前房產(chǎn)稅作為限購政策第一后備的地位已經(jīng)基本確立，全面鋪開也應(yīng)是板上釘釘?shù)氖拢m然從目前的政策力度來看，未來如果真的全面鋪開，無論是稅率還是應(yīng)稅范圍都完全可以根據(jù)市場的實(shí)際需要做出調(diào)整，無疑這將是限購之后對房地產(chǎn)市場影響最持久的政策。
財(cái)政部部長謝旭人署名文章為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍定調(diào)，上海認(rèn)定5萬套應(yīng)稅住房，四川就修訂《四川省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》向社會(huì)各界公開征集意見，一時(shí)間房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的呼聲再起。
“當(dāng)前房產(chǎn)稅作為限購政策第一后備的地位已經(jīng)基本確立，全面鋪開也應(yīng)是板上釘釘?shù)氖�，雖然從目前的政策力度來看，未來如果真的全面鋪開，無論是稅率還是應(yīng)稅范圍都完全可以根據(jù)市場的實(shí)際需要做出調(diào)整，無疑這將是限購之后對房地產(chǎn)市場影響最持久的政策。 ” 分析師潘紹之對新金融記者表示。
逐步將房產(chǎn)稅推向全國
日前，財(cái)政部部長謝旭人的一篇署名文章，再次將房產(chǎn)稅推到輿論的風(fēng)口浪尖。文章中指出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調(diào)節(jié)財(cái)富分配。統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。而謝旭人在文章中提出的“認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”，無疑成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的明確信號(hào)。
其實(shí)這已經(jīng)不是今年以來政府層面第一次釋放出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的信號(hào)。此前央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。全國30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員也已開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，這一培訓(xùn)也被解讀為是為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。
“從謝部長的表態(tài)中可以看到，一是房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)成為定局，二是其他交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)可能減少。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對新金融記者表示，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但是長遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。
知名財(cái)經(jīng)專家葉檀在接受新金融記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅本質(zhì)是對每年的持有環(huán)節(jié)征稅，是針對房地產(chǎn)最大的做空機(jī)制。房產(chǎn)稅將迫使風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的投資者離開這一最重要的投資品市場，投資者離開，房價(jià)自然下行。“目前看房產(chǎn)稅遲早要推出來，相比土地財(cái)政，房產(chǎn)稅起碼可以在合理、合法的軌道內(nèi)，把政府納入到稅收的軌道上來。如果想要房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常狀態(tài)，想要建立一個(gè)比較健康的財(cái)政體系，房產(chǎn)稅目前看還是比土地財(cái)政要好，也是解決地方財(cái)政問題的最大出路。”葉檀表示。
上海5萬套住房需繳房產(chǎn)稅
作為率先進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，上海關(guān)于房產(chǎn)稅的一舉一動(dòng)無疑備受關(guān)注。上海市稅務(wù)局近日公布，截至目前上海市共計(jì)認(rèn)定5萬套住房需繳納房產(chǎn)稅，其中去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套。5萬套應(yīng)稅房產(chǎn)中90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。
據(jù)此前上海公布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，房產(chǎn)稅征收對象是本市居民家庭在本市新購第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率定為0.6%，但應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。此外，上海規(guī)定了多達(dá)7條減免征收的優(yōu)惠條件，如本地居民為婚房預(yù)購的房屋、符合外地引進(jìn)人才的個(gè)人合理居住住房等等，同時(shí)在只對家庭名下人均住房面積超過60平方米的部分征稅，并不涉及存量住房。
“根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算，去年上海房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間是1月28日，剔除1月的成交數(shù)據(jù)，2-12月上海商品住宅成交套數(shù)約在5.4萬套，而按照本次公布的2萬套應(yīng)稅房產(chǎn)的數(shù)量計(jì)算，應(yīng)稅比例僅在1/3，今年由于改善型客戶的逐步入場，這一比例才相對有所提高，但依然不足一半。”潘紹之表示，從上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的現(xiàn)狀來看，一是實(shí)際繳稅的人群較少，二是實(shí)際稅負(fù)較輕。以當(dāng)前房產(chǎn)稅的執(zhí)行情況來看，其對市場的實(shí)際調(diào)節(jié)作用依然有限。
多套房擁有者在在意房產(chǎn)稅
近日四川將修訂《四川省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》列入該省2013年立法計(jì)劃的項(xiàng)目向社會(huì)各界公開征集意見，也被視為四川省為房產(chǎn)稅試點(diǎn)所做的準(zhǔn)備。
四川省地稅局介紹，四川的細(xì)則，是對現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)化，而《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》不針對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，與上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有所不同。
業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示，房價(jià)跌幅已經(jīng)明顯收窄，很多城市出現(xiàn)了房價(jià)上調(diào)，同一項(xiàng)目在最近幾個(gè)月的房價(jià)大部分城市都已經(jīng)止跌上漲。同時(shí)全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，而與之息息相關(guān)的稅收收入也隨之下調(diào)。“這些都決定了房產(chǎn)稅作為儲(chǔ)備政策，在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行擴(kuò)大試點(diǎn)的表態(tài)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大可能產(chǎn)生的影響，張大偉表示，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，將逐漸有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通。同時(shí)房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)使部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。
