起施行。
作用：★★★
新《企業(yè)所得稅法》醞釀10年，歷時3年，今年年初終于出臺。該稅法按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的稅制改革原則，實現(xiàn)“四個統(tǒng)一”。即統(tǒng)一稅法并適用于所有內(nèi)、外資企業(yè)；統(tǒng)一并適當(dāng)降低企業(yè)所得稅稅率；統(tǒng)一和規(guī)范稅前扣除辦法和標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策，建立以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新的稅收優(yōu)惠體系。同時，新稅法的核心內(nèi)容為實現(xiàn)“兩稅合并”，內(nèi)資企業(yè)所得稅稅率為33%下降至25%.
黃金樓市認(rèn)為
在新稅法實施以前，我國企業(yè)所得稅主要采用兩種征收方式：一是查賬征收，另一種是核定征收。而根據(jù)調(diào)查，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)所得稅稅率一般為33%.如果根據(jù)“兩稅合并”的規(guī)定下降為25%，則將使企業(yè)稅后凈利得到不小的提升。因此有開發(fā)商對記者表示，“25%的統(tǒng)一稅率對稅負(fù)水平超過此標(biāo)準(zhǔn)的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕對是利好”。
同時，8%的稅率差，讓在9？27新政后，部分完成全年銷售任務(wù)的開發(fā)商暫緩銷售，一來觀察市場，二來減少稅務(wù)支出，一石二鳥。
炒房所得也要報稅
時間：2007年11月15日
事件：新版?zhèn)�稅申報表發(fā)布，炒房所得要單獨申報
作用：★★
在經(jīng)歷了樓瘋和股瘋后，今年11月中旬，國家稅務(wù)總局發(fā)布了新版的個稅申報表，明確自2008年1月1日起，年所得12萬元以上的納稅人，將使用修訂后的申報表進(jìn)行申報。和今年使用的第一版申報表不同，新申報表對“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”一欄進(jìn)行了細(xì)分，“股票轉(zhuǎn)讓所得”和“個人房屋轉(zhuǎn)讓所得”均需分別填報。
黃金樓市認(rèn)為
啟用新版?zhèn)�稅申報表，體現(xiàn)了國家對納稅人合規(guī)性申報的具體要求，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，A股轉(zhuǎn)讓所得目前是免稅的，且允許盈虧相抵。而個人房屋轉(zhuǎn)讓所得需滿足一定條件才可以免稅。
從廣州市來看，股票轉(zhuǎn)讓所得和房屋轉(zhuǎn)讓所得是市民財富積累的主要方式，特別是今年，二手交易持續(xù)活躍。通過新稅表，政府對房屋交易的各項數(shù)據(jù)、金額，稅金等指標(biāo)將有更全面的了解，為今后制定規(guī)范政策提供依據(jù)。值得注意的是，個人申報情況政府會嚴(yán)格保密，因此高收入人群不必?fù)?dān)心隱私泄漏。
土地使用稅加速閑置土地開發(fā)
時間：2007年11月28日
事件：深圳宣布開征土地使用稅
作用：★★★
主稿：在特區(qū)成立27年后，深圳宣布首次開征土地使用稅。上月底，深圳市政府公布了該稅種的具體征收標(biāo)準(zhǔn)，全市將以土地所屬的街道辦管轄范圍作為劃分界限，分六個等級征收土地使用稅，其中稅額最高的第一等級土地每年所交稅額確定為每平方米30元。
黃金樓市認(rèn)為
我國自1988年11月開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅，廣州等城市當(dāng)年就開始征收了，而深圳出于吸引投資等需要，一直未開征此稅種。
目前，廣州市正在制定土地使用稅稅額幅度調(diào)整方案，有關(guān)人士透露，廣州市有望12月份實施土地使用稅稅額幅度調(diào)整方案。按規(guī)定，廣州市城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，由0.5元-10元提高到1.5元-30元；個人自住用房仍將維持現(xiàn)狀―――“暫時免征城鎮(zhèn)土地使用稅”。
業(yè)內(nèi)專家分析，廣州新的稅額標(biāo)準(zhǔn)實施后，對閑置土地有一定影響。因為政府本次提高土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)，主要目的之一是增加土地閑置費用，加快開發(fā)土地的速度，但由于增幅不大，對開發(fā)商的威力有限，而個人自住更沒有影響。
南方都市報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
