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2月1日，土地增值稅清算的地方細(xì)則大多尚未出臺(tái)，開發(fā)商在等待中度過“清算”第一天。市場(chǎng)預(yù)期，按四級(jí)超率累計(jì)稅率據(jù)實(shí)征收土地增值稅，會(huì)較大幅度削減房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)已成定局，但要“算清”歷史也非易事。業(yè)內(nèi)人士提醒，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行，可能比關(guān)注開發(fā)商利潤(rùn)削減幾多，更具現(xiàn)實(shí)意義。 |
“清算”削減利潤(rùn)成定局，但“算清”歷史不容易
開發(fā)商賺取超額利潤(rùn)的“好時(shí)光”可能會(huì)因土地增值稅的清算而終結(jié)。長(zhǎng)城證券最新發(fā)布的相關(guān)分析說(shuō)，按四級(jí)超率累計(jì)稅率計(jì)算，毛利率超過40%的開發(fā)項(xiàng)目被計(jì)征土地增值稅后，其凈利潤(rùn)將至少減少17.4%；毛利率越高的項(xiàng)目，利潤(rùn)削減額越大。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)毛利率普遍在40%以上，盡管其賬面數(shù)字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴(yán)格據(jù)實(shí)征收，大部分開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)可能會(huì)比以前削減17個(gè)百分點(diǎn)以上。
不過，業(yè)內(nèi)人士判斷，這種削減可能更多針對(duì)的是2月1日以后清盤的項(xiàng)目，因?yàn)橛袃煞矫娴目陀^情況決定了對(duì)待歷史問題宜粗不宜細(xì)。
其一，當(dāng)年每個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)征收了33%的企業(yè)所得稅，其中的6成上繳到了中央，4成留歸地方使用�，F(xiàn)在清算、補(bǔ)繳土地增值稅，企業(yè)的所得就會(huì)減少，企業(yè)所得稅的應(yīng)稅稅基就會(huì)相應(yīng)變小，這意味著當(dāng)初多繳的企業(yè)所得稅現(xiàn)在需要退還。這不僅涉及到地方，也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少？地方稅怎么退？核準(zhǔn)退還耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜紛亂，說(shuō)易做難。
其二，房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項(xiàng)目運(yùn)作制，房子賣完后，項(xiàng)目公司就注銷了，有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來(lái)補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高。
高房?jī)r(jià)動(dòng)力會(huì)削弱，供求緊張需提防
對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開發(fā)商炒高房?jī)r(jià)的動(dòng)力會(huì)有所減弱。
一家知名房地產(chǎn)上市公司的總裁說(shuō)，原來(lái)開發(fā)商每多賣100元，完稅（33%的企業(yè)所得稅、1%左右的土地增值稅預(yù)征）后企業(yè)能得到66元；據(jù)實(shí)征收土地增值稅后，企業(yè)就只能得到40多元。如果土地囤積時(shí)間較長(zhǎng)，地價(jià)成本低，累進(jìn)稅率高，企業(yè)就只能得到二、三十元。這樣開發(fā)商原來(lái)屢試不爽的高房?jī)r(jià)策略可能會(huì)改變。
但同時(shí)，“清算”可能引發(fā)房地產(chǎn)投資減少，供求可能趨緊。一方面，土地增值稅清算后，無(wú)論原先有無(wú)計(jì)提撥備，開發(fā)商的流動(dòng)資金都會(huì)減少，需要去籌集新的資金補(bǔ)充進(jìn)來(lái)才能開發(fā)，開發(fā)速度會(huì)放慢。另一方面，大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了，市場(chǎng)上新房供應(yīng)量就會(huì)少；而需求不降反增，且在短時(shí)間內(nèi)也不太可能大量分流到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障領(lǐng)域中去。供求關(guān)系可能趨緊。在中小房地產(chǎn)企業(yè)的淘洗中，新入行者的門檻抬高，大開發(fā)商的壟斷性會(huì)增強(qiáng)，海外基金購(gòu)買內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的機(jī)會(huì)也會(huì)增多。這也會(huì)成為促使房?jī)r(jià)上漲的因素。
業(yè)內(nèi)專家指出，近兩三年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾一直很突出，整體上仍是供不應(yīng)求，在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很嚴(yán)重。土地供應(yīng)不足，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，交易環(huán)節(jié)稅收政策雖遏制了投機(jī)，但也增加了交易成本，二手房流動(dòng)不暢，更多的住房需求涌向新房市場(chǎng)。在此現(xiàn)實(shí)背景下，要防止土地增值稅清算間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，特別需要注意保證房源的充足供應(yīng)。地方需提前公布規(guī)劃，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度，盡早投放市場(chǎng)。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
