【案例】

　　如某房地產開發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定，甲公司出地，乙房地產開發(fā)有限公司出資600萬，樓房建成后交由乙房地產開發(fā)有限公司使用10年，10年期滿，樓房使用權歸甲公司。乙房地產開發(fā)有限公司在使用期限內，每年定期向甲公司交納4萬元。但甲公司僅將每年收取的4萬元列入經(jīng)營收入申報納稅，而未將乙房地產開發(fā)有限公司出資額600萬元列入經(jīng)營收入，申報繳納營業(yè)稅。

　　【分析】

　　國稅函發(fā)[1995]156號文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。因此，甲公司以租土地使用權為代價換取房屋所有權，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，除將每年收取的4萬元列入營業(yè)收入外，還應將出資額600萬元按租賃期10年分攤列入，每年作為經(jīng)營收入。另外，由于樓房建成后，產權實際歸屬甲公司，投資額應視同甲公司房產價值征房產稅。