不難發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的人把調(diào)控樓市的重任寄托在了物業(yè)稅身上，然而目前開(kāi)征“時(shí)機(jī)還不成熟”。這廂物業(yè)稅空轉(zhuǎn)如火如荼，那邊物業(yè)稅開(kāi)征遙遙無(wú)期，究竟是哪些原因阻礙了物業(yè)稅前進(jìn)的腳步？
阻礙一
兩不明——產(chǎn)權(quán)關(guān)系、個(gè)人購(gòu)房信息
西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院財(cái)稅學(xué)教授李香菊告訴記者，物業(yè)稅開(kāi)征前須解決很多問(wèn)題。
首先，要確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記，該歸誰(shuí)管歸誰(shuí)管。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授對(duì)此也曾指出，現(xiàn)在要理順全國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系至少得兩年時(shí)間。
其次，要確認(rèn)個(gè)人擁有房產(chǎn)的信息。在先期考察調(diào)研和當(dāng)前空轉(zhuǎn)試點(diǎn)中，認(rèn)定居民的基本自住房產(chǎn)是不征稅的，擁有第二套以上的房產(chǎn)才構(gòu)成征稅對(duì)象，或是房屋面積在一百多平方米以上才征稅，其具體操作需同開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的銷售情況及登記的數(shù)據(jù)資料相關(guān)聯(lián)。
而現(xiàn)在，連個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)都不清晰，實(shí)施從何而談？另外，還須解決全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、防止異地投資和確認(rèn)物業(yè)稅征收基準(zhǔn)等一大堆棘手問(wèn)題。
阻礙二
兩約束——重復(fù)計(jì)稅、評(píng)估困難
“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估困難，一些最基礎(chǔ)性的資料還不具備，怎么去征收物業(yè)稅？”李香菊教授說(shuō)，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)稅種有11個(gè)，還有1個(gè)附加稅，類別繁多，易于重復(fù)計(jì)稅�！澳迷u(píng)估來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)構(gòu)包括建設(shè)、國(guó)土和國(guó)資委三大政府部門，但由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)章可循，使這三個(gè)部門對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)得出三個(gè)不同結(jié)果。”
董藩教授亦認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅涉及到對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，“究竟誰(shuí)說(shuō)了算？評(píng)估是按面積，還是按容積率？評(píng)估結(jié)果與購(gòu)房者存在分歧，該怎么辦？全國(guó)范圍內(nèi)的評(píng)估力量是否充分？這些可都是大問(wèn)題�！�
阻礙三
兩不足——配套政策、法制體系
“物業(yè)稅出臺(tái)是個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程，必須要有完備的政策環(huán)境和健全的法制體系做保障�！崩钕憔战淌谥赋觯蠹叶己荜P(guān)注物業(yè)稅開(kāi)征，但切不可忽視其配套政策的建立，譬如，與之相關(guān)的最應(yīng)當(dāng)征收的遺產(chǎn)稅至今仍未有下文。
而董藩教授則認(rèn)為，在房產(chǎn)關(guān)系上，房管、稅務(wù)與戶籍等部門存在管理交織等現(xiàn)象，說(shuō)明了當(dāng)前物業(yè)稅配套政策欠缺、施行基礎(chǔ)還較為薄弱，不利于即刻開(kāi)征。
阻礙四
兩分歧——利益劃分、中央地方
北京是較早實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的城市，其間遇到的房地產(chǎn)亂收費(fèi)問(wèn)題，由于牽涉部門太多，利益重新劃分的難度非常大，諸多協(xié)調(diào)工作難以進(jìn)行。
對(duì)此，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新頗有感觸：
如今對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅是‘兩頭熱，中間冷’，即中央態(tài)度積極、民眾熱烈擁護(hù)，可一些地方政府則‘極力反對(duì)’，某些政府官員出于個(gè)人利益考慮，根本不想推進(jìn)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新介紹說(shuō)，按國(guó)家法定程序，若要開(kāi)征物業(yè)稅，首先必須政府向人大來(lái)提立法議案，“我們談了三年的物業(yè)稅，到現(xiàn)在為止已證實(shí)人大還未收到提交的立法議案，只有進(jìn)入人大的議事日程，才能說(shuō)明物業(yè)稅離我們近了�！�
西安：開(kāi)征物業(yè)稅無(wú)具體時(shí)間表
面對(duì)全國(guó)十多個(gè)省市物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)，近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的西安樓市作何反應(yīng)，記者在2月13日采訪了陜西省及西安市的地稅部門�！拔覀冎皇钦邎�(zhí)行方，而非制定方。我們主要職責(zé)是將國(guó)稅總局下發(fā)的文件，結(jié)合本地實(shí)際情況予以執(zhí)行，現(xiàn)在我們尚未接到任何有關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的文件，因此，西安開(kāi)征物業(yè)稅目前沒(méi)有具體時(shí)間表�！标兾魇〉囟惥终�法規(guī)處工作人員如是說(shuō)，西安市地稅局辦公室工作人員也給了記者與此一致的答案。
董藩教授在接受記者采訪時(shí)表示，物業(yè)稅遲早得開(kāi)征，雖然現(xiàn)在還處于試點(diǎn)階段，具體施行時(shí)間無(wú)法作出準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，但相信在“十一五”期間肯定能開(kāi)征。
國(guó)內(nèi)外物業(yè)稅施行辦法面面觀
●香港
若房地產(chǎn)作出租用，則該租金收入需繳納物業(yè)稅，即在每個(gè)課稅年度內(nèi)按土地或樓宇應(yīng)評(píng)稅的凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法人并作出書面申請(qǐng)，則租金收入可視為公司營(yíng)業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅，物業(yè)稅適用稅率為15％。
●法國(guó)
采用土地年度稅形式征收，包括“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”�！拔唇ǔ蓞^(qū)的地產(chǎn)稅”由空地所有者繳納稅金，征稅據(jù)土地出租價(jià)值，其稅金減免部分是20%：“建成區(qū)土地稅”由建筑物業(yè)主繳納稅金，征稅據(jù)建筑物出租價(jià)值，其租金減免部分是50%：“住宅稅”由其居住者繳納稅金，但沒(méi)有減免部分。
