國務(wù)院5月25日公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》透露，將在年內(nèi)研究開征物業(yè)稅事宜。消息一出，A股地產(chǎn)板塊全面下挫，3億資金出逃。物業(yè)稅構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的新困惑，大約也會成為地方政府的新困惑：這是否意味著房地產(chǎn)市場及其開發(fā)商們已經(jīng)養(yǎng)成的傳統(tǒng)優(yōu)越感將在未來被政策打壓？房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟增長中不容置疑的王牌地位是否會動搖？地方政府習(xí)慣并熱衷的賣地財政行為是否會因此被迫調(diào)整？當(dāng)然，對于廣大消費者和投資者來說，更關(guān)注的是開征物業(yè)稅是否能趕走樓市投機者并擠出樓市泡沫，使樓市價格進(jìn)入一個更合理可承受的范圍。
記憶當(dāng)中，沒有一項稅種能帶來如此廣泛的猜想空間。先看物業(yè)稅是否會成為房地產(chǎn)王者地位的終結(jié)者。即使政策面確實有通過開征物業(yè)稅剝離房地產(chǎn)與政府財政過于緊密的聯(lián)系的考量，也不是要驅(qū)逐。房地產(chǎn)的王者地位也仍會保持。原因是剛性需求的客觀存在。剛性需求不僅表現(xiàn)在一二線城市數(shù)量龐大的潛在購房者的急切上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)天然就具有決定種類繁多的諸多行業(yè)景氣度的屬性。一個蕭條的房地產(chǎn)業(yè)將致使鋼鐵、水泥、電力等眾多經(jīng)濟復(fù)蘇和增長的主要指標(biāo)陷入停滯，更別說對于就業(yè)率的影響。實際上，培育房地產(chǎn)市場的一直是占據(jù)多數(shù)的自住性和改善性需求，投機性從來不是做大房地產(chǎn)市場的主要推手。所以在經(jīng)濟增長是最大政策課題的當(dāng)前，可以斷定，在政策面并沒有刻意打壓并矮化房地產(chǎn)業(yè)的目的。開征物業(yè)稅的真實意圖，是要遏制這一領(lǐng)域時不時會聚集的投機風(fēng)云。同時，政策面的另一個針對目標(biāo)是地方政府竭澤而漁式的治政慣性。土地一賣了之好還是將物業(yè)稅養(yǎng)為一項長期可靠的財源好，將成為地方政府可行的政策選擇。選項的增加，將對賣地財政產(chǎn)生直接影響。物業(yè)稅具有讓地方政府經(jīng)營精細(xì)化、長期化的一定強制性。另外，物業(yè)稅將迫使現(xiàn)有出租房業(yè)主大幅提高租價，從而強化租房人的購買欲望。購房者的隊伍將因此意外擴大。量正是房地產(chǎn)業(yè)重新繁榮的首要因素。
房價會不會因為物業(yè)稅的到來而有所遏制？或許預(yù)期如此而現(xiàn)實不是。物業(yè)稅會打擊捂盤、投機等現(xiàn)象，并導(dǎo)致樓盤供應(yīng)量突然上升，從而使得買方獲得選擇和還價的機會，最終讓房價低下狂妄的頭。但這種景象恐怕很難在一二線城市出現(xiàn)。而且，這需要物業(yè)稅確實體現(xiàn)出政策想象中的那種作用。在這方面，操作難度巨大。
首先，物業(yè)稅按什么標(biāo)準(zhǔn)征收。無論以面積、套數(shù)、升值幅度、交易頻率當(dāng)中的任何一個標(biāo)準(zhǔn)征收，都面臨既缺少真實資料難以界定，又不能掌握人的流動性的難題。稅率的確定也是問題。稅率全國統(tǒng)一或地方自訂，將影響物業(yè)稅的落實情況。如果全國統(tǒng)一，房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟的城市和沒有發(fā)育成熟的城市之間的差異將難以體現(xiàn)。如果地方自訂，物業(yè)稅不但可能不能平抑房價，反而可能使房價受到新的刺激從而與民意相違。
其次，如何鑒別不同需求。自住性和改善性需求與投資性需求之間沒有明確的區(qū)分模式，投資性需求和投機性需求之間更難劃分。在居民缺少投資選擇的情況下，如果因噎廢食地將正常的投資性需求一勺燴掉，實際上就是阻斷了居民創(chuàng)造財產(chǎn)性收入的一個主要渠道。
第三，物業(yè)稅與之前購房所需交納的各種稅費如何對接。實際上這是一個利益問題。如果把之前各種稅費的征收部門看做利益獲得者，那么他們是否愿意或者能夠放棄現(xiàn)有利益？已征收的土地出讓金退不退？不同住房類型的稅費怎么核算返還？這似乎是很難完成的任務(wù)。如果在開征物業(yè)稅之后，原有的獲益者不愿意退出而以各種正當(dāng)名目維持原有稅費或轉(zhuǎn)稅為費，那么物業(yè)稅就成了新增稅負(fù)，就走向了其設(shè)計意愿的反面。避免這種情況發(fā)生的唯一途徑是各利益方要有充分協(xié)調(diào)并公之于眾。這或許是比技術(shù)性環(huán)節(jié)更難的地方。
早在2003年，物業(yè)稅就被提到了正式的文件中擬議。整整過了六年才進(jìn)入議事日程安排。物業(yè)稅這種既涉及利益又涉及民意還涉及地方政府治政習(xí)慣的議題今天開征條件已經(jīng)成熟，還是為未來房地產(chǎn)市場回暖后做鋪墊？尚不得而知。經(jīng)驗表明，缺乏細(xì)節(jié)的時候，細(xì)節(jié)最像魔鬼。在現(xiàn)在，物業(yè)稅仍是政策氣球，等待著細(xì)節(jié)檢驗。
