數(shù)位全國(guó)政協(xié)委員日前就關(guān)心的房地產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查并上交提案，認(rèn)為住房開發(fā)過(guò)程中政府收取的稅費(fèi)環(huán)節(jié)過(guò)多，提高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而影響了房?jī)r(jià)。稅費(fèi)問(wèn)題是否真如委員們所說(shuō)，成為影響房?jī)r(jià)的重要原因？記者就此問(wèn)題采訪了有關(guān)專家與業(yè)內(nèi)人士。
房地產(chǎn)稅費(fèi)成本約占房?jī)r(jià)30%
在王超斌等全國(guó)政協(xié)委員的調(diào)查與報(bào)告中，除土地出讓金以外的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)費(fèi)用多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門。據(jù)稱這些成本約占到房?jī)r(jià)的15%至20%.而如營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅負(fù)，約占到房?jī)r(jià)的15%.于是，經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)與分析，王超斌等委員認(rèn)為，在各地房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地成本占到25%至30%，建筑成本約占25%至30%，國(guó)家收取的各種費(fèi)用占15%至20%，稅負(fù)占15%，開發(fā)商利潤(rùn)則根據(jù)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)短在10%至18%之間。
記者就此成本利潤(rùn)比例采訪北京一些開發(fā)商，得到的答復(fù)是“與實(shí)際基本吻合”。一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者：“具體到個(gè)別項(xiàng)目，可能土地成本略高些或者略低些，影響到最終的利潤(rùn)比例。事實(shí)上，在履行正規(guī)的操作流程以及照章繳費(fèi)納稅的情況下，是不太容易出現(xiàn)此前一些人所說(shuō)的50%以上的房地產(chǎn)暴利的，通常20%甚至更低些的利潤(rùn)是可信的�！�
稅費(fèi)降低仍不足以調(diào)低房?jī)r(jià)
當(dāng)然，即使利潤(rùn)比例并不高，甚至低于很多行業(yè)，但由于所涉基數(shù)較大，牽涉上下游產(chǎn)業(yè)頗多，所以整體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)依然是有利可圖。而30%左右的稅費(fèi)成本，客觀來(lái)看，的確帶給開發(fā)商很大壓力，只是是否足以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性地影響，仍有待商榷。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所金融研究室主任趙全厚對(duì)此指出：“房地產(chǎn)稅負(fù)要分實(shí)際稅負(fù)與名義稅負(fù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的名義稅負(fù)很高，實(shí)際稅負(fù)很低。從我個(gè)人研究的角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)要升高，因?yàn)楝F(xiàn)在偷漏稅的情況在增加�！�
房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)要改革，但不代表改革了稅費(fèi)，就能降低房?jī)r(jià)。趙全厚表示，政府可以出臺(tái)壓低稅費(fèi)的相關(guān)政策，“對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，只要需求大于供給，那么開發(fā)商就可以不在乎房子的稅費(fèi)怎么增收的問(wèn)題，因?yàn)檫@些稅費(fèi)成本可以轉(zhuǎn)嫁�！睋Q句話說(shuō)，稅費(fèi)高，可能給開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)以一個(gè)看似正當(dāng)?shù)睦碛�；而降低了稅費(fèi)，在追逐利潤(rùn)的原始需求且沒(méi)有其他限制的情況下，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)的情形。
稅改應(yīng)著眼房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展
“我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅費(fèi)格局基本上是1994年稅制改革以后形成的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，是在1998年特別是在2000年以后開始的，所以房地產(chǎn)的稅制體系與房地產(chǎn)的發(fā)展很不相匹配。”國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員石堅(jiān)指出，房地產(chǎn)稅費(fèi)體制改革是一定的，但怎么改，還需仔細(xì)研究。“稅制改革一定要著眼于未來(lái)，著眼于整個(gè)制度的建設(shè)，而不是與房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系。稅收政策不是以打壓房地產(chǎn)商為目標(biāo)，而是要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康地發(fā)展�！�
趙全厚也表示，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，往往可達(dá)地方財(cái)政收入70%以上，調(diào)整必須慎重。對(duì)應(yīng)征稅種，仍應(yīng)加大執(zhí)行力度，否則不利于行業(yè)整體發(fā)展。
