土地增值稅的籌劃方法：利息支出的籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第一和第二項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。用公式表示：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為4 00萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200＋400）萬元×5％，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。

　　如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10％以內(nèi)計算扣除，用公式表示：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

　　如上例，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為60萬元，即（200＋400）萬元×10％，超限額部分不得扣除。

　　納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明時，利息支出如何計扣值得考慮。一般而言，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，借款數(shù)額會較大，其實際數(shù)會大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％。

　　因此，一般來說，按照第一種方式計扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按下式計扣：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％

　　但是，現(xiàn)實中的情況并不總是如此簡單。有些企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。因此企業(yè)比較合乎邏輯的做法就是故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或是假裝不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就會按照第二種方法計算。