扣掉買賣契稅　購(gòu)房如何合理節(jié)稅

　　在廣州某高校任教的牛先生，年初購(gòu)買了一套29萬元的房屋，之前因移居上海一轉(zhuǎn)手就賣了35萬元，雖然房子升值了不少，但他計(jì)算了一下，扣掉買賣的契稅，沒賺到什么錢。有沒有什么辦法可以合法降低房屋買賣中的稅務(wù)負(fù)擔(dān)呢？記者針對(duì)讀者關(guān)心的話題，走訪了著名策劃專家、中國(guó)策劃學(xué)院副院長(zhǎng)朱耿洲博士。

　　案例1、假定甲、乙兩位當(dāng)事人都想賣房后再買房，雙方又可以交換各自房屋所有權(quán)，甲的房屋市場(chǎng)價(jià)格大約為100萬元，乙的房屋現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格大約是50萬元。

　　乙應(yīng)該繳納的契稅，其計(jì)算如下：

　　應(yīng)納稅額=（100-50）萬元×3%=1.5萬元

　　分析：（1）房屋交換，僅需就差額部分交納契稅

　　（2）由于甲、乙兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋所有權(quán)交換總是會(huì)用于某一特定目的，雙方當(dāng)事人交換房屋所有權(quán)之后再進(jìn)行改造，與雙方當(dāng)事人在交換之前便進(jìn)行改造，其實(shí)際效果是一樣的，都可以將房屋改造得適合于該項(xiàng)用途。這就給納稅人進(jìn)行籌劃創(chuàng)造了一定條件。

　　朱博士建議，由乙方將自己的房屋按照甲的要求進(jìn)行改造，以滿足甲的特定目的。該項(xiàng)改造應(yīng)控制在一定的限度內(nèi)，即不要使乙擁有的該房屋價(jià)格高于甲的房屋價(jià)格。假定通過這次改造，乙擁有的房屋市場(chǎng)價(jià)格可以升為90萬元或更高一點(diǎn)，當(dāng)然能控制在100萬元是最理想的，也省事，如果采用乙裝修、裝潢其房屋價(jià)值95萬元后進(jìn)行交換：

　　即應(yīng)納稅額=（100-95）萬元×3%=0.15萬元

　　節(jié)約稅收=1.5萬元-0.15萬元=1.35萬元

　　點(diǎn)評(píng)：朱博士指出，雙方在交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，也可采用自由定價(jià)的方法進(jìn)行籌劃，使兩者價(jià)格差額較小甚至沒有，但這種策劃，應(yīng)控制在一定的限度內(nèi)，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)具有一定的調(diào)整權(quán)。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　單純地從價(jià)格上進(jìn)行調(diào)節(jié)，很容易導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，反而得不償失，如果加之以適當(dāng)?shù)母脑?，這種策劃便完美多了。

　　案例2、陳先生購(gòu)買住房一套，單價(jià)4500元/平方米建筑面積150平方米，合計(jì)67.5萬元，應(yīng)繳契稅：67.5萬元×3%=20250元。

　　按照廣東省的有關(guān)規(guī)定，從2005年7月起，普通住房可以享受1.5%契稅優(yōu)惠，其余非普通住房契稅為3%，廣東普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）所在樓房建筑容積率在1.0以上；（2）每套住房套內(nèi)面積120平方米或建筑面積144平方米以內(nèi)；（3）實(shí)際成交價(jià)低于當(dāng)?shù)赝?jí)土地上住房平均價(jià)1.44倍以內(nèi)。

　　分析：上述陳先生住房是（1）面積過大（150平方米＞144平方米）；（2）是房?jī)r(jià)過高（同級(jí)均價(jià)為3000元，3000元×1.44=4320元），4500元/平方米＞4320平方米，被列入非普通住房，按3%計(jì)交契稅。

　　朱博士建議：（1）如可能，陳先生將停車位約10平方米以購(gòu)改為租，或單獨(dú)分開購(gòu)買以確保面積小于144平方米；（2）如可能，將隨房贈(zèng)送價(jià)值3萬元的電器家具退回發(fā)展商；或與發(fā)展商協(xié)商，將每套裝修費(fèi)5萬元直接支付給裝修公司（或買毛坯房自行裝修也可以）。總之，確保調(diào)整后總單價(jià)小于4320元/平方米，即可享受普通住房的契稅優(yōu)惠！

　　策劃結(jié)果：按1.5%交契稅，節(jié)約50%。