【案例】
如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定，甲公司出地，乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資600萬，樓房建成后交由乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用10年，10年期滿，樓房使用權(quán)歸甲公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在使用期限內(nèi)，每年定期向甲公司交納4萬元。但甲公司僅將每年收取的4萬元列入經(jīng)營收入申報(bào)納稅，而未將乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資額600萬元列入經(jīng)營收入，申報(bào)繳納營業(yè)稅。
【分析】
國稅函發(fā)[1995]156號文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權(quán)，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)代價(jià)換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。因此，甲公司以租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，除將每年收取的4萬元列入營業(yè)收入外，還應(yīng)將出資額600萬元按租賃期10年分?jǐn)偭腥耄磕曜鳛榻?jīng)營收入。另外，由于樓房建成后，產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬甲公司，投資額應(yīng)視同甲公司房產(chǎn)價(jià)值征房產(chǎn)稅。
