1月31日，在前一周因土地增值稅暴跌而引起大市下挫的地產(chǎn)股，出現(xiàn)了更為慘烈的股價(jià)雪崩：繼30日華僑城跌停，保利地產(chǎn)、金地地產(chǎn)逼近跌停后，這一天深市龍頭萬科A逼近跌停，其余深圳地產(chǎn)股也普遍下跌5%以上，使深成指下挫600點(diǎn)以上，創(chuàng)造了去年以來單日最大跌幅。
另外，土地增值稅開征消息傳出，國(guó)家今年地產(chǎn)調(diào)控第一拳打出至今，半個(gè)月內(nèi)，萬科A股價(jià)下跌20%，市值蒸發(fā)超100億元，而泡沫破裂得更加迅速的則為曾經(jīng)的股市新貴保利地產(chǎn)，半個(gè)月內(nèi)股價(jià)下跌30%，市值減少近100億元。
深圳開發(fā)商
市值損失50億~60億
地產(chǎn)股猛然雪崩，可以說大部分原因源于一紙來自深圳市政府的收費(fèi)通知。1月31日，中信證券針對(duì)1月26日深圳房地局網(wǎng)站公布《關(guān)于依法申報(bào)繳交房屋公用設(shè)施專用基金的通知》，發(fā)布研究報(bào)告表示，將地產(chǎn)股板塊評(píng)級(jí)降低至中性。而最具殺傷力的為以下數(shù)段分析：
“首先，我們按照政策規(guī)定的方式計(jì)算——從1994年到2006年深圳房地產(chǎn)總投資額在4000億元左右；假定地價(jià)加上建安成本占到總投資的60%；征收比例按照2%來計(jì)算。應(yīng)繳額=總投資（4000億）×60%×2%=48億元�！�
“其次，我們按照歷史上交情況來測(cè)算——2006年，深圳116個(gè)房屋項(xiàng)目的專用基金共計(jì)7.18億元，我們假定深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目900個(gè)來測(cè)算，應(yīng)繳額=900÷116×7.18=55.7億，兩種方法我們?nèi)∷阈g(shù)平均，初步測(cè)算，該項(xiàng)政策影響數(shù)為51.85億元�！敝行抛C券強(qiáng)調(diào)，即使按照保守估計(jì)深圳開發(fā)商也將付出大約50億左右的真金白銀為房屋公用設(shè)施專用基金“埋單”。
此報(bào)告出臺(tái)同期，如天相投資、國(guó)泰君安、長(zhǎng)江證券等也紛紛發(fā)布對(duì)此政策影響的研究報(bào)告。其中，天相投資認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)繳款應(yīng)該在60億元左右。其依據(jù)是深圳市2005年房地產(chǎn)投資額為423億元，假設(shè)地價(jià)占投資額的30%，應(yīng)交的專用基金為423×0.7×2%=5.92億元，從1994年至2006年，總額大約在60億元之內(nèi)（2002年投資額為355億元，之前數(shù)額均小于該數(shù)）。其認(rèn)為這一規(guī)定將對(duì)采用全國(guó)化策略的公司如萬科等有較大影響。長(zhǎng)江證券更認(rèn)為官方利用降低開發(fā)商利潤(rùn)來控制房?jī)r(jià)上漲速度的措施越來越多，將引發(fā)“羊群效應(yīng)”，后續(xù)調(diào)控措施將更為嚴(yán)格。
但是國(guó)泰君安證券仍然認(rèn)為，這一規(guī)定出臺(tái)將對(duì)實(shí)力開發(fā)商影響不大，成本上升將加劇行業(yè)優(yōu)勝劣汰。其認(rèn)為，建設(shè)總投資一般占房?jī)r(jià)的50%~60%，即該專項(xiàng)基金僅占銷售收入的1%~1.2%，預(yù)計(jì)這一基金平均只會(huì)減少企業(yè)的凈利潤(rùn)8個(gè)百分點(diǎn)。“而根據(jù)深圳國(guó)土房管局的通告，103家企業(yè)主動(dòng)繳納116個(gè)房屋項(xiàng)目的專用基金7.18億元，平均每家企業(yè)才繳納697萬元，每個(gè)項(xiàng)目才交納619萬元。而且僅5個(gè)月時(shí)間就有103家企業(yè)主動(dòng)繳清也從側(cè)面說明對(duì)其利潤(rùn)影響較小。何況很多大開發(fā)商都有預(yù)提，或者至少在開發(fā)成本中有一項(xiàng)建設(shè)投資額3%的不可預(yù)見費(fèi)，該筆費(fèi)用足夠交納該基金。”
雖然隨后在2月1日，大部分深圳地產(chǎn)公司發(fā)布公告表示，深圳新的收費(fèi)規(guī)定對(duì)其利潤(rùn)及業(yè)績(jī)并無太大影響，公司已作出計(jì)提準(zhǔn)備，而領(lǐng)跌的萬科股價(jià)已經(jīng)回穩(wěn)。但是地產(chǎn)股已經(jīng)顯示出一蹶不振的勢(shì)頭，包括并未受到房屋設(shè)施專用基金收費(fèi)影響的廣州上市公司，其股價(jià)也繼續(xù)下跌。而且機(jī)構(gòu)投資者拋售情緒嚴(yán)重，如根據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)軟件顯示，保利地產(chǎn)在1月30~31日，每日成交量中，有接近50%為散戶賣出，25%左右為機(jī)構(gòu)投資者賣出。而1月30日正是保利地產(chǎn)發(fā)布2006年業(yè)績(jī)預(yù)增55%~60%的公告當(dāng)天。
1月份，曾經(jīng)重倉保利地產(chǎn)的嘉實(shí)系基金退出。1月19~23日，根據(jù)上交所的公開信息，保利地產(chǎn)被機(jī)構(gòu)拋售數(shù)億元的股票。同時(shí)市場(chǎng)消息也傳出曾經(jīng)重倉萬科、成為其前三名流通股股東之一的易方達(dá)系基金撤出。
而根據(jù)證券公司對(duì)2006年四季度基金季報(bào)的統(tǒng)計(jì)，截至去年12月31日，在國(guó)內(nèi)158只股票基金中，有53只對(duì)房地產(chǎn)股進(jìn)行10%以上的超額配置，國(guó)內(nèi)基金共在地產(chǎn)股投資291億元。其中萬科A四季度共有110只基金持有該股，較去年三季度末的67只增加43只。在眾多基金的“羊群效應(yīng)”下，萬科A的股價(jià)由去年三季末的7.57元/股繼續(xù)上升，最高曾達(dá)19元/股。隨后大幅下挫至今。1月份基金陸續(xù)撤出地產(chǎn)上市龍頭公司，似乎已可預(yù)示機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)股的迅速轉(zhuǎn)變態(tài)度。
其中，房?jī)r(jià)漲幅去年名列全國(guó)前茅的深圳，開征房屋設(shè)施專用基金只屬于小范圍內(nèi)重拳打擊開發(fā)商利潤(rùn)，控制樓價(jià)漲幅。而全國(guó)范圍內(nèi)開征土地增值稅，則更是對(duì)地產(chǎn)商依靠囤積土地牟取暴利的模式進(jìn)行打擊，使開發(fā)商盈利向正常水平回落。
有業(yè)內(nèi)人士以去年以來股價(jià)在半年內(nèi)翻了3倍以上的保利地產(chǎn)進(jìn)行分析：根據(jù)其預(yù)增公告顯示，全年利潤(rùn)只增長(zhǎng)55%~60%，按照其2005年凈利潤(rùn)4.07億元推算，即保利的全年凈利潤(rùn)約為6.5億元左右。
而保利地產(chǎn)的2006年1~3季度累計(jì)的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)增長(zhǎng)100%以上，三季度為止其利潤(rùn)為3.05億元，同比增加1.57億元。根據(jù)預(yù)增公告推算，四季度保利地產(chǎn)的盈利大約為3.45億元，但保利2005年四季度凈利潤(rùn)約為2.59億元，即2006年四季度利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度放緩，同比只增長(zhǎng)33%.而房產(chǎn)公司的慣例是年底大量項(xiàng)目結(jié)算，有不少業(yè)績(jī)?nèi)胭~，往往第四季度才出現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā)性增長(zhǎng)，如保利2005年四季度的結(jié)算利潤(rùn)占全年利潤(rùn)的60%以上。
在公司基本面沒有發(fā)生大改變，而且2006年業(yè)績(jī)已在12月底結(jié)算完畢的情況下，保利預(yù)增公告的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度低于機(jī)構(gòu)預(yù)期，機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為其四季度業(yè)績(jī)可能因受重新計(jì)提增值稅影響，而出現(xiàn)業(yè)績(jī)環(huán)比增速突然回落，因此出現(xiàn)大量該公司股票被拋售。
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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土地增值稅2月1日起全面清算 各地聞風(fēng)起動(dòng)
今天，是國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。
執(zhí)行之日到來，但是各地操作細(xì)則多數(shù)還是懸而未決。根據(jù)《通知》精神，各省市區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法……［全文閱讀］
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
