物業(yè)稅是不是要開征了？每到歲末年初，或在房地產市場調控吃緊的時候，人們都會提出這個問題。近日中國房地產業(yè)協會會長宋春華預測說，2008年物業(yè)稅有出臺的可能。物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者、北京大學不動產研究中心主任馮長春也透露，財政部門本來要在2007年正式試點開征物業(yè)稅的，由于種種原因未啟動。他說，物業(yè)稅可能在2008年開始試點，而且最先從商業(yè)地產開始征收。
其實，物業(yè)稅早就已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等10個省市區(qū)進行模擬空轉。但要真正開征物業(yè)稅，最基本的立法程序是不能省略的。按照《立法法》，物業(yè)稅立法權在全國人大及其常委會，國家稅務部門只能提出立法議案，由全國人大常委會審議。而稅務部門目前還沒有提出立法議案，因而，物業(yè)稅不可能在明年開征。
不過，涉及物業(yè)稅的若干重大問題，卻需要事先厘清。
首先，物業(yè)稅不應當被單純地當成一種調控房地產市場的工具看待。政府征稅的惟一堅實依據，是政府的公共財政需求。如果把稅收當作調控手段，那就會輕易地開征新稅，而即便市場狀況已無調控必要，此稅也很難取消——這是“自利本質”所決定的。
因此，假如其他稅種已經滿足了這種需求，立法機構就不應當讓政府開征新稅。假如基于特殊原因一定要開征新稅，立法機構就必須在賦予政府設立這一新稅權力的同時減免其他稅種，以保持政府稅收規(guī)模的合理性，避免給民眾帶來過于沉重的稅負。
具體到物業(yè)稅，它將會涉及幾乎所有民眾，且未來稅收規(guī)模相當巨大。因而立法機構應當更為謹慎，避免倉促開征。最為重要的是，在開征物業(yè)稅之前，必須明確物業(yè)稅的性質，進而理順目前的種種房地產稅費、尤其是土地出讓金與物業(yè)稅的關系，以避免雙重甚至多重征稅。
從根本上說，目前以政府壟斷城市建設用地、獲得土地出讓金為核心的房地產制度，與嚴格意義上的物業(yè)稅是不兼容的。
在一般開征物業(yè)稅的國家，物業(yè)、不動產（property）不只是指房屋，更多地是指房屋所占用的土地。在這些國家，人們通常在獲得房屋的同時獲得了——土地的所有權、占有權——不管是什么概念，通常是對土地享有較為完整的權利，并占有這種權利的收益，比如增值收益、轉讓收益。
政府征收物業(yè)稅，就是對這樣一宗財產之持有征稅。
在中國，法律規(guī)定，商品房所占用之土地系國有，政府享有所有權。房地產開發(fā)商從政府手中購買土地的七十年建設使用權，為此向政府繳納了巨額的土地出讓金，開發(fā)商在出售房屋的時候，將此已經過分割的建設使用權轉讓給業(yè)主。
但這筆土地出讓金究竟屬于何種性質，法律無明確規(guī)定。
政府出于自己的利益，傾向于把土地出讓金理解為一次繳清的七十年土地租金。不少地方政府，甚至包括民眾，似乎都有一種想法：政府隨時可以基于自己對土地的所有權，啟動拆遷等程序，收回業(yè)主占有的建設使用權。也就是說，一塊地，政府可以過上幾十年就轉賣一次，再收一次土地出讓金。
假如土地出讓金確屬這種性質，那政府就沒有理由開征物業(yè)稅，因為，業(yè)主根本就不是其物業(yè)的主要價值源泉——土地——的持有人。如果非要開征，納稅主體也是政府自己，這當然毫無意義。
因此，政府假如一定要開征嚴格意義上的物業(yè)稅，必須首先將土地的相對完整權利確認給業(yè)主。實際上，《物權法》已經對此作出了規(guī)定。按照《物權法》，業(yè)主所獲得的國有土地七十年建設使用權可以自動續(xù)期。所以，業(yè)主實際享有無限期之建設使用權。按照法理，這種權利應當可以抗衡政府的所有權。業(yè)主享有自己房屋所占有的土地之近乎完整的權利，包括獲得土地增值和轉讓的收益。這也就是說，業(yè)主透過開發(fā)商間接繳納給政府的土地出讓金，實際上是一次買斷了對土地的完整權利，政府此后無權以所有者身份對此土地提出利益主張，而只能以公共管理者身份進行管理。
只有確認了這一點，政府對居民的房屋開征物業(yè)稅才是順理成章的。
政府作為土地的初始所有者，可繼續(xù)獲得土地出讓金。但一旦獲得這筆收入，就一次性賣出了所有權利。政府盡管仍然可以保留名義上的所有權，但土地的實際支配權已歸業(yè)主——既已收了巨額土地出讓金，又不交出對土地的支配權，還要征收物業(yè)稅，這顯然是不合理的。
中國新聞網
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
