房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商業(yè)用房如何計(jì)算土地增值稅
（一）資料
某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是集體企業(yè)，專門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)，幾年來(lái)有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況在繳納土地增值稅上與稅務(wù)機(jī)關(guān)存在分歧。企業(yè)于2000年6月9日委托華瑞稅務(wù)師事務(wù)所為其納稅情況進(jìn)行審查。經(jīng)查閱有關(guān)賬證，獲得如下資料：
1.1993年9月9日，房產(chǎn)公司與經(jīng)緯機(jī)械廠簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同規(guī)定，房產(chǎn)公司以分期收款方式將“幢住宅樓賣(mài)給經(jīng)緯機(jī)械廠作為集體職工宿舍，總售價(jià)2400萬(wàn)元，貨款于1994～1996年末分3次付清，每年800萬(wàn)元。該住宅樓當(dāng)時(shí)取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元。
2.1999年10月3日，轉(zhuǎn)讓1992年已簽訂開(kāi)發(fā)合同，并投入資金建成的一棟房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1050萬(wàn)元（房?jī)r(jià)中含為當(dāng)?shù)卣盏母鞣N費(fèi)用50萬(wàn)元），支付的土地使用權(quán)價(jià)款100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出無(wú)法分項(xiàng)目分?jǐn)?，且無(wú)金融機(jī)構(gòu)的證明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總收入為1800萬(wàn)元。該房屋支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?br>
（二）要求
請(qǐng)根據(jù)以上資料，逐項(xiàng)分析并計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅（城建稅稅率為7％，印花稅稅率為0.5‰，教育費(fèi)附加征收率為3％，當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10％）。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，對(duì)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。因此，出售這幢房屋在1994年、1995年、1996年收取價(jià)款時(shí)均不予計(jì)征土地增值稅。
2.稅法規(guī)定，1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。由于該房產(chǎn)在1999年轉(zhuǎn)讓，已超過(guò)規(guī)定的免稅期限，因此應(yīng)依法繳納土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下：
（1）允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（100＋300）×10％＝40（萬(wàn)元）
（2）允許扣除的稅金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（萬(wàn)元）
（3）從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)扣除＝（100＋300）×20％＝80（萬(wàn)元）
這里應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地不得享受20％的加計(jì)扣除。
（4）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（萬(wàn)元）
（5）增值額＝1050－627.75＝422.25（萬(wàn)元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）應(yīng)納稅額＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（萬(wàn)元）
3.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1800萬(wàn)元
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬(wàn)元
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（200＋900）×10％＝110（萬(wàn)元）
（4）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)扣除允許＝（200＋900）×20％＝220（萬(wàn)元）
（5）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（萬(wàn)元）
（6）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝200×900×110×220×99＝1529（萬(wàn)元）
（7）增值額＝1800－1529＝271（萬(wàn)元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
該公司開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。
解題指導(dǎo)：
（1）如果房?jī)r(jià)中含有為政府代收的各項(xiàng)費(fèi)用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅（和營(yíng)業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。
（2）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，故印花稅不再單獨(dú)扣除。
（3）應(yīng)注意土地增值稅征免范圍的劃分。財(cái)稅字［1999］210號(hào)文件規(guī)定，從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是集體企業(yè)，專門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)，幾年來(lái)有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況在繳納土地增值稅上與稅務(wù)機(jī)關(guān)存在分歧。企業(yè)于2000年6月9日委托華瑞稅務(wù)師事務(wù)所為其納稅情況進(jìn)行審查。經(jīng)查閱有關(guān)賬證，獲得如下資料：
1.1993年9月9日，房產(chǎn)公司與經(jīng)緯機(jī)械廠簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同規(guī)定，房產(chǎn)公司以分期收款方式將“幢住宅樓賣(mài)給經(jīng)緯機(jī)械廠作為集體職工宿舍，總售價(jià)2400萬(wàn)元，貨款于1994～1996年末分3次付清，每年800萬(wàn)元。該住宅樓當(dāng)時(shí)取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元。
2.1999年10月3日，轉(zhuǎn)讓1992年已簽訂開(kāi)發(fā)合同，并投入資金建成的一棟房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1050萬(wàn)元（房?jī)r(jià)中含為當(dāng)?shù)卣盏母鞣N費(fèi)用50萬(wàn)元），支付的土地使用權(quán)價(jià)款100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出無(wú)法分項(xiàng)目分?jǐn)?，且無(wú)金融機(jī)構(gòu)的證明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總收入為1800萬(wàn)元。該房屋支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?br>
（二）要求
請(qǐng)根據(jù)以上資料，逐項(xiàng)分析并計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅（城建稅稅率為7％，印花稅稅率為0.5‰，教育費(fèi)附加征收率為3％，當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10％）。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，對(duì)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。因此，出售這幢房屋在1994年、1995年、1996年收取價(jià)款時(shí)均不予計(jì)征土地增值稅。
2.稅法規(guī)定，1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。由于該房產(chǎn)在1999年轉(zhuǎn)讓，已超過(guò)規(guī)定的免稅期限，因此應(yīng)依法繳納土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下：
（1）允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（100＋300）×10％＝40（萬(wàn)元）
（2）允許扣除的稅金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（萬(wàn)元）
（3）從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)扣除＝（100＋300）×20％＝80（萬(wàn)元）
這里應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地不得享受20％的加計(jì)扣除。
（4）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（萬(wàn)元）
（5）增值額＝1050－627.75＝422.25（萬(wàn)元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）應(yīng)納稅額＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（萬(wàn)元）
3.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1800萬(wàn)元
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬(wàn)元
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（200＋900）×10％＝110（萬(wàn)元）
（4）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)扣除允許＝（200＋900）×20％＝220（萬(wàn)元）
（5）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（萬(wàn)元）
（6）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝200×900×110×220×99＝1529（萬(wàn)元）
（7）增值額＝1800－1529＝271（萬(wàn)元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
該公司開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。
解題指導(dǎo)：
（1）如果房?jī)r(jià)中含有為政府代收的各項(xiàng)費(fèi)用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅（和營(yíng)業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。
（2）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，故印花稅不再單獨(dú)扣除。
（3）應(yīng)注意土地增值稅征免范圍的劃分。財(cái)稅字［1999］210號(hào)文件規(guī)定，從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
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