雖然三稅正在逐漸完善，但由于設置時間過早且缺乏彈性，三稅目前的稅收政策與征收管理仍存在不少弊端。三稅整合為房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅是必然的趨勢，但在改革中仍有些問題需要具體探討與研究
事關民生的房地產(chǎn)市場，一直備受關注。從稅收的角度來考察房地產(chǎn)市場，必須考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度，才與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略相吻合。
在所有涉及房地產(chǎn)的稅收中，只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅（下稱“三稅”）是由房地產(chǎn)權屬人長期繳納，正因如此，也只有三稅才對房地產(chǎn)市場具有較大的影響力。在市場經(jīng)濟條件下，雖然三稅正在逐漸完善，但由于設置時間過早且缺乏彈性，三稅目前的稅收政策與征收管理仍存在不少弊端，特別是在稅收政策方面，導致其對房地產(chǎn)市場的影響力已是微乎其微。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)
現(xiàn)行稅制問題
我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)現(xiàn)行稅制的問題，首先體現(xiàn)在內(nèi)外兩套稅制，不利于體現(xiàn)稅收公平。
目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的做法，內(nèi)外資企業(yè)與個人分別適用不同的稅種。國內(nèi)單位和個人適用房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，外資單位和個人適用城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制，從立法角度講，有損稅法的公平性和嚴肅性。另外，加入WTO后，享受國民待遇已成為客觀要求，兩套稅制的存在恰恰體現(xiàn)了一種不平等，同時也不利于納稅人間進行公平競爭。
其次，征稅范圍過于狹窄，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。目前三稅的征稅范圍主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并不包括廣大的農(nóng)村地區(qū)。作為“經(jīng)濟人”，其必然會趨利避害，降低成本，增加收入。既然有低稅負的地區(qū)、單位和個人，特別是以營利為目的的企業(yè)，自然就會進行合理避稅，以增加工作業(yè)績和經(jīng)濟效益。而這也成為不同政府間吸引投資的一個誘因。
第三，征稅對象不完整，影響了房地產(chǎn)市場的調(diào)控效能。隨著經(jīng)濟體制從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉變，以及房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)權屬正逐漸向個人進行過渡，社會財富已經(jīng)在個人手中高度集中。目前大約有不到30%的人口掌握著絕大多數(shù)社會財富。在房地產(chǎn)市場也是由少數(shù)人掌握著大多數(shù)的房地產(chǎn)，特別是住宅項目。由于對個人非經(jīng)營用房地產(chǎn)不征收三稅，導致三稅的稅收調(diào)節(jié)作用在調(diào)節(jié)社會貧富差距過大、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展方面出現(xiàn)失靈。
第四，計稅依據(jù)設計不合理，降低了稅收杠桿的調(diào)控力度。
目前三稅的計稅依據(jù)明顯不符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。一是房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)的賬面價值為計稅依據(jù)。按照會計制度規(guī)定，房產(chǎn)的賬面價值除國家規(guī)定的情況外不能隨意變動。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)的賬面價值不能隨著房地產(chǎn)市場的變動而變動，致使其不能真正反映財產(chǎn)的價值。
二是城鎮(zhèn)土地使用稅以面積為計稅依據(jù)，而土地面積除非發(fā)生交易否則絕不可能發(fā)生變動，但土地的價值卻隨著經(jīng)濟的發(fā)展而不斷地增長。不科學的計稅依據(jù)直接導致房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕，目前我國企業(yè)無償或近似無償?shù)厝〉煤捅Ｓ薪^大多數(shù)城鎮(zhèn)土地，降低了三稅在房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)力度，致使房地產(chǎn)使用效率低下，并易產(chǎn)生房地產(chǎn)投機行為，形成房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。
第五，稅種設置不科學，降低了稅收征收管理工作的效率�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個相互獨立的稅種，但房屋在交易時一般是同土地一起進行的。因此人為地將房產(chǎn)、土地分開，對房產(chǎn)和土地分別征稅，存在著一定的弊端。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制改革
三稅整合為房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅是必然的趨勢，但在改革中仍有些問題需要具體探討與研究，在保證社會安定和諧、經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時，也要達到預期的目標。為此，我們提出以下改革措施：
�。ㄒ唬┱鞫惙秶慕缍�。本著社會和諧、創(chuàng)造公平競爭環(huán)境的原則，其征稅范圍應是中華人民共和國全部行政區(qū)域，具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、鄉(xiāng)村等等全部行政區(qū)劃。全部行政區(qū)域都納入征收范圍，不僅是社會與經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時也可以有效地堵塞稅收漏洞，提高稅收征管效率。
�。ǘ┱鞫悓ο蟮脑O定。房地產(chǎn)稅的征稅對象應為中華人民共和國內(nèi)的全部房地產(chǎn)。所謂全部房地產(chǎn)就是不僅包括經(jīng)營用房地產(chǎn)，還包括以前三稅所減免的房地產(chǎn)，甚至是個人居住用房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。對于特定用途的房地產(chǎn)，國家可以根據(jù)社會安定和經(jīng)濟發(fā)展的宏觀需要給予一定的減免稅照顧。
�。ㄈ┯嫸愐罁�(jù)的確定。房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，采用房地產(chǎn)評估值是最合理與有效的。按評估值征稅是因為其能比較準確地反映房地產(chǎn)的級差收益以及房地產(chǎn)的時間價值，比較客觀地反映房地產(chǎn)權利人的房地產(chǎn)財富和納稅人的承受能力，使財產(chǎn)多的納稅人多繳稅。同時隨著經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善和房地產(chǎn)市場變化，房地產(chǎn)價值上下浮動，評估值也會相應調(diào)整，這也符合稅收的公平原則。
采用房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)，還能促進房地產(chǎn)資源的合理使用和有效配置，保護土地資源，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。但是在因國家政策調(diào)整導致房地產(chǎn)權利人的房地產(chǎn)取得成本存在差異時，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應相應調(diào)整。政策變更前后的計稅依據(jù)應是存在一定差異的，特別是對住宅項目。如果政策變動后，取得成本增加了，只是會影響到經(jīng)濟的健康發(fā)展；如果政策變動后，取得成本降低了，而計稅依據(jù)沒有變動，則會對社會的安定團結與和諧產(chǎn)生嚴重的影響。
在以房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)的同時，取消以租金收入為計稅依據(jù)。同一稅種，如果有兩個計稅依據(jù)，則易給納稅人增加合理避稅的機會。同時，稅務機關對于租金的具體金額也是難以掌握的，而房地產(chǎn)評估值卻是很容易得到的。
�。ㄋ模┒惵实脑O置。房地產(chǎn)稅的稅率應根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途和性質(zhì)區(qū)別對待，并設置彈性空間，以增加房地產(chǎn)稅對市場經(jīng)濟發(fā)展變化的適應力。具體建議如下：
1.中央政府確定稅率及稅率浮動范圍，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定當?shù)氐倪m用稅率。
2.經(jīng)營用房地產(chǎn)的稅率應大于住宅用房地產(chǎn)的稅率。
3.住宅用房地產(chǎn)的稅率應按照別墅、高檔住宅、普通住宅分別設置。
（五）合理分配稅權。建議中央政府通過立法或暫行條例明確納稅人、征收范圍、可減免的范圍、稅率幅度范圍、稅源信息、計稅依據(jù)、房地產(chǎn)評估標準等原則性和關鍵性政策規(guī)定，并監(jiān)督各地區(qū)政府執(zhí)行情況，從而有效避免各地在稅收要素設置上的隨意性。省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，在中央政府的有關政策和規(guī)定下，確定當?shù)氐臏p免范圍、減免申報流程、適用稅率、稅源采集方式，并隨著市場經(jīng)濟的變化適時調(diào)整，以充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對當?shù)亟?jīng)濟的調(diào)控作用。
�。┙⒍愒吹怯浿贫�。稅源登記是房地產(chǎn)稅的基礎，稅務機關必須依照其財產(chǎn)情況才能準確地進行征收管理。通過稅源登記，稅務機關可以及時掌握納稅人的房地產(chǎn)整體情況及變動情況，督促和提醒納稅人按時申報納稅，監(jiān)控納稅人是否依法及時足額繳納稅款。在建立稅源登記制度的同時，借鑒我國臺灣、美國等地區(qū)和國家的做法，實現(xiàn)稅源信息電子化管理，以有效提高稅務機關的工作效率。（作者分別為中國人民大學公共管理學院教授和公共管理碩士）
第一財經(jīng)日報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
