上世紀(jì)90年代拿地價(jià)格相對(duì)便宜，補(bǔ)征稅額將非常驚人。
今日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）將正式實(shí)施，按照規(guī)定，開發(fā)商將要承擔(dān)高達(dá)30%-60%的土地增值稅，以及對(duì)此前開發(fā)項(xiàng)目增值稅的清算。
滬上一些開發(fā)商以“細(xì)則尚未出臺(tái)”為由，拒絕談?wù)撏恋卦鲋刀悓?huì)對(duì)其產(chǎn)生多大影響。但據(jù)記者了解，他們其實(shí)對(duì)此憂心忡忡。
1月16日晚，關(guān)于土地增值稅政策出臺(tái)的消息在國稅總局網(wǎng)站上公布，第二天兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。隨后各大公司紛紛發(fā)布公告，說已經(jīng)預(yù)留了土地增值稅，所以業(yè)績不會(huì)受到太大影響。
中金公司分析師認(rèn)為，該政策對(duì)企業(yè)盈利影響有限，因?yàn)槟壳按蟛糠珠_發(fā)商拿地成本較高，需要繳納的土地增值稅不高。更重要的是，該稅項(xiàng)為地方稅，所以各地方執(zhí)行起來彈性較大。另外，如果實(shí)際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預(yù)征所得，稅務(wù)局有可能改變稅收辦法。不過，該政策對(duì)開發(fā)項(xiàng)目利潤率較高，即較早進(jìn)行土地儲(chǔ)備的公司影響較大。
有好事者為湯臣一品算了一筆賬，結(jié)果是湯臣一品將要為此多交52.5億元土地增值稅。目前湯臣一品平均售價(jià)11萬/平方米，據(jù)估計(jì)成本在3萬/平方米以內(nèi)（不含企業(yè)所得稅），按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算辦法，總建筑面積為14萬平方米的湯臣一品，將繳納52.5億元土地增值稅（3.75萬元/平方米）。事實(shí)上，上世紀(jì)90年代開發(fā)商拿地價(jià)格相對(duì)便宜，補(bǔ)征增值稅的整體數(shù)額將非常驚人。
土地增值稅早在1994年前后就已制定，但是始終沒有強(qiáng)制征收。在上海，一直實(shí)行代征方式，也就是按銷售額的1％征稅，很多企業(yè)完全忽視了這一塊成本。
新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙運(yùn)飛認(rèn)為，長期來說，增加的稅收會(huì)轉(zhuǎn)化為房屋成本。短期來說，由于供大于求，房價(jià)被壓制，大開發(fā)商資金較充足，所受影響相對(duì)不大，但目前市場供應(yīng)大部分來自于中小企業(yè)，新政策可能產(chǎn)生拋盤壓力，從而加大短期供應(yīng)量。
“每一次調(diào)控政策的出臺(tái)，開發(fā)商都會(huì)力爭在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場條件下，任何一種稅收都會(huì)傳導(dǎo)給消費(fèi)者，而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開發(fā)商縮減的利潤買單�！蔽搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅對(duì)記者表示，在上海市場，目前基本是買方市場格局，開發(fā)商通過提價(jià)將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的可能性不大，而對(duì)于一些房屋供不應(yīng)求的二線城市，開發(fā)商存在將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的條件，不排除開發(fā)企業(yè)通過抬高房價(jià)來維持原有利潤空間的可能。
“不僅如此，由于土地增值稅發(fā)生在產(chǎn)權(quán)易轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，在土地以及地上建筑物的保有時(shí)期并不征稅，所以開發(fā)企業(yè)很有可能采用出租或自營的方式，把原本用于出售的物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)。土地增值稅清算，會(huì)促使開發(fā)企業(yè)采用酒店式公寓、高級(jí)住宅等經(jīng)營模式來避稅，或者干脆放棄住宅開發(fā)模式，建設(shè)寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住宅項(xiàng)目，只租不售，開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)營行為進(jìn)行調(diào)整，可能導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資減少�！编u毅預(yù)測。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，形形色色降低成本的做法會(huì)在開發(fā)商中逐漸出現(xiàn)，如高折舊、多注冊(cè)公司、關(guān)聯(lián)交易等，此外項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓也將用于合理避稅。
國際金融報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
