近日，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》，決定自2007納稅年度（1月1日起至12月31日止）起，按照新的稅額標(biāo)準(zhǔn)對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其中最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。消息一出即引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注。
“該政策讓近期處于低迷的上海樓市前景更加撲朔迷離。”上海漢宇地產(chǎn)研究部分析師邵明浩接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，該政策中的諸多要點(diǎn)，將對(duì)上海住宅市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)起到關(guān)鍵的影響作用。
抑制投資
據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，上海方面規(guī)定市民已居住或?qū)①?gòu)進(jìn)的房子都免征土地使用稅，空置房屋也屬免征之列，而用于出租的房屋則要繳土地使用稅。但對(duì)于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房，都不免征。
“這體現(xiàn)了土地使用稅保護(hù)自住、打擊投資的傾向�！鄙勖骱普J(rèn)為，由于目前對(duì)自住還是投資（空置）界定比較難，所以做此規(guī)定最大限度地保護(hù)了自住。而用于出租的物業(yè)肯定不是屬于自住的范圍，所以對(duì)能夠界定清楚的投資行為進(jìn)行打擊是土地使用稅最有新意的地方。
受此影響，上海住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為和活躍程度將進(jìn)一步降低，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防止樓市長(zhǎng)期低迷后的快速反彈是非常有意義的。
但是他也指出，該政策在執(zhí)行上依然有難度。根據(jù)該公司的統(tǒng)計(jì)，目前住宅租賃市場(chǎng)成交的物業(yè)中進(jìn)行租賃登記的不足4成，很多物業(yè)沒(méi)有進(jìn)行租賃登記，所以，由于租賃行為造成的納稅也就不存在了。
不過(guò)，房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師同時(shí)也是上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評(píng)論人士章林曉接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，征收土地保有稅對(duì)擁有住房的普通居民影響甚微、甚至可以說(shuō)微不足道，因?yàn)槠胀ň用駬碛械纳唐贩坎灰f(shuō)屬于在免征之列，即便是屬于開(kāi)征之中，其分?jǐn)偟耐恋孛娣e往往很小，只有幾平方米最多不超過(guò)幾十平方米，因此稅額也微乎其微。
打擊囤地、捂盤(pán)
“征收土地使用稅增加了土地持有成本和捂盤(pán)成本，從而調(diào)整供需關(guān)系�！鄙勖骱普J(rèn)為，土地使用稅最大的功效來(lái)自于對(duì)一手發(fā)展商持有土地或物業(yè)成本的增加。不論是土地還是已建成未銷售的樓盤(pán)，發(fā)展商都需要按期交稅，這對(duì)發(fā)展商的心理預(yù)期和實(shí)際的成本影響都不小。
如果部分發(fā)展商對(duì)未來(lái)不看好，在此政策影響下會(huì)加快建造速度和放盤(pán)速度，從而實(shí)質(zhì)性地增加市場(chǎng)的新房供應(yīng)量。
對(duì)此，章林曉表示，土地使用稅提高標(biāo)準(zhǔn)并強(qiáng)征，對(duì)動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米低成本大肆擴(kuò)張的工商企業(yè)、大量囤積土地和捂盤(pán)不賣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響將非常大。
但邵明浩也指出，盡管土地使用稅對(duì)發(fā)展商的絕對(duì)額很大，但相對(duì)額度卻很小。比如內(nèi)環(huán)內(nèi)土地使用稅30元/平方米/年，而目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)高于2萬(wàn)元/平方米。
所以相對(duì)于房?jī)r(jià)，土地使用稅依然是“毛毛雨”。當(dāng)然，在政策的執(zhí)行方面，是不是很到位，發(fā)展商在這方面的操作空間有多大，還是個(gè)疑問(wèn)。
他認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，土地使用稅對(duì)上海樓市不論是一手房、二手房的房?jī)r(jià)波動(dòng)影響都不大。由于稅額比較低，再考慮到很多租賃物業(yè)并不會(huì)實(shí)際納稅，所以對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。但土地使用稅的出臺(tái)以及由此顯現(xiàn)出的宏觀調(diào)控新思路會(huì)對(duì)上海樓市的買方、賣方心理預(yù)期產(chǎn)生長(zhǎng)期、深遠(yuǎn)的影響。
章林曉也認(rèn)為，土地使用稅雖然有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范，但對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格最終會(huì)起到何種程度的影響，還有待于觀察。
為物業(yè)稅鋪路？
“值得注意的是，征收土地使用稅首次提出了在保有環(huán)節(jié)收稅的調(diào)控新思路�！鄙勖骱票硎荆谕恋囟愔�，上海住宅市場(chǎng)針對(duì)保有環(huán)節(jié)的費(fèi)用幾乎沒(méi)有，所以在此環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅是宏觀調(diào)控的一種嘗試，也為未來(lái)物業(yè)稅的推出做好了鋪墊。
他認(rèn)為，既然土地使用稅已為保有稅的征收破了題，物業(yè)稅還會(huì)遠(yuǎn)嗎？而物業(yè)稅在很多人心中是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的強(qiáng)心劑。在此心理預(yù)期下，不論一手房還是二手房都會(huì)受到一定的影響，不論投機(jī)者還是投資者在購(gòu)置物業(yè)的時(shí)候都會(huì)有更多的顧慮。
而章林曉則認(rèn)為，土地使用稅與物業(yè)稅雖同屬保有階段的稅種，但兩者征收對(duì)象不同，土地使用稅是按土地使用者使用土地的面積定額征收，而物業(yè)稅則是針對(duì)物業(yè)持有人在持有階段按照“房屋評(píng)估價(jià)值”逐年征收的一種稅收。
土地面積由于有建設(shè)用地批文和房地產(chǎn)權(quán)證很好明確，但房屋價(jià)值由于涉及到價(jià)值的界定和評(píng)估，相對(duì)來(lái)說(shuō)其界定的難度就大得多了。因此，土地使用稅遠(yuǎn)較物業(yè)稅的征收來(lái)得方便。
而相關(guān)“免征”規(guī)定，一方面固然是出于減輕市民負(fù)擔(dān)的考慮，但另一方面又何嘗不是為了降低土地使用稅征收的難度呢？
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
