南京23日起對(duì)婚前房產(chǎn)加名征稅稅率：產(chǎn)權(quán)份額折成市場(chǎng)價(jià)的3%
滿(mǎn)5年、90m2以下房子以交易方式加名可以省稅，婚后共同房產(chǎn)加名字不需繳稅;有市民戲稱(chēng)如此突然征稅有“趁火打劫”之嫌
23日本報(bào)報(bào)道了婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名將征收契稅，南京市地稅部門(mén)就此向本報(bào)記者證實(shí)，從昨天開(kāi)始這種收費(fèi)已經(jīng)在進(jìn)行中了，他們已經(jīng)通知房產(chǎn)契稅征繳部門(mén)對(duì)于婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名行為征收契稅。具體繳納辦法按照房屋所有權(quán)添加人的實(shí)際占有比例，折合成合理市場(chǎng)價(jià)，按照贈(zèng)予類(lèi)別征收3%的契稅。而婚后共同房產(chǎn)增名目前暫不需繳納契稅。然而，面對(duì)這項(xiàng)突然執(zhí)行且沒(méi)有書(shū)面通知的新政，很多市民表示“不理解”，有的甚至戲稱(chēng)稅務(wù)部門(mén)是在“趁火打劫”。
以前婚前加名不收契稅
以前這種夫妻關(guān)系的房產(chǎn)加名行為，是不需要繳納任何契稅的，在一般情況下只需要交一些工本費(fèi)就可以辦理了。那么，為什么現(xiàn)在又要突然征收呢，南京市地稅局財(cái)產(chǎn)行為稅處的一位工作人員表示，不繳稅的情況隨著政策的變化而發(fā)生改變。剛剛出臺(tái)《婚姻法解釋(三)》明確提出，婚前房屋誰(shuí)付的錢(qián)，離婚后房子歸誰(shuí)，這條政策的出臺(tái)，結(jié)果引發(fā)了對(duì)于婚前房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的高潮。
據(jù)南京市地稅局工作人員透露，南京已經(jīng)從昨天開(kāi)始率先要求，該市的各房產(chǎn)契稅征收條口，對(duì)要求進(jìn)行婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名的房產(chǎn)所有人征收契稅。
現(xiàn)在加名要征3%契稅
那么，房產(chǎn)證增加名字就要征稅的依據(jù)又是什么呢?這位工作人員表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”也就是說(shuō)，夫妻在婚后想對(duì)婚前房產(chǎn)加名，就屬于房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此只要變更房屋權(quán)屬，就得征收契稅。
那么房產(chǎn)加名，具體契稅將如何征收?南京稅務(wù)部門(mén)表示，在《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條中規(guī)定，契稅稅率為3%-5%。各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情制定具體稅率。而南京市所執(zhí)行的稅率是3%。
如果夫妻一方需要在婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名，那么參照南京市執(zhí)行的政策，具體如何操作呢?南京市稅務(wù)部門(mén)提供了一個(gè)參照案例。
市民徐先生在婚前購(gòu)置了一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)，之后他與劉小姐結(jié)婚。由于該處房產(chǎn)是婚前購(gòu)得，因此房屋產(chǎn)權(quán)登記證上也就只有他的名字。新婚姻法解釋出臺(tái)后，作為妻子的劉小姐多了一層擔(dān)憂。于是要求丈夫在房產(chǎn)上加上自己的名字。從該案例來(lái)看，徐先生的情況就屬于“夫妻一方婚前的個(gè)人房產(chǎn)，另一方要求加名”。
稅務(wù)部門(mén)表示，在加名之前，如果在雙方?jīng)]有提出房屋所占權(quán)屬比例的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)比例將按照夫妻雙方各半劃分。具體的計(jì)稅方式為“評(píng)估價(jià)格的一半×婚前房產(chǎn)契稅稅率3%”。具體計(jì)算過(guò)程如下：王先生房子的價(jià)值為100萬(wàn)計(jì)算，那么要把劉小姐的名字加進(jìn)產(chǎn)權(quán)證，其契稅繳納為100萬(wàn)÷2×3%=15000元。
如果是按比例分割產(chǎn)權(quán)，則由夫妻倆約定好后，雙方到房產(chǎn)部門(mén)簽定一份協(xié)議，標(biāo)明各自所占份額，并將份額折合成合理市場(chǎng)加價(jià)征稅。
具體如何繳納參照該案例
五大熱點(diǎn)問(wèn)題
1 為啥要按照贈(zèng)予方式繳稅? 贈(zèng)予房產(chǎn)價(jià)格較低可省些費(fèi)用
根據(jù)南京市稅務(wù)部門(mén)的表述，婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名所需要繳納的契稅，將按照贈(zèng)予形式收取。顯然這種方式和普通的買(mǎi)賣(mài)行為并不一樣。
“在房?jī)r(jià)的評(píng)估方面，贈(zèng)予的評(píng)估房?jī)r(jià)一般都會(huì)是一個(gè)較低的市場(chǎng)價(jià)格。”該人士對(duì)記者說(shuō)，在贈(zèng)予交易中，房屋價(jià)格的制定多是雙方協(xié)商好的，而不再需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估，因此在一般情況下，這種贈(zèng)予房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，因此也能省些費(fèi)用。不過(guò)該人士也強(qiáng)調(diào)，契稅部門(mén)也會(huì)有自己的一套房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，房?jī)r(jià)也不能被協(xié)商的離譜的低。
2 繳稅以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)? 昨天（23日）送件的，出件時(shí)都要繳稅
記者了解到，房產(chǎn)證上加名字的手續(xù)流程與房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)相仿，先提交各種證明材料后(俗稱(chēng)“送件”)，等待若干工作日，辦理好了(即“出件”)在領(lǐng)證前，把相關(guān)稅費(fèi)都繳掉，然后就可以領(lǐng)證。
而這次“婚前房產(chǎn)加名字征稅”新政出臺(tái)得如此倉(cāng)促，雖說(shuō)執(zhí)行日期是從8月23日起，但這究竟指的是送件日期還是出件日期呢?換句話說(shuō)，現(xiàn)在要求給婚前房產(chǎn)加名字的，在領(lǐng)證時(shí)需不需要繳稅呢?
“從今天起執(zhí)行，就是說(shuō)今天來(lái)送件的，10個(gè)工作日后出件時(shí)，都必須繳稅。”工作人員解釋說(shuō)。這就意味著該項(xiàng)新政沒(méi)有“政策緩沖期”，從速實(shí)施。
記者昨天下午6點(diǎn)從南京市房管部門(mén)了解到，昨天尚未有婚前房產(chǎn)加配偶名字的送件案例，不過(guò)咨詢(xún)的人確實(shí)比較多，大部分都是看了媒體報(bào)道后，來(lái)詢(xún)問(wèn)政策具體的實(shí)施方案。“這個(gè)我們沒(méi)有發(fā)言權(quán)，應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)來(lái)解釋和回答，究竟怎么收，我們到現(xiàn)在也沒(méi)看到”，一位房管局人士表示。
3 賣(mài)房時(shí)“一房?jī)善?rdquo;咋辦? 按兩個(gè)產(chǎn)權(quán)份額的時(shí)間分開(kāi)計(jì)算
房子加上了名字，并非萬(wàn)事大吉，今后如果這套房子上市銷(xiāo)售，有可能會(huì)遇到“一房?jī)善?rdquo;的難題。
“我房子是2008年買(mǎi)的，現(xiàn)在加上老婆的名字，她的一半份額變成了2011年的產(chǎn)權(quán)，那今后這套房子再賣(mài)時(shí)，到底怎么算房齡啊?”在契稅窗口前，一位年輕的小伙子問(wèn)道。
工作人員不緊不慢地回答說(shuō)，“這個(gè)好辦啊，就按照實(shí)際的交易日期，將一套房子分兩半看。”他舉例說(shuō)，比如這套房子在2014年南京舉辦青奧會(huì)時(shí)交易掉，那么小伙子所占的一半份額便滿(mǎn)了5年，而他老婆的一半份額未滿(mǎn)5年，繳稅時(shí)分開(kāi)來(lái)算，滿(mǎn)5年的部分該繳什么稅就繳什么稅，未滿(mǎn)5年的也一樣。
4 婚后房產(chǎn)加名需不需要繳稅? 已經(jīng)屬于共同財(cái)產(chǎn)只需交工本費(fèi)
婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名需要繳納契稅，那么婚后的房屋產(chǎn)權(quán)證加名需要繳納契稅嗎?對(duì)此，南京市地稅部門(mén)的工作人員表示，這個(gè)原則上是不需要另行繳稅的，只需要向房產(chǎn)部門(mén)繳納一定的工本費(fèi)應(yīng)該就可以了。
對(duì)于個(gè)中原因，該人士表示主要就是這個(gè)財(cái)產(chǎn)本身的所有人就是夫妻雙方，因此在房屋實(shí)際所有人的權(quán)屬性質(zhì)并未發(fā)生改變的情況下，自然就不需要再另外繳納契稅。
5 公證產(chǎn)權(quán)分配能否規(guī)避契稅? 不能，而且要交4%的贈(zèng)予稅
在婚前房產(chǎn)證上加個(gè)名字，就要征收3%的契稅，有市民表示這代價(jià)也未免太大了些。于是，有人提出，能否“另辟蹊徑”巧妙避稅，比如：可以到公證處去，約定將來(lái)發(fā)生糾紛或離婚時(shí)，同意將房產(chǎn)的幾成分配給對(duì)方，并對(duì)此進(jìn)行公證，此舉一樣具有法律效力，而且只要花幾百塊錢(qián)就夠了，可以省去巨額的契稅費(fèi)用。
對(duì)此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，此舉實(shí)際上行不通，因?yàn)檫@樣的財(cái)產(chǎn)公證是要繳納贈(zèng)予稅的，而且稅額是相應(yīng)份額的4%，比現(xiàn)在的3%還高，劃不來(lái)。
記者探訪
沒(méi)有書(shū)面通知沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則 領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)電話就開(kāi)始收了
婚前房產(chǎn)添加所有權(quán)人要征收契稅，這項(xiàng)醞釀中的新政昨天獲得了南京市地稅局的最終確認(rèn)。然而，這項(xiàng)新政沒(méi)有正式通知也沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，契稅征收窗口的工作人員僅是口頭告知咨詢(xún)的市民：接到領(lǐng)導(dǎo)電話了，今天(8月23日)起開(kāi)征!
昨天（23日）下午3點(diǎn)，記者來(lái)到南京市房產(chǎn)交易中心華僑路分中心，在位于3樓的契稅代征窗口前，三三兩兩的人群圍在辦事窗口外，不緊不慢地辦理手頭的案件。記者從南京市房產(chǎn)交易中心了解到，昨天新政實(shí)施首日，還沒(méi)有人前去提出增加名字。
記者仔細(xì)觀察了一下，在契稅代征的八個(gè)窗口前，沒(méi)有一個(gè)張貼有關(guān)于這次“婚前房產(chǎn)加名字要征稅”的通知說(shuō)明，窗上只貼有辦理契稅要攜帶的證明材料以及手續(xù)流程等，如果這是一項(xiàng)新政策，為何不像以往那樣，貼出來(lái)公之于眾呢?
“請(qǐng)問(wèn)婚前房產(chǎn)加名字是要征稅了嗎?”記者問(wèn)道。
“嗯，今天開(kāi)始的，稅率3%，按份額繳。”6號(hào)窗口的工作人員頭也不抬地答道。
“有通知嗎?怎么沒(méi)貼出來(lái)?”記者再問(wèn)。
“我們還沒(méi)接到通知，怎么操作的細(xì)則也沒(méi)有。”工作人員說(shuō)。
“那你怎么說(shuō)今天開(kāi)始執(zhí)行呢?是誰(shuí)告訴你的?”記者問(wèn)。
“領(lǐng)導(dǎo)來(lái)電話告知的。”工作人員沉吟了片刻答道。
而由于這一切都僅僅是“口頭通知”，即使是實(shí)際操作中已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，但仍有很多細(xì)節(jié)讓人疑惑，有待正式文件的出臺(tái)。
“如果夫妻一方從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，通過(guò)加名字獲得產(chǎn)權(quán)，辦理時(shí)是否需要開(kāi)具新購(gòu)房證明”，一市民在契稅窗口前咨詢(xún)了一個(gè)這樣的問(wèn)題。
工作人員表示，婚內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)變更屬于贈(zèng)與行為，不需要開(kāi)具新購(gòu)房證明，也不直接考核受贈(zèng)人的房產(chǎn)擁有情況，但具體辦理需要的詳細(xì)資料要等通知。馬祚波
業(yè)內(nèi)建議
5年以上、90m2以下的房子加名 采用交易方式，只需繳納1%契稅
過(guò)去夫妻雙方在房產(chǎn)證上“加名字”還是很容易的，不論房子是婚前購(gòu)買(mǎi)，還是婚后添置，都不需要繳稅。如果房子的貸款已經(jīng)還清，只要帶上結(jié)婚證、房產(chǎn)證，并簽署一份協(xié)議，交登記費(fèi)、工本費(fèi)、配圖證總共110元，就可以辦理手續(xù)了。
而從23日起，稅務(wù)部門(mén)要求婚前房產(chǎn)加名字必須繳稅，雖然沒(méi)有具體的通知細(xì)則，不過(guò)契稅窗口的工作人員還是跟記者介紹起如何征稅。
1、以贈(zèng)與方式：
適合5年內(nèi)的房產(chǎn)
“婚前房產(chǎn)加名字，無(wú)非就兩種方式，一種是贈(zèng)與，一種是交易。”他說(shuō)，媒體上登的“開(kāi)征3%契稅”實(shí)際上指的是贈(zèng)與方式，比方說(shuō)房產(chǎn)證上的名字是老公的，房子也是結(jié)婚前購(gòu)買(mǎi)的，現(xiàn)在若要加上老婆的名字，以贈(zèng)與的方式辦理，贈(zèng)與的份額從1%到99%都可以選擇，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)算出房產(chǎn)總價(jià)，乘以份額數(shù)，再乘以3%的征稅比例，就得出了契稅數(shù)額。比如一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，老婆要求加名，所占份額為50%，那么產(chǎn)生的契稅為200萬(wàn)×50%×3%=3萬(wàn)元。
這一種方式實(shí)際上與房產(chǎn)證上添加孩子名字的操作方式相同，繳稅都是按所贈(zèng)與房產(chǎn)份額的3%計(jì)稅。
2、以交易方式：
適合5年以上的房產(chǎn)
這就好比夫妻雙方形同陌路，在房產(chǎn)證上加上一個(gè)“陌生人”的名字，要繳的稅除了契稅，還有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等等，還跟房子的年限有關(guān)。
“個(gè)人建議如果是滿(mǎn)5年的房子，又是90平方米以下的，最好以交易的方式加名字，省錢(qián)啊!”工作人員說(shuō)，滿(mǎn)5年的普通住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅免征，90平方米以下的契稅為1%，整個(gè)流程只有這筆稅錢(qián)，相比3%少了很多。需要提醒的是，以交易方式加名同樣要約定份額，所繳的稅金也是按份額的比例測(cè)算的。
市場(chǎng)反響
加個(gè)名字就收3%稅 惹來(lái)“拍磚聲”一片
婚前買(mǎi)的房子，婚后要加上老婆的名字，竟然要繳3%的契稅?昨日本報(bào)披露的這條消息在南京樓市掀起軒然大波，不少市民紛紛“不淡定”起來(lái)，在他們眼中，此舉無(wú)疑是國(guó)稅總局在婚姻法的最新司法解釋出臺(tái)之后的一次“趁火打劫”。
真是“坑爹”!
面對(duì)新政，市民小楊傻了眼
“要不是當(dāng)時(shí)我弄丟身份證，也不至于現(xiàn)在要多繳這么多稅了，真××坑爹!”市民小楊三年前在江北萬(wàn)江共和新城買(mǎi)了套120平方米的新房，當(dāng)時(shí)他和女朋友還沒(méi)領(lǐng)證，簽購(gòu)房合同的當(dāng)天，粗心大意的他把身份證弄丟了，覺(jué)得無(wú)所謂的小楊就以他女朋友的名字簽下了合同，房產(chǎn)證上也就只有他女朋友一個(gè)人的名字。
“上個(gè)月老婆還催我去加名字，我想反正也就100來(lái)塊錢(qián)的手續(xù)費(fèi)，也就沒(méi)放在心上，沒(méi)想到如今要繳稅了。”小楊算了算，如果按贈(zèng)與的方式加名字，一人一半的份額，他的這套房子現(xiàn)在市值110萬(wàn)左右，他要繳1.5萬(wàn)的稅;即便只占1%的份額，他也得繳300多塊錢(qián)的契稅。“這不分明是搶錢(qián)嘛，就因?yàn)榛橐龇ǖ男滤痉ń忉專(zhuān)用娜硕嗔�，稅�?wù)局便獅子大開(kāi)口，這名字我還就不加了!”小楊憤憤不平地說(shuō)。
用心良苦?
網(wǎng)友稱(chēng)稅務(wù)部門(mén)是在“力促家庭和諧”
盡管不少人認(rèn)為稅務(wù)部門(mén)“趁火打劫”，但也有個(gè)別網(wǎng)友表示，這其實(shí)是稅務(wù)局“在下一盤(pán)很大的棋”。
“都說(shuō)婚姻法的新司法解釋不講人情，要求加名字的多了起來(lái)，稅務(wù)局趕在這個(gè)節(jié)骨眼上宣布征稅，其實(shí)是在委婉地勸阻人們別加名。”有網(wǎng)友說(shuō)，大家應(yīng)該體會(huì)稅務(wù)局的用心良苦，用比過(guò)去多出百倍的稅額來(lái)阻擋“加名潮”，肯定有人會(huì)因?yàn)楦哳~的稅金而放棄加名字，從而使得家庭生活恢復(fù)過(guò)去的和諧。
