經(jīng)營高校學(xué)生公寓的納稅籌劃

　　自2000年1月1日國家對高校后勤社會(huì)化改革及2002年10月1日對經(jīng)營高校學(xué)生公寓實(shí)行了一系列稅收優(yōu)惠政策以來（上述政策均執(zhí)行至2005 年12月31日止），為推進(jìn)高校后勤社會(huì)化改革起到積極作用。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2006年8月18日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅2006100號，以下簡稱新政策），重新對經(jīng)營高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策進(jìn)行了明確和規(guī)范。從2006年1月1日開始，經(jīng)營學(xué)生公寓等高校后勤服務(wù)在做好稅收籌劃時(shí)，要關(guān)注下列稅收政策差異。

　　一、免征房產(chǎn)稅的范圍受限制

　　新政策第一條明確規(guī)定，對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅；對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體（以下簡稱高校后勤實(shí)體）自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這意味著至少在今后三年內(nèi)，只有為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，才免征房產(chǎn)稅，否則要征收房產(chǎn)稅；高校后勤實(shí)體自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，除此之外的房產(chǎn)、土地均要征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。即從2006年1月1日至2008年12月31日這期間，從事高校后勤服務(wù)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍受到了限制。

　　例1、A高校2006年收取學(xué)生公寓租金800萬元（其中，300萬元租金是高于高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取），該高校后勤實(shí)體擁有房產(chǎn)計(jì)稅仍原值 3000萬元，（其中自用部份房產(chǎn)計(jì)稅原值2800萬元，其他對外出租，收取租金50萬元）。則高于高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的租金應(yīng)繳納房產(chǎn)稅36300× 12%萬元、其后勤實(shí)體對外出租房產(chǎn)按租金收入應(yīng)繳納房產(chǎn)稅650×12%萬元，同時(shí)，其后勤實(shí)體自用之外的房產(chǎn)、土地要按規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、流轉(zhuǎn)稅征免政策區(qū)別對待

　　一是營業(yè)稅征免政策內(nèi)外有別。新政策詳細(xì)規(guī)定：（1）對高校后勤實(shí)體經(jīng)營學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入，免征營業(yè)稅。但對利用學(xué)生公寓或教師公寓等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會(huì)人員提供服務(wù)取得的租金和其他各種服務(wù)性收入，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅。（2）對社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營業(yè)稅；但對利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)取得的租金收入，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅。（3）對設(shè)置在校園內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂，向師生提供餐飲服務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅；向社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅。

　　例2、B高校后勤實(shí)體2006年9月收取學(xué)生公寓、教師公寓及為本校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入共400萬元，利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供服務(wù)取得的租金收入50萬元。同時(shí)，該校甲食堂從2005年10月開始實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算，本月分別向?qū)W校師生、社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入各為50萬元、100萬元。此外，有一甲公司投資1000萬元建起三棟學(xué)生公寓，其中兩棟為B高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金 100萬元，另一棟向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)取得的租金收入60萬元。

　　根據(jù)新政策規(guī)定，（1）該高校后勤實(shí)體收取學(xué)生公寓、教師公寓及為本校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入共400萬元，甲食堂向?qū)W校師生、社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入50萬元，均免征營業(yè)稅。但是利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供服務(wù)取得的租金收入50萬元，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)（旅店業(yè)）” 稅目適用5%稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅2.550×5%萬元（為簡化分析，本文均未考慮其他稅種計(jì)算）；甲食堂向社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入100萬元，應(yīng)按 “服務(wù)業(yè)―飲食業(yè)”稅目適用5%稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅5100×5%萬元。（2）甲公司為B高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金100萬元，免征營業(yè)稅；而向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)取得的租金收入60萬元，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)（旅店業(yè)）”稅目適用5%稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅360×5%萬元。

　　二是增值稅征免按勞務(wù)來區(qū)分。新政策規(guī)定，對高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調(diào)味品和食堂餐具，免征增值稅；對高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的其他商品，一律按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征增值稅。對高校后勤實(shí)體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；對高校后勤實(shí)體向其他社會(huì)人員提供快餐的外銷收入，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征增值稅。（案例略）

　　三、原有優(yōu)惠“一保留二取消”

　　“一保留”，即新政策保留了財(cái)稅2002147號“對與高校學(xué)生簽訂的學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅”的規(guī)定，財(cái)稅2002147號規(guī)定該政策自2002年10月1日起至2005年12月31日止執(zhí)行，此次明確繼續(xù)延長至2008年12月31日止?！岸∠?，即財(cái)稅字200025號規(guī)定，對高校后勤實(shí)體的所得，暫免征收企業(yè)所得稅；對在高校后勤社會(huì)化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅。而新政策未繼續(xù)執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，即從2006年1月1日起，對高校后勤實(shí)體的所得，要征收企業(yè)所得稅；對在高校后勤社會(huì)化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，要依法計(jì)征耕地占用稅。

　　例3、C高校后勤實(shí)體2005年1―12月取得各項(xiàng)收入500萬元，經(jīng)核實(shí)全年應(yīng)納稅所得額為200萬元，2006年1―9月收取學(xué)生公寓、教師公寓及為本校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入共450萬元，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)金額為250萬元；2005年10月經(jīng)批準(zhǔn)征用50畝耕地建學(xué)生公寓，因要擴(kuò)建，2006年3月又經(jīng)批準(zhǔn)征用30畝耕地（當(dāng)?shù)馗卣加枚惗愵~為6元/平方米）。

　　則對該高校后勤實(shí)體2005年度所得不征收企業(yè)所得稅，對其2006年1―9月取得的應(yīng)納稅所得額200450-250萬元征收企業(yè)所得稅，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅66200×33%萬元；2005年10月建學(xué)生公寓經(jīng)批準(zhǔn)征用的50畝耕地，不征收耕地占用稅，2006年3月因?qū)W生公寓擴(kuò)建批準(zhǔn)征用的 30畝耕地，應(yīng)征收耕地占用稅1230畝×666.7平方米/畝×6元/平方米÷10000萬元。

　　四、享受優(yōu)惠政策要注意合規(guī)

　　新政策特別指出，本通知自2006年1月1日起至2008年12月31日止執(zhí)行?！蛾P(guān)于高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅字 200025號）、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅2002147號）、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅字2003152號）同時(shí)廢止。同時(shí)，新政策嚴(yán)格規(guī)定，享受上述（高校后勤服務(wù)）優(yōu)惠政策的納稅人，應(yīng)對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)。不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)或?qū)W(xué)生公寓挪作他用的，應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅款，已享受免稅優(yōu)惠免征的稅款應(yīng)予以補(bǔ)繳。

　　例4、承例2，假設(shè)B高校后勤實(shí)體2006年9月收取學(xué)生公寓、教師公寓及為本校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入共400萬元，利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供服務(wù)取得的租金收入50萬元。未進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)。甲食堂本月向?qū)W校師生、社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入各為50萬元、100萬元，也未進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)。

　　根據(jù)新政策規(guī)定，該高校后勤實(shí)體取得的上述租金收入不得享受免征營業(yè)稅政策，應(yīng)全額計(jì)算繳納營業(yè)稅22.5（400+50）×5%萬元，比進(jìn)行單獨(dú)核算、分別進(jìn)行納稅申報(bào)多納稅2022.5-2.5萬元。同理，甲食堂向?qū)W校師生、社會(huì)提供餐飲服務(wù)取得的收入，也應(yīng)全額計(jì)算繳納營業(yè)稅7.5（50 +100）×5%萬元，比進(jìn)行單獨(dú)核算和分別納稅申報(bào)多納稅2.57.5-5萬元?？梢?，享受上述（高校后勤服務(wù)）優(yōu)惠政策的納稅人，對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算、分別進(jìn)行納稅申報(bào)的重要性。