享受契稅優(yōu)惠需注意范圍和時(shí)限

　　2008年下半年，為支持和幫助受災(zāi)地區(qū)重建家園、規(guī)范契稅征收管理，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就現(xiàn)行契稅政策進(jìn)行了系列調(diào)整、明確。

　　首次購買住房契稅稅率降至1%

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）明確，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。這里要注意兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“首次購房”，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。二是“90平方米及以下的普通住房”，即享受1%契稅優(yōu)惠的住房不僅是普通住房，而且是90平方米及以下的普通住房。

　　國有土地使用權(quán)改變用途應(yīng)征收契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]662號(hào)）明確，根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)交政府的其他費(fèi)用。也就是說，國有土地使用權(quán)改變用途交納的土地收益金等費(fèi)用應(yīng)征收契稅。注意，該文適用對(duì)象是土地的具體使用權(quán)人不變，所有權(quán)性質(zhì)也沒有發(fā)生變化，只是土地用途發(fā)生變化的情況。

　　國家作價(jià)出資（入股）轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)要征收契稅

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2008]129號(hào)）規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式，轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）。因此，對(duì)以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。

　　自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬可免契稅

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或一人有限責(zé)任公司之間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)有關(guān)契稅問題的通知》明確，根據(jù)財(cái)稅[2003]184號(hào)文件第七條規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。這對(duì)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司及其所對(duì)應(yīng)的自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司來說無疑是一項(xiàng)極大的利好政策。

　　全資子公司承受母公司資產(chǎn)不征收契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國稅函[2008]514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。上述政策是根據(jù)財(cái)稅[2003]184號(hào)文件和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問題解釋的通知》（國稅函[2006]844號(hào)）的有關(guān)規(guī)定出臺(tái)的。而國稅函[2006]844號(hào)文件明確，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》（財(cái)稅[2006]41號(hào)）中規(guī)定，將財(cái)稅[2003]184號(hào)文件的執(zhí)行期限延至2008年12月31日。

　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移撤銷可以退還契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]438號(hào)）明確，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳契稅款應(yīng)予退還。所以，如果納稅人在房屋交易后，按規(guī)定繳納了契稅，但后來法院判決又撤銷了房屋所有權(quán)證，其在上述房產(chǎn)交易中所繳納的契稅可以退還。

　　房改房權(quán)屬轉(zhuǎn)移給子女須繳契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)法院調(diào)解的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]718號(hào)）在答復(fù)北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于經(jīng)法院調(diào)解的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否征收契稅問題的請(qǐng)示》（京地稅地[2008]195號(hào)）時(shí)明確，居民個(gè)人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，并取得房改房產(chǎn)權(quán)證后，將名下的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給其子女，屬于契稅法規(guī)規(guī)定的贈(zèng)與行為，應(yīng)依照《契稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定繳納契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第二條相關(guān)政策規(guī)定，房屋贈(zèng)與繳納的契稅稅率為3%~5%.

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號(hào)）規(guī)定，對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。此外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號(hào)）對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

　　中鐵建重組改制發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于中國鐵道建筑總公司股份制改革過程中有關(guān)稅收問題的通知》（國稅函[2008]679號(hào)）對(duì)中鐵建重組改制過程中發(fā)生的上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的契稅，應(yīng)按現(xiàn)行政策規(guī)定征免。即按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）規(guī)定，對(duì)股份公司承受中鐵建投入的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。對(duì)錦鯉資產(chǎn)管理中心無償承受中鐵建所剝離其他全資子公司的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。