現(xiàn)行土地出讓制度弊端明顯：
于公共財政，是巨額土地出讓金在預(yù)算外運行，監(jiān)管難、風(fēng)險大，而且“寅吃卯糧”，將數(shù)十年后的公共財政收入提前收了，一旦大規(guī)模城市化進程結(jié)束，未來的公共財政狀況會極端惡劣；
于公眾，是不堪重負、望房興嘆，被一次性轉(zhuǎn)嫁承受高額土地出讓金外，還要被一次性轉(zhuǎn)嫁承受“搭車收取”的名目繁多的各種稅費。2008年，10位全國政協(xié)委員在北京市朝陽區(qū)實地調(diào)研，據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)：售價23000元/平米的樓盤價格構(gòu)成中，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。（《每日經(jīng)濟新聞》）
比較切實的改革辦法是征收物業(yè)稅。物業(yè)稅，又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年按財產(chǎn)價值的一定比例繳付稅款。有效杜絕以上弊端外，還能有效打擊惡意炒房行為、維護房市的正常秩序。
開征物業(yè)稅面臨的最大阻力：
來自政府的是，相關(guān)收入已成地方應(yīng)屆政府財政收入的主要來源之一，不繼續(xù)“寅吃卯糧”下去，就要過苦日子、窮日子；來自市場的是，既存的房子，基本以土地出讓金、“搭車稅費”等形式一次性交納了可能多達70年以上的財產(chǎn)稅，再度征物業(yè)稅，就是征稅后稅，是不公平、不合理的。無論對哪一種使用形式的房產(chǎn)亦然。
進行物業(yè)稅試點，僅靠目前在一些地區(qū)“空轉(zhuǎn)”是無大用的，“空轉(zhuǎn)實”無期，且極容易蛻變?yōu)檎块T的自說自話。反而是目前令政府頭疼不已的小產(chǎn)權(quán)房陰差陽錯地提供了開征物業(yè)稅的“試驗田”，而且，也只有物業(yè)稅模式，能比較好地解決小產(chǎn)權(quán)房難題。
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶7月8日透露，該部正在清理和調(diào)查各地小產(chǎn)權(quán)房，目前相關(guān)報告已上報國務(wù)院。（《京華時報》）
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)矗立在那兒，就必須正視既存事實，不可能拆，拆了是浪費社會資源，而且只可能“和平過渡”，要想盡一切辦法讓小產(chǎn)權(quán)房從房主的不合法財產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄘ敭a(chǎn)，轉(zhuǎn)變代價不能太高昂，必須保證房主們承受得起，不能逼著他們“破罐子破摔”、選擇對抗而不是合作，總不能真的將他們趕到大街上去吧。
只能以開征物業(yè)稅的方式協(xié)調(diào)矛盾、解決矛盾，這樣做比征收土地出讓金更加符合現(xiàn)代稅制原理，因為只有在政府提供了公共服務(wù)、公共保障后，產(chǎn)權(quán)才真正有價值，產(chǎn)權(quán)因公共服務(wù)、公共保障而升值，小部分升值溢余用于滿足政府提供公共服務(wù)、公共保障需要，彼此雙贏。而且，物業(yè)稅一年一繳，有效緩解了房主的經(jīng)濟壓力。
更重要的是，開征物業(yè)稅解決了現(xiàn)行體制之下產(chǎn)權(quán)不明晰的大問題，無需再擔(dān)心出讓期結(jié)束后怎么辦，公眾能夠?qū)⒑戏ㄘ敭a(chǎn)遺留給最關(guān)心、愛護的人。而現(xiàn)在，盡管已經(jīng)在法律上明確了可以續(xù)期，但未經(jīng)實質(zhì)性土地制度改革，介時的出讓標(biāo)準(zhǔn)由誰決定？被肆意刁難怎么辦？開征物業(yè)稅，才真正為土地制度改革提供了技術(shù)保障。
以此為契機，在試點之后、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)之后實施大規(guī)模、全方位的物業(yè)稅改革。務(wù)必注意的是，稅率不宜過高，即便對于豪華房、炒作房亦然。適當(dāng)?shù)暮廊A、適當(dāng)?shù)某醋�，本來是社會運行的潤滑劑。
而且，開征物業(yè)稅，只能針對正式開征以后建造的不動產(chǎn)，在開征物業(yè)稅同時，必須取消現(xiàn)行一切實質(zhì)性的財產(chǎn)稅費，絕不能搞稅后稅。既存不動產(chǎn)，即便是高檔寫字樓，也通過被一次性轉(zhuǎn)嫁土地出讓金、名目繁多的各項稅費等等，足額交納過財產(chǎn)稅了，政府要“重合同、守信用”，在出讓期結(jié)束前，絕不能夠?qū)ζ溟_征物業(yè)稅。
實行物業(yè)稅改革，就必須為此前不合理的土地出讓制度“還債”、為“寅吃卯糧還債”，要強化制度建設(shè)迫使政府過苦日子、窮日子，而且要過好苦日子、窮日子。實際上，無論是否實行物業(yè)稅改革，“寅吃卯糧”也終究會延續(xù)不下去的，改得越晚，后果越嚴重。
