【新民網(wǎng)評】10月8日，央行宣布下降存貸款利率、下降存款準(zhǔn)備金率，同時國務(wù)院宣布免征利息稅。這一政策市場流行為“三率”齊降。本文就沿用這種說法，也把這些政策出臺稱為“三率”齊降。但是，對于“三率”齊降的背景、旨意及基本內(nèi)涵，我是與不少人的解讀是相差很遠(yuǎn)的，特別是與房地產(chǎn)商的解釋更是相差很遠(yuǎn)。
首先，“三率”齊降是指存貸款利率下降0.27百分點，存款準(zhǔn)備金率下降0.5百分點，5%利息稅免征。那么央行這次為什么會在一個月內(nèi)兩次下降貸款利率及存款準(zhǔn)備金率？上一次當(dāng)然是預(yù)案在先，只要有時機(jī)就推出，但這一次則是市場沒有預(yù)料到，是與世界各國央行統(tǒng)一行為而采取貨幣政策來穩(wěn)定國際金融市場，防止國際金融市場進(jìn)一步惡化。因此，這次“三率”下降是突然性的，是針對國際金融市場穩(wěn)定的協(xié)調(diào)行為，而不是針對國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢與環(huán)境。對于利息稅的免征，主要是指在國內(nèi)通貨膨脹過高的情況下，在居民儲蓄存款負(fù)利息的情況下，下降存款利息如何使得居民的儲蓄的負(fù)利率損失降低到最小程度。也就是說，盡管在通貨膨脹過高的情況下下降存款利息，但免征利息稅則可讓居民的這種損失減輕些。正是在上述意義上，盡管“三率”下降可以增加銀行體系的流動性，也可以降低企業(yè)銀行貸款的成本，對國內(nèi)股市及實體經(jīng)濟(jì)會有一定的影響，但是“三率”下降旨意是對外部金融市場的反映，而不是針對國內(nèi)形勢突然變化而來。為什么？這次“兩率”下降與歷來最大的不同，無論是存款、貸款，還是不同期限，下降的幅度全部一樣，說明這次“兩率”下降是沒有預(yù)案的。
其次，“三率”的下降對房地產(chǎn)市場的影響，是不是如有人所說貨幣政策出現(xiàn)完全轉(zhuǎn)向，是不是有利于鼓勵住房信貸，是不是政府打出房地產(chǎn)“救市組合拳”，是不是可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，防止房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂等？其實，這里許多想法基本上都是一廂情愿。在這里，我們可以從房地產(chǎn)企業(yè)、炒房投資者、已經(jīng)購買住房的民眾及準(zhǔn)備購買住房的民眾（都是住房消費者）的角度來思考這個問題。
第一，“三率”下降對房地產(chǎn)開發(fā)商影響幾乎微乎其微。何也？一是銀行的流動性增多，但這些流動性是不是一定會流入房地產(chǎn)企業(yè)，這是相當(dāng)不確定的。這重要的要看商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。如果商業(yè)銀行認(rèn)為未來房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險較高，那么即使流動性最高，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款仍然會十分謹(jǐn)慎，其流動入房地產(chǎn)的貸款也不會太增加。特別是當(dāng)前美國的房地產(chǎn)泡沫引起金融海嘯的情況下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險更為會警惕。因此，流動性的增加不一定會流入房地產(chǎn)市場。二是降低貸款有利于降低房地產(chǎn)的融資成本，這是自然的。但是，0.27%貸款利息下降，對于房地產(chǎn)的暴利來說，這樣的貸款利率根本可以忽略不計。貸款利息下降，主要是影響房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期。正是在這個意義上說，“三率”下降對房地產(chǎn)開發(fā)商影響不會多大。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問題是銷售迅速萎縮，而這與房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本關(guān)系不大。因此，假定“三率”下降是針對房地產(chǎn)而來，其所起到的作用仍然是十分有限的。
第二，“三率”下降對炒房者或投資者的影響，應(yīng)該是一個十分重要的因素。但是，就目前的情況來看，全球房地產(chǎn)泡沫都在被擠破，房地產(chǎn)泡沫引起的金融危機(jī)也四起。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)炒作有可能會血本無歸。世界都是如此，中國有沒有例外？如果沒有例外，中國房地產(chǎn)投資者在這樣的背景下是不會進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我想，這是不言自明的事情。更何況，這種幅度的貸款利率下降對他們的投資收益幾乎沒有多少影響，任何住房投資者都不會因為下降0.27%貸款利息而貿(mào)然進(jìn)入。更何況，2007年下半年以來，政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)。這就使得房地產(chǎn)炒作者更是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場。也就是說，無論是從市場客觀環(huán)境、政府的遏制政策及主觀認(rèn)知來看，房地產(chǎn)炒作者都是無法利用利率下降再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場的，估計他們自己也不愿意進(jìn)入一堆巨大的泡沫中，因為股市的現(xiàn)實狀況早就把他們教訓(xùn)得清清楚楚了。
第三，對已經(jīng)購買住房的民眾來說，特別是對于通過按揭貸款購買住房的民眾來說自然是好事。貸款利率下降幅度這樣高，再加上連續(xù)兩次降息，當(dāng)然有利于減輕按揭貸款還貸者的負(fù)擔(dān)。但是，由于他們住房早就購買了，這種按揭貸款負(fù)擔(dān)減輕并不會影響房地產(chǎn)銷售的增加或減少。
第四，“三率”下降對沒有購買住房的民眾的影響如何，是不是會鼓勵他們增加住房信貸，鼓勵他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場？對于不需要貸款的購房者，由于經(jīng)濟(jì)條件的關(guān)系，他們什么時候進(jìn)入房地產(chǎn)市場，完全由自己選擇，與銀行貸幣政策沒有多少關(guān)系。而在高房價時，只有這類人才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，貸款利率上升與下降與他們沒有多少關(guān)系。對于需要按揭貸款的購房者，則是受貸款利率變化影響最大的人。但是在目前情況下，開發(fā)商把房價頂在天花板上，房價高位運行，絕大多數(shù)居民沒有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而下調(diào)這點幅度的貸款利率與他們的收入水平及心理價位差距太大，因此，這些人同樣沒有支付能力買房，“兩率”下降對這部分買房者影響不大。
總之，“三率”下降主要是針對外國市場，不會讓房產(chǎn)商有多大受益。因為目前中國房地產(chǎn)最大的問題是開發(fā)商把房價頂在天花板上，使得銷售迅速下降。這個癥結(jié)不是因為資金成本高低，而是絕大多數(shù)居民沒有購買高價房的能力。這個矛盾不解決，化解中國的房地產(chǎn)市場的問題是不可能的。因此，下降貸款利率對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響不大。但同時，我們也不要把這次降息理解為中國貨幣政策進(jìn)入利率下降通道，未來中國貨幣政策走向如何，還是得看中國經(jīng)濟(jì)的走勢如何。（新民網(wǎng) 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容）
