對(duì)住宅類房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，被視為調(diào)控高房?jī)r(jià)的最有效手段之一。近期，房產(chǎn)稅這一既有稅種的征繳范圍可能擴(kuò)大至住宅領(lǐng)域成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。此間觀察家認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會(huì)計(jì)評(píng)估制度以及有效甄別征稅對(duì)象等問(wèn)題。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。目前，這一稅種主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的收入部分征稅。如果擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，必然會(huì)針對(duì)房屋余值征稅，以體現(xiàn)保有稅的本意。
但在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，必然包含土地的價(jià)值。而在我國(guó)城市土地國(guó)有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費(fèi)用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。因此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，顯然需要?jiǎng)澐?ldquo;房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”。稅基評(píng)估應(yīng)當(dāng)剔除國(guó)有土地涵蓋的價(jià)值，才能避免重復(fù)征繳等問(wèn)題。
房產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估也是一大難題。按照市場(chǎng)法評(píng)估，房產(chǎn)價(jià)值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評(píng)估，那么房產(chǎn)價(jià)值僅僅是鋼材、水泥等建安成本。以我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，成本法核算的房屋賬面價(jià)值逐年折舊，多年后房產(chǎn)便只剩下“殘值”。按照這種方法評(píng)估，房產(chǎn)稅對(duì)物業(yè)持有者形成的“增量成本”，很可能就與物業(yè)費(fèi)相仿，這顯然不符合房產(chǎn)稅擴(kuò)征的初衷，也無(wú)法通過(guò)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。所以，作為房產(chǎn)稅擴(kuò)征的前提條件，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度以及由此衍生出的房屋價(jià)值評(píng)估體系均應(yīng)做出相應(yīng)改革，在剔除土地因素后依然能根據(jù)市場(chǎng)法則“還原”房產(chǎn)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)合理征稅，增加炒房成本。
房產(chǎn)稅擴(kuò)征后的征繳對(duì)象，應(yīng)當(dāng)是人均居住面積大幅“超標(biāo)”的家庭，這包括擁有多套住宅或超大面積住宅的家庭。而實(shí)現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，無(wú)疑是一項(xiàng)浩大的基礎(chǔ)信息工程。
有專家指出，即使僅僅實(shí)現(xiàn)以家庭為單位認(rèn)定第二套住房，就需要全國(guó)各地的房屋主管部門建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買和保有情況數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，各地民政部門需建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民婚姻和家庭人口構(gòu)成數(shù)據(jù)庫(kù)。如果牽扯到戶籍和流動(dòng)人口管理問(wèn)題，還需要各地公安系統(tǒng)建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。而在全國(guó)房管、銀行、民政、公安乃至勞動(dòng)部門間實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)庫(kù)聯(lián)網(wǎng)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間和巨大的資金投入。另外，針對(duì)住房保有征收的房產(chǎn)稅不同于個(gè)人所得稅，如何確定起征點(diǎn)、如何征繳等技術(shù)性問(wèn)題同樣還沒(méi)有完全解決。
因此，近期專家建言的房產(chǎn)稅擴(kuò)征方案還只是設(shè)想，或者是局部地區(qū)的權(quán)宜之計(jì)。稅法的嚴(yán)肅性和公平性也決定了房產(chǎn)稅難以“新房新辦法、老房老辦法”。在大量基礎(chǔ)性工作尚未完成之際，房產(chǎn)稅擴(kuò)征方案在短期內(nèi)出臺(tái)的可能性微乎其微。
