一、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后存在的主要問題

　　1、脫鉤改制后的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員壓力大、包袱多

　　脫鉤改制后的評估機(jī)構(gòu)組成人員，大多是從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應(yīng)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。

　　由于評估機(jī)構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場競爭激烈，抗風(fēng)險能力弱。在脫鉤改制過程中，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)一時難以承受；二是房地產(chǎn)估價師嚴(yán)重流失；三是尚未認(rèn)識到評估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在職能分割、信息不對稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。

　　2、管理體系交叉，不利于評估行業(yè)的發(fā)展

　　從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)評估、土地評估和資產(chǎn)評估，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評估人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份土地評估報告有爭議時，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價，這突出表現(xiàn)為一個部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

　　3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

　　現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以分為兩類：一類是原各級房地產(chǎn)管理部門成立的評估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運(yùn)作的評估公司。前者雖然經(jīng)過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

　　4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

　　整個評估行業(yè)有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過6萬人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有 4萬人。主要原因是一部分兼職人員，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

　　房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

　　5、與國際接軌，我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受到?jīng)_擊

　　WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將對企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機(jī)構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

　　6、房地產(chǎn)評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂

　　當(dāng)前各評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)評估操作是一知半解，對于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機(jī)械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產(chǎn)評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

　　二、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后的發(fā)展對策

　　1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

　　原主管部門應(yīng)努力從各個方面創(chuàng)造寬松條件，營造優(yōu)良環(huán)境，切實(shí)解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機(jī)構(gòu)提供辦公場所；其次，要制定切實(shí)可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應(yīng)的安置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用；二是補(bǔ)辦養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等各項(xiàng)基本社會保險；三是處理好各種對內(nèi)負(fù)債性基金，如職業(yè)風(fēng)險基金、住房基金、后續(xù)教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實(shí)物資產(chǎn)；五是落實(shí)改制機(jī)構(gòu)組建新企業(yè)的啟動資金；六是為脫鉤改制企業(yè)爭取若干時期積極有利的財稅優(yōu)惠政策。再次，加大督查工作力度，堅(jiān)持“有利穩(wěn)定、有利發(fā)展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴(yán)肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

　　2、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場

　　在傳統(tǒng)體制下，企業(yè)只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業(yè)就是一個正式的企業(yè)。但這種企業(yè)只是政府的附屬物，并不具有獨(dú)立的人格，獨(dú)立的財產(chǎn)，獨(dú)立的責(zé)任。要脫鉤改制就要讓房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，按《公司法》或《合伙企業(yè)法》，由注冊房地產(chǎn)估價師出資，組成房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司或合伙性質(zhì)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)、資本金全部由出資人所有，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的認(rèn)定和人員資格的管理，由政府有關(guān)部門管理。這樣，就形成了以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為主體，政府和主管部門發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的現(xiàn)代企業(yè)制度，使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)真正面向市場，成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人。

　　3、實(shí)行執(zhí)業(yè)資格合并，完善房地產(chǎn)估價師考試制度

　　將現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和土地估價師執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估人員和土地評估人員在限期通過統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評估，但必須具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價的資質(zhì)。

　　完善房地產(chǎn)估價師考試、注冊及繼續(xù)教育制度。全國按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現(xiàn)估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，爭取更高的估價師等級。

　　4、符合WTO市場需求，開放與保護(hù)有機(jī)結(jié)合

　　在市場經(jīng)濟(jì)中評估行業(yè)中介服務(wù)作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復(fù)雜，每項(xiàng)評估都可能是好幾種專業(yè)評估的交叉，往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評估隊(duì)伍來共同完成，因此各類評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)橫向協(xié)作，建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。加入世界貿(mào)易組織，使中國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步開放。但在開放過程中國家機(jī)關(guān)、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產(chǎn)評估市場，一定要保護(hù)好中國境內(nèi)的利益，有利于本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　5、提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價工作行為

　　一是積極開展房地產(chǎn)估價理論、方法、信息處理方面的培訓(xùn)工作，給估價人員及時充電；二是一項(xiàng)評估業(yè)務(wù)必須有兩個或兩個以上的估價師參與，并選定其中一人為該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；當(dāng)委托項(xiàng)目價值量大于某一限度（如5000萬以上）時則該企業(yè)負(fù)責(zé)人必須親自參與評估；三是該項(xiàng)目的實(shí)地勘測必須有估價師親自到場或進(jìn)行指導(dǎo)；四是評估方法和技術(shù)路線由該項(xiàng)目所有估價師集中評議后決定，修正值也要如此。在審批時要嚴(yán)格按照審核制度進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者即進(jìn)行重新評估或修正，而且對負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人進(jìn)行處罰。年終時，企業(yè)必須進(jìn)行總結(jié)性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告并將信息反饋給委托方，及時發(fā)現(xiàn)和查處問題。

　　6、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營服務(wù)多元化和網(wǎng)絡(luò)化，塑造品牌

　　房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后，資源處于重組和再分配的過程。一方面評估機(jī)構(gòu)要努力搶占法定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)評估市場；另一方面則要開發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，如開拓與房地產(chǎn)評估相關(guān)的房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)信息咨詢等市場，同時使企業(yè)擁有開展多種評估的能力，從單一房地產(chǎn)評估發(fā)展為房地產(chǎn)評估、土地評估、資產(chǎn)評估、工程造價、價格鑒證等綜合評估機(jī)構(gòu)。此外，不同地區(qū)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間可以聯(lián)合、合并、連鎖經(jīng)營，構(gòu)成價值鏈，走規(guī)?；l(fā)展的道路，這樣既有利于評估機(jī)構(gòu)提高市場占有率，打出品牌，又增加了業(yè)務(wù)量、提高了利潤率。