內(nèi)容摘要：目前，北京樓市出現(xiàn)一二手房價(jià)“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價(jià)比同一地段的新建商品房單價(jià)高出每平方米1000-2000元左右，對(duì)于二手房業(yè)主的降價(jià)壓力大增。
目前，北京樓市出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價(jià)比同一地段的新建商品房單價(jià)高出每平方米1000-2000元左右，對(duì)于二手房業(yè)主的降價(jià)壓力大增。11月25日晚，北京同時(shí)發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策。專家分析認(rèn)為，按照新標(biāo)準(zhǔn)，北京超八成房屋是普宅，這不僅有利于鼓勵(lì)自住需求，也降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)；最低計(jì)稅價(jià)提高則帶來(lái)交易成本增加。兩項(xiàng)政策相輔相成，收緊意味更強(qiáng)，表明樓市調(diào)控更加貼近市場(chǎng)現(xiàn)狀。綜合來(lái)看，在當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，這將加劇房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)新政出臺(tái)后，并未出現(xiàn)此前市場(chǎng)預(yù)期的“搶成交潮”。
準(zhǔn)購(gòu)房者冷靜以待
兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整出臺(tái)時(shí)值周末，恰逢準(zhǔn)購(gòu)房者看房“高峰期”。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起，北京二手房最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)將上調(diào)，但目前并未看出準(zhǔn)購(gòu)房者有急于下單、搶成交過(guò)戶的強(qiáng)烈意愿。
多位準(zhǔn)購(gòu)房者向中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的幅度仍心存期待，目前不會(huì)盲目跟風(fēng)入市。“雖然稅費(fèi)可能上升了，但是房?jī)r(jià)一跌就是幾萬(wàn)元，甚至十幾萬(wàn)元，所以我覺(jué)得還可以再等等。”
北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調(diào)查了部分門店，其中大部分門店都接到了客戶對(duì)于政策的咨詢電話，咨詢量比平時(shí)增加了50%，但是其中咨詢有關(guān)期房住宅契稅標(biāo)準(zhǔn)的占到了60%，關(guān)心最低指導(dǎo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)成交影響的咨詢客戶只占30%。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉坦言，在所有咨詢客戶中，明確表示要抓緊時(shí)間過(guò)戶的只有10%不到，80%客戶依然期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。張大偉認(rèn)為，“我們預(yù)期下星期過(guò)戶量可能會(huì)有所上升，但是單日也不太容易超過(guò)千套，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，絕大部分購(gòu)房者入市更加謹(jǐn)慎。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，由于此次兩項(xiàng)稅費(fèi)政策的緩沖期較長(zhǎng)，到12月10日還有接近半個(gè)月，所以“井噴式高峰”應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。而且，政策并未明確最低指導(dǎo)價(jià)格上浮的標(biāo)準(zhǔn)，大部分客戶依然需要了解和判斷的時(shí)間。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下，因北京二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整可能帶來(lái)的新增稅費(fèi)成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢(shì)必引起賣家的進(jìn)一步降價(jià)。
陰陽(yáng)合同“被阻”
業(yè)內(nèi)人士指出，此次新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)六環(huán)內(nèi)多數(shù)“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購(gòu)房者。比如，新標(biāo)準(zhǔn)六環(huán)路內(nèi)各環(huán)線北部?jī)r(jià)格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價(jià)格高于南部，舊標(biāo)準(zhǔn)下一概被“誤判”的可能性，尤其是對(duì)于南北價(jià)差最大的四環(huán)內(nèi)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，北部購(gòu)房需求最高將減少稅費(fèi)11余萬(wàn)元。
與此同時(shí)，此次新政對(duì)二手房交易中一度盛行的“陰陽(yáng)合同”造成致命打擊。不少房地產(chǎn)中介人士表示，此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整后，將不能通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅，投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房成本又將進(jìn)一步增加。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報(bào)告，此次新普宅標(biāo)準(zhǔn)“解放”四類“非普通住宅”，稅負(fù)最高或減輕12余萬(wàn)元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，新普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用樓盤的范圍更廣，對(duì)非豪宅的購(gòu)房者而言，大多數(shù)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)均有所減輕。90-140平方米普宅稅負(fù)最高減輕12萬(wàn)元。舊總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購(gòu)房面積一旦超過(guò)90平方米，大多會(huì)被打入“非普通住宅”的范疇。新標(biāo)準(zhǔn)下，不超單價(jià)上限、改善性和部分“一步到位”的剛性購(gòu)買需求可延伸到多數(shù)90-140平方米的房屋，稅負(fù)最高減少12.22萬(wàn)元。
一位首次置業(yè)的準(zhǔn)購(gòu)房者蔡先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者，以前自己看房幾乎不敢看超過(guò)90平方米的房子，“因?yàn)槟菢?lsquo;被豪宅’實(shí)在是太不值得了。”蔡先生稱，新政出臺(tái)后，稅費(fèi)對(duì)于自己這樣的剛需購(gòu)房者有了較大優(yōu)惠，所以準(zhǔn)備再擴(kuò)大看房范圍和區(qū)域，爭(zhēng)取購(gòu)置到性價(jià)比更高的房子。
稅費(fèi)調(diào)整繼續(xù)收緊調(diào)控
多位業(yè)內(nèi)人士指出，兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整，并不說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)，而是更人性化、精細(xì)化地保障了剛需購(gòu)房人群的利益，并進(jìn)一步擠壓北京這樣的一線城市的投機(jī)需求。
林倩認(rèn)為，兩個(gè)政策同時(shí)出臺(tái)，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場(chǎng)現(xiàn)況，保障基層剛需購(gòu)房，對(duì)買賣高額房產(chǎn)者課以高稅。最低計(jì)稅價(jià)的提高，有效填補(bǔ)了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價(jià)格上的透明性。剛需購(gòu)房者由于最低計(jì)稅價(jià)提高造成的交易成本增加，會(huì)抵消由于普宅標(biāo)準(zhǔn)改動(dòng)帶來(lái)的稅費(fèi)優(yōu)惠，相抵后，凈購(gòu)買力會(huì)有所增加。對(duì)于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強(qiáng)，這類交易既要面對(duì)最低計(jì)稅價(jià)格提高帶來(lái)的高稅負(fù)增額，同時(shí)也被排除在稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外。這符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回落。
張大偉表示，北京以前調(diào)控政策主要落實(shí)在抑制非理性購(gòu)房投資需求上，此次出臺(tái)的提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)了調(diào)控細(xì)節(jié)，減少自住需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，樓市調(diào)控政策更加人性化。此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整必須綜合看待，如果簡(jiǎn)單地看其中一項(xiàng)可能會(huì)誤讀為收緊或者放寬調(diào)控，實(shí)際上兩項(xiàng)政策疊加來(lái)看，收緊的意味更強(qiáng)，“這兩項(xiàng)政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)收緊投資購(gòu)房”。另外，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸市場(chǎng)，也有可能會(huì)在后續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點(diǎn)中起到比較重要的作用。
